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空き地の有効活用

akichi

私が初めて不動産投資を始めたのは今から3年前です。
空き地の有効活用のために始めました。
10年前に宅建は取得し本も結構読みましたし様々な説明会・講演会にも参加しましたが、なかなか踏み切れませんでした。

書籍や講演会で学んだことは以前と異なり特徴がなくては満室経営は望めないとのことでした。

最初の物件の所在地は西武線のあるターミナル駅から4分の所にあります、利便性はいいのですが周りを高い建物に囲まれており日当たりがイマイチでしかも敷地延長です。

以前にアパートを建築しようと思い立った時がありました県の条例で道路に4メーター以上接道していないと集合住宅は建てられない規定がありやむを得ず近隣の土地を買収しようとしましたが不調でした。

長屋タイプしか建築できないことがわかり一気に意欲は頓挫してしまいました。

しかしながら仲介業者を回ってみて意見を聞くと皆、異口同音に長屋タイプでも場所がいいので十分に需要はある、是非広めの1LDKを造ってくださいとのことでした。

間取りは決まったのですが他より2階建てで床面積は200u程度しか建築できないので30uで6軒か50u4軒かだいぶ迷いました最初なので安全を見て50uの4軒の案を採用しました。

住む人の立場になれば大は小を兼ねると思ったからです。

実はこの土地は商業地なので容積率が300%あり前面道路を考慮しても240%あり3階建ても可能ですが木造で3階建てはイマイチ不安でしたので2階建てにしました。

住む人の快適性を考えて耐震性能と断熱性能には拘りました。

様々な業者に見積依頼を出し打ち合わせを実施しました、その時感じたことは大半の業者さんが建物のグレードを上げることに否定的でした、特に賃貸住宅を中心に扱っている業者からは
「そんなにグレードを上げても家賃には関係ありません。投資効率が悪くなるだけです」と
異口同音に言われました。

各社に見積を依頼するにあたって各社の建物の性能がバラバラでは正確に見積の比較ができないので以下の条件を出しました。

・耐震性能は等級2をクリアすること
・断熱性能は旧V地区(仙台当たりの基準)をクリアすること
・柱は4寸を使用のこと

日本の建築の規制のなかで耐震性能について述べると等級1〜3まであり、建築基準法の
条件は等級1です。

2は1の1.25倍 3は1の1.5倍の耐震性能があります。

結論から言えば2と3は大差ありませんが1と2は大違いです、木造2階建ての場合、等級1
では構造計算が省略できるのです。

この条件で賃貸専門のメーカーがすべて対象外になりました。
日本は地震国であり耐震性能の基準は国際的にみて遜色のない基準です。

次に省エネ基準ですがこちらは国際的にみて箸にも棒にもかからない低い基準です。
現在の省エネ基準は平成25年に作られたものですが実態は平成11年に作られた基準と大差はありません。

皆さんよく考えてください、平成11年といえば省エネカーのプリウスは初代が販売されていました、その後3回の改良が加えられ省エネ性能は格段に向上しています、しかしながら住宅の省エネ基準は低いままなのです。

よく住宅メーカーのカタログに省エネ基準クリアとの記載がありますが、その基準が国際的に
みてとんでもない低い基準なのです。
成績でいえば「優」や「良」ではなく「可」です、しかも「不可」に近い「可」です。
そのため首都圏で仙台の基準を採用したのです。

賃貸住宅の退去の理由は 「狭い」 「寒い」 「うるさい」だそうです、この点をできるだけ解決した賃貸住宅を造れば短期的には利回りが低くても入居率を高水準に保てば採算は合うと思い決断しました。

他の賃貸住宅がこの性能に目を向けていないのは逆にチャンスだと思いました。

あと見た目には悪いが配管は露出施工にしました、見た目はちょっと野暮ったいですが壁に埋めてしまうよりメンテははるかに楽です。

更にサイディングもメンテがしやすいタイプにしました。

10年後に笑える賃貸住宅を造ろうとの思いで私の住宅建設は始まりました。

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