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2018年07月12日 [不動産]
お金

住宅ローンは無尽蔵に借り入れができるわけではありません。金融機関によって定められている借入額と、借り入れをする人の返済計画上適正だと思われる金額それぞれを確認したうえで、借入額を決定しましょう。

金融機関は3つの指標で上限を設定

金融機関は住宅ローンの借入額を決めるにあたりいくつかの指標を持っています。一つ目は「返済負担率」で、年収に対する年間合計返済額の割合をもとにした考え方です。たとえばフラット35では年収400万円未満は返済負担率が30%以下、400万円以上だと35%以下と定められています。具体的な借入額は以下のとおりです。金利、返済期間、返済方法によって借入額は変わりますので、住宅ローンシミュレーションなどを利用して金額を算出してください。  

(図1)年収別借入可能額 フラット35の場合

 図 

※このシミュレーションにおいては仮定の金利を使用しており、実際に適用される金利は資金の受取り時の金利情勢等によって変わります。フラット35以外の借り入れがある場合には、借入額が減額となることがあります。 ※分かりやすさを優先し、一部端数処理等を行っています。

上記はフラット35の例ですが、その他、民間住宅ローンの返済負担率は25%〜40%の範囲で定められていることが一般的です。計算には「審査金利」と呼ばれる、借入額の審査をするための金利レートが使われることが多く、この審査金利は実際の住宅ローンの金利よりも高く設定されているケースがほとんどです。審査金利は公開されていませんので、返済負担率による借入額の正式な金額は、各金融機関に確認する必要があります。

二つ目は「物件価格に対する借入額の割合」です。「融資率」とも呼ばれ物件価格に対して融資可能な割合を表します。フラット35や民間住宅ローンでは物件価格まで(融資率10割)を上限としているものが多くあります。民間住宅ローン、特にネット銀行の一部では物件価格+諸費用まで借り入れ可能な商品もあります。一方で、財形住宅融資では融資率の上限が9割までと決まっています。一般に融資率が高いほど金利は高くなる傾向にあります。

三つ目は年収や物件価格などの条件に関わらず設定されている「借入限度額」です。フラット35では8,000万円、一般的な民間住宅ローンでは1億円、財形住宅融資では4,000万円とそれぞれ上限額が設定されています。

以上3つのうちもっとも低い金額となるものが、金融機関の認める借入額となります。

借入額は無理なく「返せる額」の範囲内か

住宅ローンの借入額は、以前よりも条件が緩やかになりより多くの額が借りやすくなっています。そのため、一部では金融機関の「貸し過ぎ」を憂慮する声が出ています。住宅ローンの基本は「借りられる額」ではなく「返せる額」です。

「返せる額」から逆算して適正な借入額を算出できるようにしましょう。こちらの記事から「無理のない毎月返済額」を試算してみてください。毎月返済額が分かったら「住宅ローンシミュレーションを使って借入可能額」を確認してみましょう。住宅ローンシミュレーションを使う場合、設定する金利によって借入額は大きく変動します。適用金利の低い「変動金利」「固定金利期間選択型」を安易に設定してしまうと借入額は増えますが、将来の金利上昇の局面で大きなリスクを招くことになります。購入予算の算出には、リスク管理の面から「全期間固定型」の金利を設定するようにしましょう。

住宅ローンの年齢制限も要注意

借入可能額を確認するときに年齢に注意しなければならない人もいます。住宅ローンの年齢には申し込み時の年齢と完済時の年齢のふたつがあります。申し込み時の年齢は早いところで60歳未満、一般的なところでは70歳未満・70歳以下とされているところが多くあります。見落とされがちなのが完済時年齢です。

早いところで75歳以下、一般的には80歳未満・80歳以下に設定されているケースがほとんどです。80歳未満を例に考えてみましょう。たとえば55歳から住宅ローンの借り入れを始めようとした場合、返済期間は最大でも23年になります。「返済負担率」や「無理のない毎月返済額」を算出する際に、返済期間は重要な要素です。期間が短くなれば自ずと借入額は少なくなります(その他の条件を変えない場合)。


2018年07月07日 [不動産]
川

売却したい物件であっても、売却できない物件というものがあります。それは、市街化を抑制するため原則として建物を建てることができないエリアである「市街化調整区域」です。具体的になぜ売却できないのか、その原因と対象法についてまとめました。


市街化調整区域が売れない原因


都市計画法第7条では、無秩序な市街化を防止するために、都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域に分けています。

市街化区域とは、すでに市街地を形成している区域や概ね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域で、東京都の23区内の土地は河川敷を除いて、すべてこれに該当します。

一方市街化調整区域とは、少々乱暴にまとめてしまえば「市街地から離れている郊外や農地が広がる田舎の土地などの区域」のことを指します。
東京都では多摩の一部地域が、神奈川県や千葉県、埼玉県ではかなり多くの土地が調整区域となっています。上記のような市街地を抑制するエリアにある不動産は、居住用としても事業用としてもふさわしくなく、しかも既存の建物を建て替える場合には、都市計画法により行政の許可を受けなければなりません。
金融機関による担保評価も低いので、住宅ローンの申請が却下される恐れもあります。地目が「農地」の場合や、土地の面積が広大である場合など、さまざまな制約を受け、ますます一般的な売買は難しくなります。

また市街化調整区域では、行政による積極的なインフラ整備が施されていません。
たとえ土地を安く購入したとしても、電気がなければ最悪は自己負担で敷設しなければなりません。公道があれば、大抵はガスや水道が敷かれていますが、下水道整備となれば別で、浄化槽の使用も覚悟しなければなりません。
将来的な整備が確約されない点も、評価が下がる原因となります。


市街化調整区域を売るためには


市街化調整区域で開発・建築を計画した場合、誰がどのような用途で土地・建物を使うのか、個別に審査を受け、許可されなければいけません。

売りたい不動産が土地の場合、許可申請するのは買主になりますが、売主として、その土地が開発可能か否か把握しておく必要があります。
というのも、市街化調整区域でも、地方自治体ごとの条例により開発を認めている区域が指定されていて、「おおむね40〜50棟以上の住宅が数十メートルの間隔で集まっている」「上下水道が整備された地域である」「道路に接している」など一定の条件をクリアしたエリアなら誰でも住宅などを建てられるからです(ただし許可は必要)。区域指定が行われている土地なら、比較的、売却しやすくなります。

また市街化調整区域であっても、都市化を進めるための「市街地開発事業」の対象になっている区域もあります。
具体的には「都市計画事業」「土地区画整理事業」「市街地再開発事業」「住宅街区整備事業」などがこれに当たります。これらの事業として開発した区域であれば、建築の許可が不要なので、やはり売りやすいでしょう。

「区域」のほかに「地目」も大切です。
地目は、対象の不動産の全部事項証明書(登記簿謄本)を取得することで、確認することができます。地目が「農地」の場合、基本的には農地のみでしか売却することができません。
買主が農業をやりたい人なら不都合はありませんが、そのような人を探すのは難しいので、農地の場合は非常に売りにくくなります。農地を宅地など他の目的にも利用できるようにするには、農地転用の申請をし、知事の許可を得なければなりません。

たとえ地目が「宅地」であっても、市街化調整区域の場合は建築の許可が必要です。
ただ、宅地なら少なくとも造成が不要であるうえに、周辺に住宅がある地域が多く、上下水道の整備や道路に接している条件も満たしている可能性も高いので、買主にとっての主な懸案は建築が許可されるかどうかだけになります。農地に比べれば、格段に売却しやすいはずです。

一方、売りたい不動産が建物である場合、「線引き」の前後どちらの物件であるかが重要です。
市街地調整区域の線引きをされたのは1970年(昭和45年)頃で、その前と後では建築許可の要件が異なります。自治体の固定資産課税台帳を閲覧して、建築年月日を確認しておきましょう。

線引き前から建てられた家の場合、元々そこにあった家に対して、後から所有者に厳しい法規制をかけるのは酷なので、規制緩和が行われています。
具体的には、買主が将来建て替えや増改築をする場合であっても、「用途が同じ(引き続き住宅用として建て替える)」「敷地が同じ」「延べ床面積が1.5倍まで」という要件を満たすことで、許可が不要(敷地を拡大する場合は許可が必要)となります。

残念ながら、線引き後に建てられた家の場合は、厳しい制限が課せられます。
過去の許可を引き継げるのは所有者の相続人や近親者だけで、第三者である買主に売却した場合は、家の用途を変更したとみなされ、所有者の変更だけで再許可が必要になるのです。

幸いここで許可が下りても、将来の建て替えや増改築も許可されるとは限らないので、購入をためらう買主も少なくありません。よって、線引き後の建物を第三者に売却するのは難しいといえるでしょう。


どこに売却を依頼する?


市街化調整区域の不動産は流通量が圧倒的に少なく、そのため不動産取引のプロであるはずの不動産会社でも、なかには誤った認識をもっている担当者がいることも考えられます。全般的に物件の評価額が低く、仲介手数料が安くなりがちです。

そのため「実利が少ないから」と、総じて取り扱いにも消極的な傾向があります。その一方で、競争相手が少ないことを逆手にとって、市街化調整区域を専門にしている不動産会社もあります。

市街化調整区域における不動産の売却は、買主の購入目的により開発許可の要件が変わってしまう性質があり、この点は売主側ではどうすることもできません。売れるも売れないも買主次第なのですが、だからといって、開発許可を得られそうな買主に絞って探すのは現実的に厳しいです。

「開発許可を得られないときは契約解除とする」という内容の特約を条件に、売買を交渉してくる買主もいるかもしれません。市街化調整区域に明るい不動産会社に売却を依頼することが、不測のトラブルを避ける助けになるでしょう。

また、新築が許可されにくい土地や建て替えが許可されにくい家であっても、例えば資材置き場や駐車場、太陽光発電システムの設置場所などにすることで、また隣地の所有者と交渉し、隣地を加えた一団の土地として売り出すことで、許可される可能性もあります。

開発許可を得るための様々な引き出しを持っている不動産会社を選ぶことも大切です。

市街化調整区域の制限や不便さは価格の安さに結びつくので、売るのは大変ですが、それゆえに買手の購入意欲を向上させる可能性をも秘めています。
「静かな暮らしを求めて移住したい」「そもそも土地の利用目的が住宅ではない」などの需要に期待して、諦めずに売却相談は弊社のご相談して下さい。

畑

2018年07月04日 [不動産]
分譲マンションの購入をお考えの方なら知っておきたい区分所有法。
マンションは複数の人が同じ建物内で生活するため、集合住宅ともいわれます。

トラブルを未然に防止するためのルールを設けており、それが区分所有法です。今回は区分所有法の詳細に迫ります。

区分所有法ってなに?

区分所有法とは、正式には『建物の区分所有等に関する法律』といい、主に一棟の建物を区分して、所有権の対象とする場合の各部分ごとの所有関係を定める(分譲する)とともに、そのような建物およびその敷地等の共同管理について定めた法律のことをいいます。

つまり、分譲マンションにおける共同管理などについて定めた法律だということです。そのため、この法律を別名『マンション法』といったりもします。

上記定義のように、一棟のマンションを区分して一住戸ずつを販売しているマンションを「分譲マンション」といいますが、この分譲マンションの部屋の内壁は専有部分です。この専有部分(部屋)を囲む壁はもちろん専有部分ですが、隣の部屋との間にあるコンクリート部分は共有部分となっています。また居住者が全員使用する廊下も、もちろん共用部分です。

このように、単体では管理することのできない部分が多々あります。複数の他人が同じ建物内に住んでいるわけですから、当然トラブルの発生も考えられます。それを未然に防ぐべく、住人たちの権利関係を調整するのが区分所有法です。

区分所有者数ってなに?

上記のような、区分所有建物である分譲マンションの一住戸(専有部分)を所有している人のことを「区分所有者」といいます。

この区分所有者にできることは3つあります。
1管理組合を結成できる

2集会において管理規約の議決権を行使できる

3集会において管理規約のほかの議決案を議決できる


区分所有者は、上記のように集会で議決権を行使することができます。では議決権を行使できる決議とは具体的に何があるのでしょうか。

それには、上記2のような通常の案件に関する「普通決議」と、共用部分などの規約の変更といった「特別決議」とがあります。

どちらの決議を行うにしても、区分所有者数の一定以上の賛成が必要です。

普通決議 区分所有者数の過半数の出席と議決権の過半数の賛成で可決


特別決議 区分所有者数の4分の3以上の出席と議決権の4分の3以上の賛成で可決


問題は、この「区分所有者数」の定義なわけですが、それは以下の方法で求めた数となります。
11人が1つの専有部分を1人で所有しているときは、「1」と数える

21人が2つの専有部分を1人で所有しているときは、「1」と数える

32人が1つの専有部分を共有しているときは、「1」と数える


たとえば夫婦で一住戸(専有部分)を所有しているのであれば、上記でいうところの3となります。しかし一般的に一住戸(専有部分)の名義人は1人(夫もしくは妻)であることが多く、この場合は1となります。

名義人が夫ならば、集会で議決権を行使できるのは夫ということになります。ただしあくまでも「議決権の行使ができるのが夫なだけ」であって、集会に出席し意見を述べることは、妻でもできます。この点に注意しておくと良いでしょう。

マンション

2018年06月27日 [不動産]
・1,000万円貯めた人の共通点1:ケチケチしない

お金を貯めるには、倹約を重ねてお金を使わず、ケチケチしなくてはいけないと思っていませんか?
1,000万円貯めた人たちに、ケチケチしている人はほとんどいません。小さなお金をケチるより、固定費などで大きな出費を見直して効率よくコストを減らすほうが得。
ケチることで自分や家族が精神的に消耗するより、ハッピーにお金を使うほうが、結果的に貯金が続くことを知っているんです。

・1,000万円貯めた人の共通点2:夫にお金の文句を言わない

「夫の給料が上がらない」「ムダ遣いするのはいつも夫。私はやりくり頑張っているのに……!」
1,000万円貯めるには、夫を責めてはいけません。文句は言わず、明るくやりくりを頑張り、家庭を居心地のいい場所にします。それだけで、浪費家だった夫が、家計管理に協力的に変わったり、お小遣いでお土産を買ってきてくれるようになった、といった話は、1,000万円貯めた人からたくさん聞きます。

・1,000万円貯めた人の共通点3:頑張りすぎない

貯まらない人は、実は頑張り屋さんで完璧主義な人が多いです。
頑張りすぎると、いつか限界がきて、やりくりを放り出したり、反動でお金を使いすぎてしまいます。
1,000万円貯金は何年もかかる長い道のり。頑張りすぎず、自分のできる範囲で、ゆっくり長く続けるのが成功の秘訣だと、貯めた人たちは皆、口をそろえて言います。

・1,000万円貯めた人の共通点4:安物を買わない

“安物買いの銭失い”はまさにその通り。
100円ショップやスーパーの特売、セールで「安いから」と買ったもの、全部使い切れていますか?
1,000万円貯めた人たちは、「安いから」という理由で買い物をしません。日用品でも、贅沢品でも、「自分や家族にとって必要かどうか」で判断します。安く買っても使わなければムダな"死に金"、高価でも本当に欲しくて愛用するなら、それは”生き金”です。

・1,000万円貯めた人の共通点5:家計簿をつけない

これは、家計管理をしないという意味ではありません。
1,000万円貯めた人の家計はとてもシンプル。何にいくら使っているか、きちんと把握しているから、家計簿をつける必要がないんです。
やりくり初心者の人の場合は、まずはレシートのチェックなどで家計を把握するところから始めることが大事。家計簿をつけなくてもだいたいの収支が把握できるようになれば、1,000万円貯蓄はもうすぐそこです。

・まとめ

初めからやりくりが上手で、スムーズに1,000万円貯められた人なんてほとんどいません。
みんな、試行錯誤して、貯まるスタイルを身につけています。
まずは、この5つを今日からやめるだけで、1,000万円貯蓄にぐっと近づくはず!


お金

2018年06月15日 [不動産]

自宅マンションの賃貸を始めるに当たって、まずはそれ用に部屋をリフォームする必要があります。しかし、一口にリフォームと言っても工事の種類や規模はさまざま。それぞれ費用も大きく異なるため、部屋のどの部分をどの程度リフォームすればよいのかは判断が難しいところです。そこで今回は、マンションの賃貸を始めるときに必要なリフォームの種類とその効果、費用の目安などについて紹介します。


最低限のリフォームか、積極的なリフォームか

リフォームにはクロスの張り替えや老朽化した設備機器、水廻りの交換など様々な工事内容があります。また、リフォームにはその目的から入居者が生活するために欠かせない「最低限のリフォーム」と、リフォームすることで物件の魅力が増し、集客につながるような、言わば「積極的なリフォーム」が存在します。以降では、これらが具体的にどのような工事なのか、またリフォーム時期や費用の目安はどの程度なのかを見ていきましょう。


最低限のリフォーム

入居者が変わるたびに行わなければならないものや、設備や機能に不具合があったら必ず対応しなければならない部位のリフォームなどが「最低限のリフォーム」に該当します。長期間にわたって貸し出しを予定している場合は、数年周期でやってくる設備交換なども考えておく必要があります。

クロスの張り替え

クロスは白系のものが多いため汚れが目立ちやすいほか、臭いも付きやすいので、入居者が変わるたびに張り替えるのが一般的です。クロスそのものの耐用年数は7〜10年程度と言われていますが、小さな子どもが居たりタバコを吸ったりしていた場合はこれを大きく下回ることもあります。張り替え費用は6畳の洋室の場合で4〜4.5万円程度が目安です。

水廻りのリフォーム

一般的なシステムキッチン、トイレの便器(衛生陶器)、ユニットバスの耐用年数はそれぞれ15〜20年程度。通常は入居者が変わるたびに交換することはありませんが、汚れや損傷が著しい場合は交換を検討する必要があります。その際の費用の目安としては、システムキッチンの交換が40〜60万円程度、トイレの便器の交換が10〜15万円程度、ユニットバスの交換が30〜50万円程度となります。

エアコンの交換

最近では、エアコンは標準装備とせず、入居者が用意するケースも多くなっています。仮にエアコンを標準装備とする場合、耐用年数はおおよそ10〜15年程度。交換する場合の費用は大型のもので8万円程度、小型のものなら5万円程度が目安となるでしょう。


集客につなげる積極的なリフォーム

入居希望者の目を惹き、空室期間をできるだけ短くするために行うほか、賃料をアップし収益を拡大するために行なうものが「積極的なリフォーム」に該当します。

カーペットをフローリングに張り替えてモダンな空間に

リビングのフローリングは、最近のマンションではもはや当たり前になっているものの、古いマンションなどではカーペットが敷かれているケースもあります。これをフローリングに張り替える場合の費用は、6畳で5〜10万円程度が目安。リフォームによる効果は大きく、モダンなリビング空間を実現できます。下地材や固定材の交換が必要になる場合、また床暖房のあるマンションで床暖房用のマットを交換する必要がある場合は、別途費用がかかることになるため、費用対効果に見合うものか確認が必要です。

シャワー付きトイレに変更して魅力度アップ

シャワー付きトイレも、物件の魅力度アップにつながる設備のひとつ。通常の便器をシャワー付きトイレに交換する場合、費用の目安は15〜20万円程度となります。なお、便器(衛生陶器)そのものは20年程度の耐用年数がありますが、シャワー部分は家電製品と同じように10年程度で故障などが起こる場合がありますので、その際は修理・交換が必要となります。

玄関錠の交換でセキュリティ対策を万全に

女性の一人暮らしなどを中心にニーズの高いセキュリティ対策を行うことも、集客に効果的な方法です。リフォームでセキュリティをアップさせる方法として、玄関錠の交換というリフォームがあります。「ワンドア・ツーロック」のように、錠を2つ取り付けるなどの工事が一般的で、費用の目安は3〜5万円程度となります。


クロス

2018年06月14日 [不動産]

所得に応じて納める所得税と同様に、住んでいる地域に納める税金に「住民税」があります。この「住民税」に関して、一定額の所得よりも低い場合に課税が免除される「非課税世帯」という制度があり、このメリット及びデメリットについてご紹介します。


(非課税世帯のメリット)

住民税非課税世帯となった場合のメリットとしては、まず「国民健康保険料」の減免が受けられることです。具体的には、所得に応じて国民健康保険の保険料が2割から7割までの減免する措置が受けられます。そして、医療費の月額がある一定程度を超えた場合に受けられる、「高額医療費」の減額制度が発生する制限金額が、非課税世帯となった場合に通常よりも低い金額で制度を受けられることです。また、住民税非課税世帯の要件を受けている世帯で、本人或いは家族が障害を持っている方が世帯にいる場合に、「NHK受信料」の免除を受けることが可能です。その他、各自治体によっては個別に、子供の保育料の減額、入院中にかかる食事の自己負担額の減額、がん検診料金の免除、予防接種を受ける際の料金を無料にするなどの、補助を用意している自治体もあります。これらの措置以外にも、消費税増税の際には、「臨時福祉給付金」の給付が行われました。


(非課税世帯のデメリット)

住民税非課税世帯のデメリットとしては、今まで自身の子供や親などの家族を扶養していた場合に、住民税非課税世帯としてのメリットを享受するため、「世帯分離」などを行った場合に、これまで扶養していた世帯主の所得税や住民税などの課税金額が増額することが考えられます。但し、世帯分離を行った場合でも、個々のケースによってメリット及びデメリットの大きさが違うことに注意が必要です。そして確定申告の際に医療費控除を家族全体の合計金額で受けていた場合に、世帯分離をした結果、医療費控除をそれぞれの世帯で受けられない場合があります。また、市役所などで印鑑証明や住民票などの各種証明書を取得する場合に、世帯が同じ場合は同居家族が各種証明書を取得することが可能ですが、世帯分離などで別世帯の家族として暮らしている場合は本人の委任状が必要になってきます。


世帯

2018年06月12日 [不動産]

投資とは簡単に言うと将来のリスクヘッジの要素と売買で差金を狙うものの二種類に分けられます。この二つを混同すると大きな損失を被る可能性があるので投資先の性質を知る必要があります。


投資の種類

投資の種類は多岐に渡りありますが、個人投資できるものの代表格は、株式と外国為替になります。先物市場も気軽に投資できますが、限月で保有期間が限られていますので、投資というより短期売買の投機向けの市場になります。株式はデイトレードの様な短期売買が有名ですが、本来の目的はバイ・アンド・ホールドです。応援したい企業の株を購入し配当金をもらうのが原則的な考え方です。もちろん将来的に大幅に値上がりすれば売却をします。そして、他の応援したい企業の株を購入します。このサイクルが健全的な株への投資スタイルです。外国為替はFXで有名ですが、こちらも短期売買ではなく長期保有を考えます。日本が万が一、ハイパーインフレや極端なデフレになっても外国の預金を考えれば全くダメージはありません。それと、通貨を買いから入っていれば金利差を狙うキャリートレードにもなるので、通常の預金金利より大きな配当も得られます。


不動産投資とは

不動産投資は有価証券に比べるとリスクの少ない投資になります。インフレやデフレにも強く、一等地であれば現金化にも時間が掛かりません。不動産投資のデメリットは固定資産税と、万が一の時の贈与税ぐらいになります。この税金の問題も、不動産を直接購入するのではなく、上場不動産投資信託の株を購入する事で回避できます。有価証券には違いはありませんが、他の有価証券と違い万が一、会社が破たんしても株価は下ることなく、株主に対しては不動産の売却によって資金の返還が約束されています。また、マンションの購入も不動産投資の中ではローリスクとして人気です。マンションは実際に住むのではなく、賃貸にする事で税金の制約を軽減できるだけではなく、購入時のローンは賃貸収入で賄えます。価値も立地によっては上がる事もあるので、転売による利鞘も期待できます。

投資

2018年06月11日 [不動産]
マンションは、ごく一部の物件を除いて、年月を経るごとに資産価値が下がっていきます。
資産価値が下がれば、固定資産税も減額されます。

そのため、中古マンションは新築マンションより固定資産税が安いと言われます。
しかし、それは建物部分に限っての話。では実際、中古マンションの固定資産税は、いくらくらいかかるものなのでしょうか?

固定資産税は「固定資産税評価額」次第

新築・中古に関わらず、マンションを購入すると、建物+土地の所有者になるため、それぞれに相応の「固定資産税」が毎年かかります。

この固定資産税は、各自治体が課税徴収を行い、税額は「固定資産税評価額」×概ね全国共通の「標準税率」1.4%で計算されます。

「固定資産税評価額」とは

固定資産課税台帳に登録された不動産(土地・建物)の価格です。
固定資産税評価額は、国土交通省が年に1回、その土地の売買取引において適正とされる価格を定めた「地価公示価格」の70%を目処に計算されます。

この固定資産税評価額は、建物部分については、経年劣化のために年々下がっていくのが一般的です。
中古マンションの購入を検討している人は、不動産業者に「中古マンションは固定資産税も安く済む」ということを言われたことはありますか?

それはつまり、この建物部分が経年劣化に伴って評価額が下がるので、固定資産税も新築物件のときよりは下がる、ということです。

土地部分の価格はその年によって上下しますが、建物部分は、例えば「ヴィンテージマンション」と言われるような特殊な物件でない限り、上がることはありません。

この、建物の経年劣化による評価額の減額は、東京都の場合、「東京法務局管内新築建物課税標準価格認定基準表」の「経年減価補正率表」をもとに、年数による減額割合が定められています。

中古マンションの固定資産税額を計算してみる

都内にあるマンションを例に挙げて、固定資産税のおおよその額を出してみましょう。

土地の評価額は変わらず建物部分の評価額のみ変わるものとして計算します。
例)専有面積80u、新築時の建物の固定資産税評価額1,000万円・土地の固定資産税評価額3,000万円

(新築)

建物部分に関しては新築時から5年間は半額になる軽減特例が、土地部分には200平方メートル以下の「小規模住宅用地」には課税標準額が1/6に軽減される適用措置があるので、その特例を加味して計算します。

〇土地税額:3,000万円×1.4%×1/6=70,000円
〇建物税額:1,000万円×1.4%×1/2=70,000円
〇固定資産税納税額=140,000円

(築6年)

建物部分の軽減特例期間は終了しますが、年数が経っているので、それに応じて再計算されます。東京都の定める「経年減価補正率表」(※)では、6年後の経年減価補正率は「0.8335」と定められています。

〇土地税額:3,000万円×1.4%×1/6=70,000円
〇建物税額:1,000万円×0.8335×1.4%=116,690円
〇固定資産税納税額=186,690円

(築15年)

東京都の定める「経年減価補正率表」では「0.6225」です。

〇土地税額:3,000万円×1.4%×1/6=70,000円
〇建物税額:1,000万円×0.6225×1.4%=87,150円
〇固定資産税納税額=157,150円

(築25年)

東京都の定める「経年減価補正率表」では「0.3992」です。

〇土地税額:3,000万円×1.4%×1/6=70,000円
〇建物税額:1,000万円×0.3992×1.4%=55,888円
〇固定資産税納税額=125,888円

※当記事で使用している「経年減価補正率」は、平成26年11月28日付け総務省告示第421号による改正後の固定資産評価基準(昭和38年12月25日自治省告示第158号)の「非木造家屋経年減点補正率基準表」から平均値を算出し、「積雪地域又は寒冷地域の級地の区分」による補正を加えたものです。


築20年を過ぎて「中古マンションの固定資産税は安く済む」と言えるということになるでしょうか。
固定資産税は、マンションのローンを支払い終えても、毎年1月1日の時点で所有している限り納め続けなければならない税金です。

自分が買おうとしている中古マンションに、このくらいかかる固定資産税を払い続ける価値はあるか。この計算式を見て、考えてみてもいいかもしれません。


築年数

2018年06月09日 [不動産]

行政サービスや福祉の対価として支払われる住民税。市区町村によってその金額は異なるのでしょうか。また、上手に節約する方法が気になっているはずです。そこで、住民税の仕組みや計算方法に迫りながら、その節約方法を調べていきます。


住民税に地域差はあるのか

住民税に地域差はほとんどありません。あったとしても、環境に対する税金や復興財源確保のための税金などで、年間数百円程度の差になります。住民税とは、住んでいる市区町村や都道府県に納める税金になります。住民税を納めることによって、住んでいる地域の治安を維持することができたり、道路を整備することができたり、ゴミを処分してくれたりする財源につながります。住民税は所得割と均等割から構成されています。所得割とは、所得に税率を乗じることで計算されています。税率は通常、市区町村税が6%、都道府県民税が4%で、合わせて10%になります。その一方で均等割は定額になり、通常、市区町村民税が3,500円で都道府県民税が1,500円の合計の5,000円になります。


住民税の計算方法と節約方法

住民税の計算方法は、所得割は前年の所得に応じて課税され、均等割は所得に関わらず一定額が課税されます。そのため、去年の所得が多かったけれども、今年は転職して所得が大幅に減り住民税の支払いが困難になるというのケースが見られるのです。転職などによって所得に変動があった場合は、思っている以上に住民税を払わなければいけないこともあるので、注意が必要になります。住民税の節約方法は、計算する元となる所得から差し引くことができる控除を利用することになります。医療費控除や住宅借入金等特別控除がそれに当たります。ドラッグストアなどで買った薬も医療費に含めることができるので、レシートは必ず取っておくのが好ましいです。医療費の合計額が10万円を超えるのであれば、控除の対象にすることができます。また、住宅ローンを借り入れてマイホームの新築や増改築を行った時も控除の対象になります。


お金

2018年06月04日 [不動産]
部屋

マンションを売る際、売る側にも様々な費用がかかります。売却後に戻ってくる費用もあります。どのような費用が、いくらかかるのか、いざ売りたいと思った時慌てないために、そして戻ってくる費用を逃さないために、事前に準備をしておきましょう!

マンション売却前にかかる費用


クリーニングやリフォームは必要?
ハウスクリーニング、リフォームを不動産会社が勧めてくる場合もあるかもしれません。もちろん綺麗な方が印象も良くなるとは思いますが、たくさんお金をかけたからといってその分高く売れるわけではありません。また、最近は自分の好みで改築したいと思い、中古を選ぶ人が多いのも事実です。ですから、スッキリ綺麗に見えるよう、自分で掃除するので十分という場合が多いです。

広告代を払わないと売れない?
売却が成立するまでは、基本的に不動産会社に支払う費用はありません。しかし物件に全く動きがない時など、不動産会社から広告を出すかどうか打診がある場合があります。その場合、どちらが広告料を出すのかきちんと確認しておく必要があります。不動産会社が広告を出したいと言った場合は仲介手数料に含まれているはずですから、確認を怠らず、不要な出費は抑えるようにしましょう。
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マンション売却

仲介手数料
不動産屋が売買契約までした時に成功報酬として生じる料金です。
計算式は、「成約価格(売買が成立した価格) ×3%+6万円+消費税」
ただしこれは法律で定められた上限額のため、これより安く済む場合もあります。例えば2,000万円でマンションを売却した場合、約70万円です。
契約時点で半額、売買が成立した時点で残りを支払うと取り決めている不動産会社もあるので、注意が必要です。

売買契約書に貼る印紙税
売主と買主、それぞれの契約書に印紙を貼らなければなりません。印紙は契約前に不動産業者から「いくらの印紙」という指定があり、郵便局で購入できます。不動産業者によっては用意してくれる場合もあります。
5,000万以下の物件で印紙税は1万円です。ただし、これは平成30年までの特別措置でそれ以降は値上がりされるようです。

抵当権抹消のための費用
まだローンが残っている場合は、銀行が抵当権を持っています。売却する場合はこの抵当権を抹消しなくてはなりません。まず、繰り上げ返済する時に費用がかかるのかどうか、それぞれの金融機関で違いますので確認してください。
抵当権抹消は司法書士に頼みます。だいたい1万円から2万円くらいかかります。

戻ってくるお金をチェック!

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<買主から戻ってくる費用>

・各種清算金
マンションの管理費や修繕積立金は1ヶ月前に銀行から引き落とされています。これは持ち主が払うべき費用なので、買主は清算して売主に返さなくてはいけません。
・固定資産税
都市計画税は1月1日(地域によっては4月1日)時点での所有者に税金の請求がきます。どちらも購入した時点で日割りで買主が売主に支払います。

<売却後、戻ってくる費用>

・火災保険料
マンション購入時にローンを組むとローンの年数に応じて火災保険に入るのが義務になっている場合があります。売却した場合、保険会社に請求すれば、残りの年数の保険料が返ってきます。
・銀行保証料
ローンを組みお金を借りる時、多くの場合、保証人を立てずに保証会社に保証料を払っています。抵当抹消をする際に銀行で計算し、残った年数によって返ってきます。保険会社よりスムーズで簡単です。

売却後の住む場所を確保するための費用を別にすれば、契約時の印紙代、抵当権抹消や登記で司法書士に支払う費用などが必要になります。売却時に入ったお金で支払うことができますが、それが次に住む住居の頭金などに消えてしまうこともあるので、やはり合計で100万円くらい用意しておいた方が良いでしょう。


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