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2018年06月19日 [リフォーム]

長年住み続けてきた自宅も、老巧化が進めばいつかは必ずリフォームが必要となります。少しでも環境とお財布に優しいエコな住宅に改修したり、また、育児を終え夫婦2人での暮らしとなれば、階段や少しの段差をなくして手すりを設けるなど、バリアフリー面をより強化したリフォームをしたいと考える方も多いのではないでしょうか。

こうした住宅の老巧化や生活環境の変化に伴うリフォームなどでは、国や地方公共団体が定める住宅補助制度を活用することができます。今回、リフォームに関する住宅補助制度について詳しく見ていきます。



リフォームで利用できる住宅補助制度とは

住宅のリフォームを行う際、国や地方公共団体が定める支援制度を活用できると、ある程度費用を抑えたリフォームが実現します。国が定める住宅支援制度には減税対策や金利優遇などさまざまなものがありますが、補助金制度もこの支援制度の中の1つにあたります。

補助制度の併用は原則認められていません。そのため、リフォーム時に補助金給付を検討する際は、より条件が良い補助制度を利用するのが賢明です。

2018年(平成30年)2月現在、補助金の給付が認められる代表的なリフォーム内容には主に下記のようなものがあります。

■ゼロエネ住宅(ZEH:ゼッチ)支援事業
ZEH(ゼロ・エネルギー・ハウス)=「快適な室内環境」と、
「年間で消費する住宅のエネルギー量が正味で概ねゼロ以下」を同時に実現する住宅です。ZEHへ改修する場合の補助金です。
平成30年度のZEH支援事業(補助金)について

■長期優良住宅化リフォーム
住宅を長く大切に使うためのリフォーム、「耐久性があり、地震に強く、省エネ性が高く、維持管理がしやすい」住宅への改修です。
長期優良住宅化リフォーム推進事業について

■省エネ改修(断熱リノベ)
住宅に高性能な断熱材や窓等を用いた断熱を行う改修です。
平成29年度 高性能建材による住宅の断熱リフォーム支援事業(断熱リノベ)

■エネファーム設置補助金
家庭用燃料電池システム「エネファーム」を住宅等に導入する方に対して、その購入費用の一部を国が補助します。
家庭用燃料電池システム導入支援事業

■住宅ストック維持・向上促進事業
良質な住宅ストックによる市場の良循環を促す仕組みを利用し、インスペクションの実施や、瑕疵担保保険の加入など、住宅の質の適切な維持・向上にかかる経費に対する補助金です。
住宅ストック維持・向上促進事業

それぞれで認められている補助金の給付金額は数万円〜最大100万円以上(定額)にもなり、工事内容によって大きく変動します。リフォーム内容が定まった時点で補助金給付を念頭にスケジュールを進められれば、いずれの工事においてもお得にリフォームができることは間違いありません。


地方公共団体が定める住宅補助制度について

地方公共団体による住宅補助制度では、市町村ごとに異なる特徴を持ちます。そのため、自分が住む地域の補助金制度にどのようなものがあるか、事前に確認しておくことが大切です。地方公共団体による住宅補助制度は、住宅補助制度サイトにて必要な項目にチェックを入れ、都道府県を選択することで簡単に検索できます。


また、地方公共団体が定める補助制度とは別枠として、要介護や要支援の介護認定を受けた方を対象に支給されるリフォーム補助金があります。これは介護保険を通して支給され、リフォーム内容はバリアフリー化のものに限られますが、条件を満たしていれば最大で20万円(うち一割は自己負担)の補助金を受け取れます。



・住宅補助制度を利用する際の注意点

国や地方公共団体の住宅補助制度の利用を視野に入れたリフォームを行う際は、補助金の申請手順や注意点についてよく把握しておく必要があります。なぜなら、補助金は一定の条件を満たさなければ承認されないといったケースが多く、たとえば、申請期間を誤れば改修工事が完了したにも関わらず、補助金給付が受けられないといったことも考えられます。

このような事態を避けるために、利用したい補助制度について国土交通省や各自治体へ事前に問い合わせましょう。中でも、地方公共団体が定める補助制度には、自治体ごとに異なる条件が定められている場合が多いので注意が必要です。地方公共団体の住宅補助制度を利用する上で、特に注意すべき点には下記のような事柄が挙げられます。

・補助制度申請期間
・工事業者、建設業者の指定
・既に居住している、もしくは居住予定がある
・住民税滞納の有無
・補助金が上限に達した場合の打ち切り

また、住宅補助制度の申請を工事業者や建設業者が行わなければいけない場合は、業者から返還された補助金に差異がないかなど、契約書や費用明細を確認することも忘れてはいけません。各市町村が定める指定業者を利用する場合はあまり大きな心配はいりませんが、個人で契約を交わす場合は信頼のおける業者を選ぶよう心がけましょう。

(まとめ)

国や地方公共団体が定める住宅補助制度を上手に活用して、リフォーム費用を抑えられるよう工夫してみましょう。その際は、各地方公共団体が定める補助制度の条件についてよく確認し、申請漏れや不備がないように注意が必要です。

申請可能な募集期間や、改修工事前・後などの申請条件を誤ると、リフォームが完了しても補助金給付が受けられないなどのトラブルが起こる場合があります。リフォームを検討する際は、自分が住む地域にどのような補助制度が設けられているかを知り、満足できる改修工事ができるようにしてくださいね。


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2018年06月05日 [リフォーム]

転勤や家族構成やライフスタイルの変化などによって転居が必要になった場合などは、マンションを賃貸物件として貸し出すという方法があります。今回は、分譲マンションを貸し出す際、大家さんとなるオーナーがぜひ知っておきたいポイントをご紹介しましょう。


オーナー最大の課題は「空室期間」

分譲マンションを賃貸物件として貸し出すのであれば、まずは「入居者がきちんと見つかるかどうか」という点について十分に検討しておきたいところです。いざ募集を始めても思うように入居者が見つからないとなると、誰も住んでいない状態=「空室期間」となってしまいます。空室期間が生じると、誰も住んでいないにもかかわらず管理費や修繕維持費、住宅ローン残高がある場合はローンの支払いもしなければならず、いわゆる赤字の状態に。さらに、室内に湿気やホコリがたまりカビが発生しやすくなったり、設備の劣化が進みやすくなったりといった問題にもつながります。マンションオーナーの最大の課題は、この空室期間をいかに短くするかであると心得ておきましょう。


賃貸住宅の入居者ニーズを把握しよう

一般的な賃貸物件では、入居者が変わるタイミングで室内のクリーニングを行います。基本的には室内を消毒・清掃し、必要に応じてはクロスの張替えや畳の交換などを行うのが一般的です。しかし、これらは言わば「必要最低限のリフォーム」に過ぎず、入居者にとっては特別なメリットとはなりません。先述した空室期間のリスクを少しでも減らすために、ほかの物件との「差別化をもたらすリフォーム」を検討し、入居者にとって魅力的な空間を提供することが重要です。

では、付加価値を生み出すためには、具体的にどのようなリフォームが効果的なのでしょうか? それを突き止めるには、賃貸住宅の入居者が何を求めているのかを知る必要があります。リフォームオウチーノが独自に行った調査結果によると、入居者が求める条件の上位には「ペット可」「バリアフリー対応」「デザイナーズ物件」「キッチンなど水廻りの充実」といった項目が並んでいます。ターゲットとなる入居者の属性にもよりますが、賃貸に出す前にこうした視点でリフォームを行っていれば、早く入居者が決まる可能性は高まるといえるでしょう。またこうしたリフォームを行っておくことで、近隣の通常の物件よりも賃料をアップできることもあるのです。


リフォームの費用対効果をシミュレーション

入居者のニーズが分かったからと言って、全ての条件を満たすリフォームを行うのは現実的ではありません。リフォームをするなら、利益に見合った内容のリフォーム、つまり「費用対効果」を十分に検討しておく必要があります。そこで、50万円の費用をかけてリフォームを行い、5,000円の賃料アップをした場合と、リフォームは行わず、6ヶ月間の空室期間があった場合の収支を、一般的な契約期間である2年間でシミュレーションしてみましょう。
\t・リフォームなし、賃料9万円、空室期間6カ月

 9万円(賃料)×18カ月(2年の入居期間から空室期間6カ月を減算)-3万円(室内の消毒・清掃費)=159万円
\t・リフォームあり、賃料9万5,000円、空室期間1カ月

 9万5千円(賃料)×23カ月(2年の入居期間から空室期間1カ月を減算)-50万円(リフォーム費用)=168万円

もちろん、空室期間の長短は立地や周辺条件などによって変動しますし、リフォームの内容によって費用は異なるものの、お金をかけてリフォームを行うほうがそうでない場合より利益があがるケースも十分に考えられそうです。マンションオーナーとして物件を賃貸として貸し出すことをお考えなら、費用対効果のあがるリフォームを検討してみてはいかがでしょうか。


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2018年05月25日 [リフォーム]
贈与

リフォーム資金の全部または一部を親族からの援助によって準備する場合は、適切な手続きによって「贈与税」を回避する必要があります。贈与税がかからないようにするために利用できる3つの制度を見ていきましょう。

贈与税の概要と暦年課税制度

国税庁は贈与税を、「個人から財産をもらったときにかかる税金」としています。まずは贈与税について簡単にまとめてみましょう。贈与税にはふたつの課税方法があります。

  暦年課税(レキネンカゼイ)
  相続時精算課税(ソウゾクジセイサンカゼイ)

暦年課税とは1年間にもらった財産の合計から基礎控除額の110万円を差し引いた残りの額に対してかかります。

相続時精算課税制度とは1年間に贈与を受けた財産の価額の合計額から2,500万円の特別控除額を控除した残額に対してかかります。

リフォーム資金の援助が一度きりで、その額が110万円以下であれば暦年課税を利用しましょう(税務署への申告も必要ないので特別な何かをする必要はありません)。暦年課税は受贈者(贈与を受ける人)がもらった財産の合計額が基準になりますので、例えば父から100万円、母から50万円の贈与があったら基礎控除額を40万円超えたことになります。贈与者(贈与をする人)の制限はありませんが、贈与額の合計は注意するようにしましょう。

相続時精算課税制度

相続時精算課税制度は、まず制度の基本的な部分を把握し、自分に関係がある制度かどうかを見極める必要があります。

相続時精算課税制度は贈与時には税金(贈与税)をかけず、相続があったときに相続税として清算・課税する形をとります。つまり贈与と相続を天秤にかけてメリットのあるほうを選択することができる、という考え方です。控除額が2,500万円と大きいため大規模リフォームの場合に利用が見込まれる制度です。

贈与者は60歳以上の父母または祖父母、受贈者は20歳以上の直系卑属(子や孫)とそれぞれ制限があります(※リフォームの場合、一定条件をクリアすれば贈与者の年齢は不問となることがあります)。また一度、相続時精算課税制度を利用するとその贈与者からの贈与については暦年課税に戻すことができない、といった決まりもあります。

相続時精算課税制度を利用する場合は、将来の見通しや計画が重要になってきます。控除額が大きいからと安易にリフォーム資金の援助方法として利用することはおすすめできません。相続時のことも考えて税理士へ相談、確認をしましょう。


この制度の利用に最適なのは「相続税がかかるほどの財産がないので、贈与税をかけずに財産を渡せる(得られる)」という家族でしょう。ただし、将来財産が増えて相続税の発生がないとは言い切れません。控除額が2,500万円も必要ないのであれば、次に紹介する「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置」を先に検討してみてください。

住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置

援助する金額が110万円に収まらず、相続時精算課税制度はその利用を躊躇している、という場合は平成33年12月31日まで有効な新非課税制度「住宅取得等資金に係る贈与税の非課税」を検討してみましょう。手続きが必要で工事内容にも定めはありますが、贈与できる額が増えるうえ、相続時精算課税制度を選択せずに利用できるメリットがあります。


条件欄の「上記以外」には、消費税率8%の適用で住宅を取得したほか、個人間売買により既存住宅を取得した場合が含まれます(消費税率が10%になるのは2019年10月の予定です)。暦年課税制度と併用すれば、非課税枠プラス110万円までは贈与税はかかりません。

制度の利用には以下の条件があります。

  人の要件(代表例)
  受贈者が直系卑属であること(子・孫など)
  受贈者の合計所得金額が2,000万円以下であること


家屋の要件(代表例)
住宅の床面積が50平米以上240平米以下で1/2以上が居住用であること

第1号〜第8号で定められている工事のいずれかに該当する工事であること

増改築等工事証明書による証明があること(一部除く)

工事費用の合計が100万円以上であること


工事内容を簡単にまとめると「大規模な修繕・模様替」「居室や水回りの床・壁のすべての修繕・模様替」「耐震基準に適合させるための修繕・模様替」「バリアフリー改修工事」「省エネ工事」「給水管・排水管等に係る修繕・模様替」になります。「バリアフリー改修工事」「省エネ工事」については対象となる工事内容の幅が広くとってありますので、予定しているリフォームで該当するものがないか、確認してみましょう。

住宅取得等資金に係る贈与税の非課税措置は、確定申告によって税務署に申請する必要があります。その際に増改築等工事証明書など手続きに必要な書面を用意しなければなりません。工事を始める前にリフォーム会社に制度の利用意思があることを告げ、工事内容の確認や手続きを行うための段取りを相談しておきましょう。

また、この制度では以下の「質の高い住宅」に定義されれば、非課税枠がさらに500万円加算されることも覚えておきましょう。
断熱等性能等級4又は一次エネルギー消費量等級4以上の住宅
耐震等級(構造躯体の倒壊等防止)2以上又は免震建築物の住宅
高齢者等配慮対策等級(専用部分)3以上の住宅

まず、非課税枠の上限を確認してみましょう。

(図)住宅取得等資金の非課税枠

図

2017年09月29日 [リフォーム]
リノベーション(リフォーム)?それとも建て替え?
 
築年数が古い住宅ともなれば、リノベーション(リフォーム)するべきか、建て替えるべきかで悩まれるケースはかなり多いです。今までにも何度も建て替えかリノベーション(リフォーム)か?で悩まれる方から相談を受けました。

 これに回答すには、できるだけ正確に、その住宅の現状を把握する必要があります。耐震性や劣化状態をしっかり確認してから、判断すべきでしょう。その為には、やはり専門家による住宅の点検・建物調査が必要となります。もちろん、その住宅の点検・建物調査は建て替えやリフォーム工事とは関係ない中立的な第三者にしてもらいましょう。

 一般的には、リノベーション(リフォーム)の方がコストを抑えられる為に、目先のコストを重視すれば、リノベーション(リフォーム)を選ぶことになりますね。建て替えのような大量の産業廃棄物を出さずにもすみます。

 しかし、耐震性・耐久性に大きな問題ある場合には、大規模な補強工事が必要となり、かえって高くなることもあります。
そのような場合には、建て替えする方が良いと言えるでしょう。もし、地盤沈下しているようであれば、建て替えされることをお奨めします。


2017年06月23日 [リフォーム]
現在、「リノベーション」と「リフォーム」の言葉の使い分けは非常に曖昧になりつつあり、明確な線引きはされにくくなってきています。 しかし、2つの言葉の間には、主に「工事の規模」と「住まいの性能」の2つの違いがあります。

工事の規模
設備の変更や修繕など、システムキッチンやユニットバスの入れ替えや壁紙の貼り替え程度の比較的小規模な工事は「リフォーム」に分類されます。一方、間取り、水道管、排水管、冷暖房換気設備の変更など大規模な工事は「リノベーション」に分類されます。


住まいの性能
新築の時と同等か以下の性能になる工事は「リフォーム」に分類されます。一方、新築の時以上の性能になる工事は「リノベーション」に分類されます。

また、住宅にオフィススペースを設けたり、オフィスビルを住宅用に改修する等、用途の変更が伴うリノベーションのことを「コンバージョン(変換、転換)」と言われることもあります。日本でも少子化で廃校になった学校がオフィスや福祉施設となったり、オフィスビルが供給過剰となっている地域で多くの空室が発生し、その対策としてマンションとするコンバージョンが見受けれます。

今までのことを踏めて弊社はお客様にとって何が一番ベストなのかを考えながら提案いたします。

2017年06月22日 [リフォーム]
「リノベーション」とは、既存の建物に大規模な工事を行うことで、性能を新築の状態よりも向上させたり、価値を高めたりすることを言います。
英語で「renovation」は「革新、刷新、修復」を意味し、リフォームがマイナスの状態のものをゼロの状態に戻すための機能の回復という意味合いに対して、リノベーションはプラスαで新たな機能や価値を向上させることを意味します。よりデザイン性の高いものに改良したり、住環境を現代的なスタイルに合わせて間取りや内外装などを変更したりすることなどが含まれます。
例えば、耐久性や耐震性を高めるために壁の補修を行ったり、家族が増えたので、仕切りの壁をなくして、広々としたリビングダイニングキッチンにしたりすることなどが「リノベーション」に該当します。
次回はそれぞれの違いを書きます。

2017年06月22日 [リフォーム]
一般的に「リフォーム」とは、老朽化した建物を新築の状態に戻すことを言います。マンションやアパートの場合には、入居者退居後、その入居者の住む前の状態に戻すことを指す場合があり、原状回復とも言われてたりします。
なお、英語で「reform」は「悪い状態からの改良」を意味し、リフォームという言葉を使うときは、基本的に壊れていたり、汚れていたり、老朽化したりしている部分を直したり、きれいにしたり、新しくしたりすることを指します。
マイナスの状態のものをゼロの状態にに戻すための機能の回復という意味合いとして使われることが多く、例えば、外装の塗り直しや、キッチンの設備の変更、壁紙の張り替えなどがリフォームに該当します。次回はリノベーションについてお話しします。

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