東京アイルサポート&コンサルタント株式会社のブログ | 不動産の有効活用や相続の事前準備にお悩みなら東京アイルサポート&コンサルタント株式会社にお任せください

東京アイルサポート&コンサルタント株式会社
ブログ
2018年06月15日 [不動産]

自宅マンションの賃貸を始めるに当たって、まずはそれ用に部屋をリフォームする必要があります。しかし、一口にリフォームと言っても工事の種類や規模はさまざま。それぞれ費用も大きく異なるため、部屋のどの部分をどの程度リフォームすればよいのかは判断が難しいところです。そこで今回は、マンションの賃貸を始めるときに必要なリフォームの種類とその効果、費用の目安などについて紹介します。


最低限のリフォームか、積極的なリフォームか

リフォームにはクロスの張り替えや老朽化した設備機器、水廻りの交換など様々な工事内容があります。また、リフォームにはその目的から入居者が生活するために欠かせない「最低限のリフォーム」と、リフォームすることで物件の魅力が増し、集客につながるような、言わば「積極的なリフォーム」が存在します。以降では、これらが具体的にどのような工事なのか、またリフォーム時期や費用の目安はどの程度なのかを見ていきましょう。


最低限のリフォーム

入居者が変わるたびに行わなければならないものや、設備や機能に不具合があったら必ず対応しなければならない部位のリフォームなどが「最低限のリフォーム」に該当します。長期間にわたって貸し出しを予定している場合は、数年周期でやってくる設備交換なども考えておく必要があります。

クロスの張り替え

クロスは白系のものが多いため汚れが目立ちやすいほか、臭いも付きやすいので、入居者が変わるたびに張り替えるのが一般的です。クロスそのものの耐用年数は7〜10年程度と言われていますが、小さな子どもが居たりタバコを吸ったりしていた場合はこれを大きく下回ることもあります。張り替え費用は6畳の洋室の場合で4〜4.5万円程度が目安です。

水廻りのリフォーム

一般的なシステムキッチン、トイレの便器(衛生陶器)、ユニットバスの耐用年数はそれぞれ15〜20年程度。通常は入居者が変わるたびに交換することはありませんが、汚れや損傷が著しい場合は交換を検討する必要があります。その際の費用の目安としては、システムキッチンの交換が40〜60万円程度、トイレの便器の交換が10〜15万円程度、ユニットバスの交換が30〜50万円程度となります。

エアコンの交換

最近では、エアコンは標準装備とせず、入居者が用意するケースも多くなっています。仮にエアコンを標準装備とする場合、耐用年数はおおよそ10〜15年程度。交換する場合の費用は大型のもので8万円程度、小型のものなら5万円程度が目安となるでしょう。


集客につなげる積極的なリフォーム

入居希望者の目を惹き、空室期間をできるだけ短くするために行うほか、賃料をアップし収益を拡大するために行なうものが「積極的なリフォーム」に該当します。

カーペットをフローリングに張り替えてモダンな空間に

リビングのフローリングは、最近のマンションではもはや当たり前になっているものの、古いマンションなどではカーペットが敷かれているケースもあります。これをフローリングに張り替える場合の費用は、6畳で5〜10万円程度が目安。リフォームによる効果は大きく、モダンなリビング空間を実現できます。下地材や固定材の交換が必要になる場合、また床暖房のあるマンションで床暖房用のマットを交換する必要がある場合は、別途費用がかかることになるため、費用対効果に見合うものか確認が必要です。

シャワー付きトイレに変更して魅力度アップ

シャワー付きトイレも、物件の魅力度アップにつながる設備のひとつ。通常の便器をシャワー付きトイレに交換する場合、費用の目安は15〜20万円程度となります。なお、便器(衛生陶器)そのものは20年程度の耐用年数がありますが、シャワー部分は家電製品と同じように10年程度で故障などが起こる場合がありますので、その際は修理・交換が必要となります。

玄関錠の交換でセキュリティ対策を万全に

女性の一人暮らしなどを中心にニーズの高いセキュリティ対策を行うことも、集客に効果的な方法です。リフォームでセキュリティをアップさせる方法として、玄関錠の交換というリフォームがあります。「ワンドア・ツーロック」のように、錠を2つ取り付けるなどの工事が一般的で、費用の目安は3〜5万円程度となります。


クロス

2018年06月14日 [不動産]

所得に応じて納める所得税と同様に、住んでいる地域に納める税金に「住民税」があります。この「住民税」に関して、一定額の所得よりも低い場合に課税が免除される「非課税世帯」という制度があり、このメリット及びデメリットについてご紹介します。


(非課税世帯のメリット)

住民税非課税世帯となった場合のメリットとしては、まず「国民健康保険料」の減免が受けられることです。具体的には、所得に応じて国民健康保険の保険料が2割から7割までの減免する措置が受けられます。そして、医療費の月額がある一定程度を超えた場合に受けられる、「高額医療費」の減額制度が発生する制限金額が、非課税世帯となった場合に通常よりも低い金額で制度を受けられることです。また、住民税非課税世帯の要件を受けている世帯で、本人或いは家族が障害を持っている方が世帯にいる場合に、「NHK受信料」の免除を受けることが可能です。その他、各自治体によっては個別に、子供の保育料の減額、入院中にかかる食事の自己負担額の減額、がん検診料金の免除、予防接種を受ける際の料金を無料にするなどの、補助を用意している自治体もあります。これらの措置以外にも、消費税増税の際には、「臨時福祉給付金」の給付が行われました。


(非課税世帯のデメリット)

住民税非課税世帯のデメリットとしては、今まで自身の子供や親などの家族を扶養していた場合に、住民税非課税世帯としてのメリットを享受するため、「世帯分離」などを行った場合に、これまで扶養していた世帯主の所得税や住民税などの課税金額が増額することが考えられます。但し、世帯分離を行った場合でも、個々のケースによってメリット及びデメリットの大きさが違うことに注意が必要です。そして確定申告の際に医療費控除を家族全体の合計金額で受けていた場合に、世帯分離をした結果、医療費控除をそれぞれの世帯で受けられない場合があります。また、市役所などで印鑑証明や住民票などの各種証明書を取得する場合に、世帯が同じ場合は同居家族が各種証明書を取得することが可能ですが、世帯分離などで別世帯の家族として暮らしている場合は本人の委任状が必要になってきます。


世帯

2018年06月12日 [不動産]

投資とは簡単に言うと将来のリスクヘッジの要素と売買で差金を狙うものの二種類に分けられます。この二つを混同すると大きな損失を被る可能性があるので投資先の性質を知る必要があります。


投資の種類

投資の種類は多岐に渡りありますが、個人投資できるものの代表格は、株式と外国為替になります。先物市場も気軽に投資できますが、限月で保有期間が限られていますので、投資というより短期売買の投機向けの市場になります。株式はデイトレードの様な短期売買が有名ですが、本来の目的はバイ・アンド・ホールドです。応援したい企業の株を購入し配当金をもらうのが原則的な考え方です。もちろん将来的に大幅に値上がりすれば売却をします。そして、他の応援したい企業の株を購入します。このサイクルが健全的な株への投資スタイルです。外国為替はFXで有名ですが、こちらも短期売買ではなく長期保有を考えます。日本が万が一、ハイパーインフレや極端なデフレになっても外国の預金を考えれば全くダメージはありません。それと、通貨を買いから入っていれば金利差を狙うキャリートレードにもなるので、通常の預金金利より大きな配当も得られます。


不動産投資とは

不動産投資は有価証券に比べるとリスクの少ない投資になります。インフレやデフレにも強く、一等地であれば現金化にも時間が掛かりません。不動産投資のデメリットは固定資産税と、万が一の時の贈与税ぐらいになります。この税金の問題も、不動産を直接購入するのではなく、上場不動産投資信託の株を購入する事で回避できます。有価証券には違いはありませんが、他の有価証券と違い万が一、会社が破たんしても株価は下ることなく、株主に対しては不動産の売却によって資金の返還が約束されています。また、マンションの購入も不動産投資の中ではローリスクとして人気です。マンションは実際に住むのではなく、賃貸にする事で税金の制約を軽減できるだけではなく、購入時のローンは賃貸収入で賄えます。価値も立地によっては上がる事もあるので、転売による利鞘も期待できます。

投資

2018年06月11日 [不動産]
マンションは、ごく一部の物件を除いて、年月を経るごとに資産価値が下がっていきます。
資産価値が下がれば、固定資産税も減額されます。

そのため、中古マンションは新築マンションより固定資産税が安いと言われます。
しかし、それは建物部分に限っての話。では実際、中古マンションの固定資産税は、いくらくらいかかるものなのでしょうか?

固定資産税は「固定資産税評価額」次第

新築・中古に関わらず、マンションを購入すると、建物+土地の所有者になるため、それぞれに相応の「固定資産税」が毎年かかります。

この固定資産税は、各自治体が課税徴収を行い、税額は「固定資産税評価額」×概ね全国共通の「標準税率」1.4%で計算されます。

「固定資産税評価額」とは

固定資産課税台帳に登録された不動産(土地・建物)の価格です。
固定資産税評価額は、国土交通省が年に1回、その土地の売買取引において適正とされる価格を定めた「地価公示価格」の70%を目処に計算されます。

この固定資産税評価額は、建物部分については、経年劣化のために年々下がっていくのが一般的です。
中古マンションの購入を検討している人は、不動産業者に「中古マンションは固定資産税も安く済む」ということを言われたことはありますか?

それはつまり、この建物部分が経年劣化に伴って評価額が下がるので、固定資産税も新築物件のときよりは下がる、ということです。

土地部分の価格はその年によって上下しますが、建物部分は、例えば「ヴィンテージマンション」と言われるような特殊な物件でない限り、上がることはありません。

この、建物の経年劣化による評価額の減額は、東京都の場合、「東京法務局管内新築建物課税標準価格認定基準表」の「経年減価補正率表」をもとに、年数による減額割合が定められています。

中古マンションの固定資産税額を計算してみる

都内にあるマンションを例に挙げて、固定資産税のおおよその額を出してみましょう。

土地の評価額は変わらず建物部分の評価額のみ変わるものとして計算します。
例)専有面積80u、新築時の建物の固定資産税評価額1,000万円・土地の固定資産税評価額3,000万円

(新築)

建物部分に関しては新築時から5年間は半額になる軽減特例が、土地部分には200平方メートル以下の「小規模住宅用地」には課税標準額が1/6に軽減される適用措置があるので、その特例を加味して計算します。

〇土地税額:3,000万円×1.4%×1/6=70,000円
〇建物税額:1,000万円×1.4%×1/2=70,000円
〇固定資産税納税額=140,000円

(築6年)

建物部分の軽減特例期間は終了しますが、年数が経っているので、それに応じて再計算されます。東京都の定める「経年減価補正率表」(※)では、6年後の経年減価補正率は「0.8335」と定められています。

〇土地税額:3,000万円×1.4%×1/6=70,000円
〇建物税額:1,000万円×0.8335×1.4%=116,690円
〇固定資産税納税額=186,690円

(築15年)

東京都の定める「経年減価補正率表」では「0.6225」です。

〇土地税額:3,000万円×1.4%×1/6=70,000円
〇建物税額:1,000万円×0.6225×1.4%=87,150円
〇固定資産税納税額=157,150円

(築25年)

東京都の定める「経年減価補正率表」では「0.3992」です。

〇土地税額:3,000万円×1.4%×1/6=70,000円
〇建物税額:1,000万円×0.3992×1.4%=55,888円
〇固定資産税納税額=125,888円

※当記事で使用している「経年減価補正率」は、平成26年11月28日付け総務省告示第421号による改正後の固定資産評価基準(昭和38年12月25日自治省告示第158号)の「非木造家屋経年減点補正率基準表」から平均値を算出し、「積雪地域又は寒冷地域の級地の区分」による補正を加えたものです。


築20年を過ぎて「中古マンションの固定資産税は安く済む」と言えるということになるでしょうか。
固定資産税は、マンションのローンを支払い終えても、毎年1月1日の時点で所有している限り納め続けなければならない税金です。

自分が買おうとしている中古マンションに、このくらいかかる固定資産税を払い続ける価値はあるか。この計算式を見て、考えてみてもいいかもしれません。


築年数

2018年06月09日 [不動産]

行政サービスや福祉の対価として支払われる住民税。市区町村によってその金額は異なるのでしょうか。また、上手に節約する方法が気になっているはずです。そこで、住民税の仕組みや計算方法に迫りながら、その節約方法を調べていきます。


住民税に地域差はあるのか

住民税に地域差はほとんどありません。あったとしても、環境に対する税金や復興財源確保のための税金などで、年間数百円程度の差になります。住民税とは、住んでいる市区町村や都道府県に納める税金になります。住民税を納めることによって、住んでいる地域の治安を維持することができたり、道路を整備することができたり、ゴミを処分してくれたりする財源につながります。住民税は所得割と均等割から構成されています。所得割とは、所得に税率を乗じることで計算されています。税率は通常、市区町村税が6%、都道府県民税が4%で、合わせて10%になります。その一方で均等割は定額になり、通常、市区町村民税が3,500円で都道府県民税が1,500円の合計の5,000円になります。


住民税の計算方法と節約方法

住民税の計算方法は、所得割は前年の所得に応じて課税され、均等割は所得に関わらず一定額が課税されます。そのため、去年の所得が多かったけれども、今年は転職して所得が大幅に減り住民税の支払いが困難になるというのケースが見られるのです。転職などによって所得に変動があった場合は、思っている以上に住民税を払わなければいけないこともあるので、注意が必要になります。住民税の節約方法は、計算する元となる所得から差し引くことができる控除を利用することになります。医療費控除や住宅借入金等特別控除がそれに当たります。ドラッグストアなどで買った薬も医療費に含めることができるので、レシートは必ず取っておくのが好ましいです。医療費の合計額が10万円を超えるのであれば、控除の対象にすることができます。また、住宅ローンを借り入れてマイホームの新築や増改築を行った時も控除の対象になります。


お金

2018年06月04日 [不動産]
部屋

マンションを売る際、売る側にも様々な費用がかかります。売却後に戻ってくる費用もあります。どのような費用が、いくらかかるのか、いざ売りたいと思った時慌てないために、そして戻ってくる費用を逃さないために、事前に準備をしておきましょう!

マンション売却前にかかる費用


クリーニングやリフォームは必要?
ハウスクリーニング、リフォームを不動産会社が勧めてくる場合もあるかもしれません。もちろん綺麗な方が印象も良くなるとは思いますが、たくさんお金をかけたからといってその分高く売れるわけではありません。また、最近は自分の好みで改築したいと思い、中古を選ぶ人が多いのも事実です。ですから、スッキリ綺麗に見えるよう、自分で掃除するので十分という場合が多いです。

広告代を払わないと売れない?
売却が成立するまでは、基本的に不動産会社に支払う費用はありません。しかし物件に全く動きがない時など、不動産会社から広告を出すかどうか打診がある場合があります。その場合、どちらが広告料を出すのかきちんと確認しておく必要があります。不動産会社が広告を出したいと言った場合は仲介手数料に含まれているはずですから、確認を怠らず、不要な出費は抑えるようにしましょう。
.

マンション売却

仲介手数料
不動産屋が売買契約までした時に成功報酬として生じる料金です。
計算式は、「成約価格(売買が成立した価格) ×3%+6万円+消費税」
ただしこれは法律で定められた上限額のため、これより安く済む場合もあります。例えば2,000万円でマンションを売却した場合、約70万円です。
契約時点で半額、売買が成立した時点で残りを支払うと取り決めている不動産会社もあるので、注意が必要です。

売買契約書に貼る印紙税
売主と買主、それぞれの契約書に印紙を貼らなければなりません。印紙は契約前に不動産業者から「いくらの印紙」という指定があり、郵便局で購入できます。不動産業者によっては用意してくれる場合もあります。
5,000万以下の物件で印紙税は1万円です。ただし、これは平成30年までの特別措置でそれ以降は値上がりされるようです。

抵当権抹消のための費用
まだローンが残っている場合は、銀行が抵当権を持っています。売却する場合はこの抵当権を抹消しなくてはなりません。まず、繰り上げ返済する時に費用がかかるのかどうか、それぞれの金融機関で違いますので確認してください。
抵当権抹消は司法書士に頼みます。だいたい1万円から2万円くらいかかります。

戻ってくるお金をチェック!

部屋

<買主から戻ってくる費用>

・各種清算金
マンションの管理費や修繕積立金は1ヶ月前に銀行から引き落とされています。これは持ち主が払うべき費用なので、買主は清算して売主に返さなくてはいけません。
・固定資産税
都市計画税は1月1日(地域によっては4月1日)時点での所有者に税金の請求がきます。どちらも購入した時点で日割りで買主が売主に支払います。

<売却後、戻ってくる費用>

・火災保険料
マンション購入時にローンを組むとローンの年数に応じて火災保険に入るのが義務になっている場合があります。売却した場合、保険会社に請求すれば、残りの年数の保険料が返ってきます。
・銀行保証料
ローンを組みお金を借りる時、多くの場合、保証人を立てずに保証会社に保証料を払っています。抵当抹消をする際に銀行で計算し、残った年数によって返ってきます。保険会社よりスムーズで簡単です。

売却後の住む場所を確保するための費用を別にすれば、契約時の印紙代、抵当権抹消や登記で司法書士に支払う費用などが必要になります。売却時に入ったお金で支払うことができますが、それが次に住む住居の頭金などに消えてしまうこともあるので、やはり合計で100万円くらい用意しておいた方が良いでしょう。


2018年06月01日 [不動産]
お金
マンション購入は多額の費用がかかります。できることなら極力費用を抑えたいものです。費用を抑える手段のひとつに「住宅ローン減税」があります。その仕組みとは?新築だけでなく中古マンションを購入した時も、住宅ローン減税は適用されるのでしょうか?

住宅ローン減税制度は使える?

住宅ローン減税制度とは、住宅ローンを利用し、一戸建てやマンションなどを購入した場合に受けることができる減税制度のことです。購入から10年間、年末のローン残高から1%が所得税より控除されます。所得税から控除できない分は、一部住民税からも控除されますが、1年で13.65万円分までという条件付きです。また、住民税から控除されるときは、1年遅れとなります。

減税される金額ですが、一般的な住宅の場合、10年間の最大控除額は400万円、1年間の最大控除額は40万円と決まっているので注意してください。この条件に当てはまらないのが、認定長期優良住宅などの認定住宅です。特例として、10年間の最大控除額は500万円、1年間にもらえる除額は50万円が限度となっています。

さらに、住宅ローン減税は、住宅購入のほかに、増築やリフォーム工事にも適用される減税制度です。バリアフリーや省エネ、耐震といった改修工事や増築も一定条件を満たすことで対象となります。

中古マンション購入、対象になる?

マンション

中古マンションも住宅ローン減税制度の適用対象となりますが、適用するにはいくつか条件があります。

・床面積が50平方メートル以上
床面積の大きさが50平方メートル以上である必要があります。不動産会社に確認を取りましょう。

・自分が住むかどうか
住宅の引き渡しから半年以内に、実際に暮らしている必要があります。例えば、別荘などは対象外となるので注意してください。

・耐震性能があるかどうか
耐火建築物の場合は築年数が25年以内、それ以外の建築物の場合、20年以内に建てられた住宅であること。または、一定以上の耐震基準を満たしていることが条件となります。

・合計所得金額が3,000万円以下
年間所得が3,000万円以上あると住宅ローン減税を利用できません。

・ローンの返済期間が10年以上
10年以に満たない場合は、適用条件から外れてしまいます。

住宅ローン減税の利用方法

申告


住宅ローン減税を利用するためには、自分で申請を行う必要があります。どういった手順で申請をするのか順を追って確認していきましょう。

1.マンションの取得
中古マンションを購入しましょう。

2.引っ越し
6ヶ月以内に購入したマンションで実際に暮らし始めてください。住民票の異動も忘れずに行いましょう。

3.必要書類の入手
申請の際、以下のような書類を添付する必要があります。
・確定申告書
確定申告を行うための書類です。
・住民票
実際に住んでいるかどうかを調査するのに必要になります。
・ローン残高の証明書
住宅ローンの残高を確認します。
・登記事項証明書
床面積を確認をします。
・売買契約書
購入時の価格を確認します。
・源泉徴収票
所得税の確認をします。
・耐震性能を示す証明書
耐震性があるか堂かを証明するのに必要です。

4.翌年の確定申告で申請
申請するのは、入居した年ではなく翌年です。給与所得がある場合は、2年目以降年末調整に適用できます。

中古マンションを購入するときは、中古ローン減税を使うと費用を抑えることができるようですね。ただし、適用されるにはいくつかの条件があるので、事前に忘れずに確認してください。


2018年05月29日 [不動産]
画像


「子どもが生まれて家が狭くなった」「転職したので、もっと交通の便のいい場所に引っ越したい」など、住宅ローン返済中の家を売却し、新しい家の購入(住み替え)を検討する際、どんな点に注意すればいいのでしょうか? 住み替えローンについてまとめました。

住宅ローン返済中に住み替える場合

住み替えローン

現在、住宅ローン返済中の家に住んでいる場合、抵当権を消さない限り、勝手に売却することはできません。抵当権を消すには、住宅ローンを完済する必要があります。

売却したお金で住宅ローンの完済を検討する場合、早い段階で、今住んでいる家の査定を不動産会社に依頼することが大切です。いくらで売れるかわからないと、次に購入する家の資金計画が立てられないからです。一般的な木造住宅の場合、建物自体の価値は建てた時から下がりはじめ、築33年で価値はゼロになってしまうので、今住んでいる家の価値も購入時よりも大幅に下がっている恐れがあります。不動産会社によって査定額は違うので、複数の会社に依頼して少しでも高い金額で売れる可能性を探りましょう。

査定の結果、家の売却査定額が住宅ローンの残債よりも少なかった場合、家を売っただけでは返済中の住宅ローンを完済することはできません。貯金などの自己資金を充てて、残債を完済し、抵当権を消す必要性がでてきます。

しかし、実際には新居の頭金も必要になるうえ、貯金を充てるのが難しい場合もあります。そんな時に活用できるのが、返済中の住宅ローンとこれから購入する家の資金、仲介手数料などの諸経費を合わせて借りられる「住み替え(住宅)ローン」です。

住み替えローンとは?

住み替えローンは、ローン残債があることを考慮して、担保物件の1.5倍、2倍、3倍などの水準で借入が可能です。例えば、1.5倍のケースであれば、ローン残債2,000万円、売却価格1,000万円で、住み替え先の担保評価2,000万円のマンションを購入したい場合、3,000万円が融資されるので、住み替えが可能になります(厳密には、さらに諸経費や引越し費用もかかる)。

但し、住み替えローンは、通常の住宅ローンよりも高額な住宅ローンを組むことになるため、年収など属性の審査基準が厳しくなっています。例えば、一般的な住宅ローンの申込み条件は、年収は300万円〜400万円以上がほとんどですが、住み替えローンは年収400〜500万円以上に設定されている場合があります。頭金、勤務先、勤続年数、年収、返済履歴、担保、保証人など各金融機関によって審査基準や重視するポイントが異なるので、利用する場合は条件をしっかり把握しておきましょう。

一方、前の家の住宅ローンを完済した上で、新たに不動産を購入する場合は、住み替えローンではなく、通常の住宅ローンを新規に申請することになります。

住み替えローンの流れ

住み替えローンは、これまでの住宅ローンの残債を一括で返済する日と、住み替えローンの融資実行日が同じ日でなければなりません。この条件を満たすためには、売却する家の買い手・売買金額の確定、新しく購入する家の契約書作成、仲介手数料の確定、新旧の家の登記事項証明書(登記簿謄本)の名義変更手続きを一日で済ませる体制を整えておくことが必要です。当然、仲介する不動産会社や司法書士、金融機関の担当者の協力が欠かせません。

また、「売り」「買い」を同時に行うので、確定申告など税金に関係する手続きは税理士に依頼することをお勧めします。まずは、売却の仲介を依頼した不動産会社に相談してみましょう。今の家の売却と新しい家の購入が同じ仲介会社で済むなら、タイミングを計るための手間がかなり軽減されます。住み替えローン自体も、返済中のローンを取り扱っている金融機関で組むことができれば、一連の流れをスムーズに実行することができます。

尚、住み替えローンの基準になる情報は新しい家の売買契約書です。今の家の売却と新しい家の購入を同時に行うことが前提なので、「思ったように買い手が見つからなかったら…」「狙い通りの金額で売れなかったら…」という不安がつきまといます。売却の時期や金額が確定しない場合は、契約書に「買い替え特約」を組み入れることを売主に相談してみましょう。

これは「手放す予定の家が、いつまでに、いくら以上で売れなかった場合は、新しい家の購入契約を白紙に戻してください」という約束事です。もちろん、必ずしも組み入れてもらえるとは限りませんが、売主が不動産会社の場合は応じてもらえる傾向にあります。「買い替え特約」をつけることで、手付金を取り戻したり、違約金を支払う必要がなくなったりと、住み替えに伴う不安要素が軽減されます。


ローンを利用する際の注意点

住み替えローンを利用するということは、当然、新規でローンを組んだときよりも歳を取っていて、30代後半以降が大半のはずです。子どもの進学、就職、結婚、孫の誕生…出費がかさむ節目も予想されるので、充分に余裕を見込んだ返済計画を立てなければなりません。

前述の通り、住み替えローンとは「返済中の住宅ローンの残債+新しい家の購入代金+各種手数料」で組むことになります。住み替え先の担保評価よりも多い金額をローンで支払うので、「万が一、返済に行き詰まったら、家を売ればいい」では済まない恐れもあります。実際、新しく購入した家が適正な価格で売れたとしても、前の残債を加えて膨らんだ住み替えローンの残債を、一括で繰り上げ返済するのが難しいケースが少なからずあります。家を手放しても、その後の生活が圧迫されてしまうことも充分に考えられるのです。

「借り入れ可能額=支払っていける額」なのか、客観的かつ慎重に検討するのが肝心です。何歳で完済するのか、定年後にローンが食い込むことになった場合はちゃんと支払っていけるのか、きちんと計算しましょう。


(まとめ)

端的に言えば、住み替えローンは「オーバーローン(住宅ローンを組む際に、本来住宅に必要な額以上の金額を融資してもらうこと)」です。将来、起こりうる想定外の出費にもある程度、耐えられる契約内容でなければなりません。住み替えは、最初の家の購入より手続きが面倒になるので、必ず信頼のおける不動産会社に相談しましょう。


まとめ

2018年05月28日 [不動産]

マンションを売却したいと思った時、気になるのはどのくらい手数料が必要かということですね。
いつ、どこに、どれくらい支払わなくてはならないのかを知り準備して、いざ契約という時に慌てないようにしておきましょう。

マンション売却時の『手数料』とは

マンション売却時にかかる手数料は、主に2つあります。

・不動産会社に払う仲介手数料
多くの場合、売主は不動産会社に仲介をお願いして、買主との契約をします。個人で売るとなるとなかなか大変ですし、個人売買は問題が発生することも多いので、不動産会社に仲介をお願いします。仲介手数料は成功報酬で、契約が成立した時に支払われます。

・ローンがまだ残っている場合、銀行に払う繰り上げ返済手数料
売却する物件のローンがまだ残っていると、売却したお金でローンを完済する場合が多いですが、ローンを完済する時、金融機関によって繰り上げ返済手数料を取られることがあります。手数料額は無料、固定額、一定率と各金融機関によって違うので金融機関のホームページなどで前もって確認しておきましょう。

マンション売却時の『手数料』はいくら?


不動産会社は広告を出して購入希望者を探したり、顧客に物件があることを知らせたりして、営業してくれます。その結果、売買契約が成立した時点で仲介の報酬として仲介手数料が支払われます。もちろん売主だけではなく、買主も支払います。

仲介手数料の上限額は、不動産の成約価格によって違いがあり、
200万円以下(まで):5.0%
200万円超400万円以下(まで):4.0%
400万円超:3.0%
と定められています。

400万円を超える物件は3回計算する必要がありますが、それは大変なので、簡易計算式を覚えておきましょう。
成約価格(売買が成立した価格)×3%+6万円+消費税

これはあくまで法律で定められた上限です。「これ以上は支払う義務はありません」ということ、つまりこれ以上金額が大きくなることはありません。
そして「成約価格」は消費税を含んでいない価格です。計算時には気をつけてください。


『手数料』を安く抑えるには?


仲介手数料は上限だけが定められているため、より安く交渉することができます。
買主が見つかり、契約をしようという時に仲介手数料の値引き交渉をしては、混乱を招きます。仲介を依頼するタイミングで交渉しましょう。いくつかの不動産屋に査定を頼む際、同時に仲介手数料の価格を問い合わせます。その時点で値引き交渉をするのがベストです。

また、不動産会社は広告を出したりして買主を見つけるのですが、広告代は売主が特に頼んで出した広告以外は支払い義務はありません。たまに広告代を請求してくる悪徳不動産会社がいますので注意してください。広告を出しますか?と不動産会社から問い合わせがあった場合は、その広告代は誰が支払うのか確認しておきましょう。

マンション売却は大きなお金が動く一大事業です。手数料もばかになりませんから、できるだけ多くの不動産会社に問い合わせ、納得のいく形で売却しましょう。手数料は成功報酬です。納得できない不動産会社で我慢する必要はありません。気持ちの良い取引を目指しましょう。

マンション

2018年05月24日 [不動産]
日本の賃貸経営は最近まで、所有者が運営を行ってきました。

物件を所有している人が、仲介会社へ入居者募集を依頼したり、退去立ち合いをしたり、敷金精算をしたり、リフォームを手配したり、家賃滞納の督促をしたりしていました。


日本で賃貸経営をしている人は比較的、物件の近くに住んでいることが多く、自分で賃貸物件を管理するイメージが強かったのが所有から運営まですべてをオーナー様が行うビジネスモデルの原型だと思われます。

しかし、近年の空室の増加、長期化、家賃滞納の増加、敷金精算トラブルなどで、物件は所有するけど運営は「賃貸管理会社」へ任せるオーナー様が増えました。

不動産会社も自社が管理している物件を優先的に客付けをしますので、オーナー様としては、どこかの管理会社に管理を任せていないと、なかなかお部屋が埋まらない状況になっているのです。

さらに、今後は「空室対策」から「空室活用」の時代になりますので、ますます個人のオーナー様が自分で賃貸運営をするのは難しくなります。

ホテル業界では1970年〜1980年代に所有と運営の分離が始まりましたが、賃貸業界ではこの2010年〜2020年が所有と運営が分離されていった時期になると思います。

「所有する」ということは「投資する」ことです。

「運営する」ということは「サービスを提供する」ことです。

所有と運営は全く別のノウハウが必要です。


よく考えると株式投資なども同じですよね。

株を購入する資金を出して、証券会社に運用してもらっています。

そのため、今後は賃貸物件の運営に優れた会社と手を組むことが賃貸経営、オーナー様にとって一番重要なことかもしれません。


町

PageTop