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2018年10月20日 [不動産]
住宅ローンの組み方のひとつに、「オーバーローン」という形があります。

オーバーローンは頭金が用意できない人にとって、魅力的に見えるかもしれません。

しかし、それだけにリスクもあるので注意が必要。こちらではオーバーローンとはどのようなもので、どんな点に注意すべきなのかをお伝えします。

(オーバーローンって何?)

「オーバーローン」とは、住宅を購入したり注文住宅を建てたりする際、物件の価格以上の融資を受けることです。

厳密にいうとオーバーローンを受ける対象は住宅に限りませんが、ここでは住宅について話を進めていきましょう。

これに対し頭金を入れず、住宅の購入価格をすべて借入金で用意する形は「フルローン」と呼ばれます。

この両者の違いは、諸費用の用意の仕方です。諸費用を含めた金額を融資するローンが、「オーバーローン」ということです。以前は住宅を購入する場合、頭金を3割程度用意しなければ融資が受けられないといわれていました。

しかし近年では融資の審査ハードルが緩和され、フルローンはもちろん、オーバーローンを積極的に出す金融機関も存在します。

(フルローンとオーバーローンをわける「諸費用」とは)

住宅を購入するには、物件価格以外にさまざまな費用が掛かります。住宅購入に必要な諸費用の目安は、一般的に新築住宅で物件価格の3〜7%、中古住宅で6〜10%といわれています。

諸費用の内訳には印紙税や登録免許税、不動産取得税といった決まった金額の費用に加え、司法書士に支払う登記手数料や金融機関に支払う融資手数料、火災保険料など、依頼先によって違ってくる費用があります。とくに住宅ローンを組む際は、手数料や保証料によって諸費用が大きくかわってくるので、金利だけでなくそれらの金額もチェックして選びましょう。

「頭金がなくても購入可能!」となっている物件も、諸費用は原則として現金で用意するのが前提となっているものがほとんど。いざというときに現金が足らなくて慌てることのないよう、その点はしっかりと確認しておきましょう。

(オーバーローンのリスクと注意点)

オーバーローンやフルローンには特有のリスクがあります。住宅ローンを受けるには、住宅そのものを担保として抵当に入れなければなりません。

融資を受けた金額が住宅の価値に見合った金額の範囲内なら、たとえ仕事を失ったり急な出費が増えたりして毎月の返済金が支払えなくなっても、住宅を手放せば破産という最悪の事態を避けることができます。

頭金を入れると住宅の資産価値に対するローン金額の割合が抑えられるというメリットも。

しかしオーバーローンは住宅の価値以上の金額を借りているため、住宅を手放しても住宅ローンの残債が支払いきれず、自己破産になる可能性があるのです。

住宅は住み始めた瞬間に中古住宅となるので、フルローンでも同じことになる可能性はあるため注意しましょう。住宅を手に入れるとローンの返済以外にも、固定資産税の支払いや傷んできたときの補修費などの出費が発生します。

頭金が用意できない場合でも、余裕を持って毎月の返済が行えるようなプランを組むことが大切です。


家

2018年10月04日 [不動産]
不動産の営業は面白いですよね。心理学やハッタリなどいろんな技術を屈指してお申し込みを頂き、契約をするのです。私は大手不動産会社で営業をしていたことがありますので、営業のコツを少しだけ書いてみます。コツといっても普通の営業研修で教えるようなメラビアンの法則などではなく、実践的なものです。

INDEX
●賃貸営業マンがトップセールになるために
●営業行為の最初の一歩は打ち解けることから始める
●笑わせたら、次は相手との共通項を探す!
●満腹、満足にさせて他を排除する!
●望みが薄くてもご案内は必ず行け!
●そうは言っても、その日にお申込みをさせる!
●営業マンは「知識と経験」を得る努力をしよう
●クロージングはとにかく何度もすることが大切!
●まとめからの営業は心理学、恋愛に応用できる話

(賃貸営業マンがトップセールになるために)
営業でトップセールスになるためには「言い訳をしないこと、準備が9割を徹底すること」が大事だと書いています。

これ自体はものすごく大事な本当のことです。ダメな営業マンは言い訳ばかりなのを体験として知っています。また、準備が足りないことで売上が上がらないダメ営業マンも山ほどみてきました。

トップセールスの営業マンは言い訳はしません。成約率が100%なんてことはありませんので成約できないこともたくさんありますが、言い訳をしないで何が悪かったのか、改善するところはなにかをしっかり考えているのがトップセールスです。

また、トップセールスほど地道に営業の準備をします。それは毎日、新聞を読んで、たくさんの人の話を聞いて、いろいろ体験して自分の人間力を高めておくこともそうですし、たくさんの物件情報を集めて、整理して、たくさんの取引先に顔を売っておくことなども準備のひとつです。

今回は精神論的なものではなくて、もう少し現場で使える具体的なものを書いてみます。

(営業行為の最初の一歩は打ち解けることから始める)

営業って奥が深いですね。でも、だからこそ営業は楽しいのです。会社から与えられえるノルマ(売上目標)はキツイくて苦しいですが…(-_-;)

営業行為の最初の第一歩は第一印象です。メラビアンの法則の通り、見た目が55%で一番大事です。そして、次に大切なのが声の大きさや話し方であり、その後が話の内容です。

画像

話の内容よりも見た目や話し方が大切なのです。なぜか?どんなに素晴らしい話の内容であっても、人はそれよりも見た目から受ける印象や話し方や発声の仕方から受ける印象の方が強いからです。

そして、印象が強いことによるメリットが相手と打ち解けやすいことです。人は誰でも心に壁を作っています。それは人見知りの人や誰とでもすぐに仲良くなれる人でも同じです。

その心の壁を取り除くことが営業マンが一番最初にやるべきことです。もちろん、営業をしていく中で徐々に壁を取り除くのですが、営業開始時に少しでも壁を壊しておくと営業がすごく楽になります。

その方法は!最初に相手を笑わせることです!これが本当に重要です。ほんのちょっとクスッと笑わせるだけで営業が楽になり成約率がグーンと上がります。間違いありません。

笑わせるのって難しですか?簡単ですよね。恥ずかしがらずに自分の失敗談を話せばいいのです。それだけです。営業とも、不動産の説明とも関係ありませんが自分の失敗談を話してクスっと笑ってもらうだけで相手の心の壁にくさびを打ち込むことができます。

まれに、表情から笑ったのか判断できない人もいますが、他人の失敗談は誰にでも笑えるものです。もし、それが苦笑いであっても笑ったことによって、営業マンと打ち解けるための第一歩になったのは間違いありません。

(笑わせたら、次は相手との共通項を探す!)

相手を笑わせたら、次にやるべきことは相手との共通項を探すことです。出身地であったり、学校であったり、趣味であったり、考え方であったり、なんでも良いので共通の話題を見つける努力をします。

不動産と関係ない部分ですが、相手を笑わせて、そして、共通項を探すことは絶対にやらなければいけない営業のプロセスなのです。この2つを省いてしまうと成約率がどーんと下がります。

私が知っている凄腕営業マンはとにかく出身地を共通項にすることに全力を尽くしていました。

お客様と話している中で、どちらのご出身ですか?と尋ねて、その解答に沿って話を進めていくのです。私はこれを同県人シリーズと呼んでいましたが、その営業マンはお客様の出身地がどこであっても自分もその近くの出身という設定で仲良くなり話を進めていくのです。

たぶん、普段からいろいろな地方のことも勉強していたのかもしれませんが、嘘とは言え、よくもまぁ、次から次へと言葉が出てくるなと感心した記憶があります。

しかし、成果は絶大です。東京に来た地方出身者にとって、同じ地方出身者は信頼がおける存在だからです。そして、その出身地が近ければなおさら信頼感も増えます。

まぁ、同県人シリーズではなくても他の共通項を探すことをお勧めします。例えば、行ったことのある場所であれば共通項を見つけやすいと思います。

お台場行きました? 東京タワー行きました? など、無理にでも共通項を探し出しましょう。初対面でクスッと笑わせた後に、共通の話題があれば、心の壁を取り除くことができます。

そして、信頼されれば営業はものすごくしやすくなるのです。営業マンが話すことを信じてもらえるようになれば、どんな物件にでも営業マンの意思でお申込みをさせることができるようになります。

ある種の洗脳に近い感覚ですが、不動産屋は信用できないと思われたままでは営業になりません。


(満腹、満足にさせて他を排除する!)

よく飲み屋をはしごする人がいます。アルコールを飲むと食欲が増してお腹が空いている感じがするからです。実際にはたくさん食べて、飲んだあとでも締めのラーメンなどを食べたくなるのはお腹が空いている感じがするからです。

不動産営業もお客様の満腹、満足はとても大切です。せっかく、頑張って信頼を得てもお客様の方でまだ、他にも良いのがあるんじゃないかと思っていたら…営業が終わってお店を出た後は次の不動産会社へ行ってしまいます。

また、もし不動産会社へ行かなくても、また違う営業が来ます。だから、お客様を満腹、満足にさせることが大切なのです。

よく営業マンの言い訳で、仲介のお客様はお部屋を探し始めたばかりだから今日はお部屋を決めないと言っていたというのがあります。これはお客様が満腹、満足しなかったため帰られてしまったときの言い訳です。

お部屋を探し始めたばかりであろうが、不動産屋周りの1件目であろうが、しっかりと信頼関係を築いて、満腹、満足にしてお申し込みをいただくのが営業マンの仕事です。

具体的な方法としては、お客様の希望する物件じゃなくても、とにかくたくさん物件を見せることです。他社の物件も合わせてとにかく見せてあげることで他の不動産会社やネットで探しても、いまここで見ている以上のものはでてきませんよと教えてあげるのです。

たくさんご案内をしてもいいし、たくさん物件資料を見せてあげてもいいのです。他の不動産会社で取り扱っているものもすべて見せてあげてください。

これが他の不動産会社へ行って、その不動産会社で営業されながら物件資料を見るとそちらの方がよく見えてしまいますが、自社にいる間にたくさん見せてあげて「ほら、だからこちらの物件の方が良いんですよ」と教えてあげればいいのです。

信頼関係ができている状態で他の物件や他の不動産会社を潰しておくことが重要なのです。そして、その方法は隠さずに物件資料をたくさん見せてあげることです。

こうすることで、満腹感や満足感が生まれます。さらに、実際には営業マンが決めたい、ごり押ししていた物件に入居申し込みを頂いたとしても、お客様が自分で選んだ気持ちになれるのです。

たくさん物件資料を見て、この物件に決めたんだという満足感を味合わせてください。そうすれば、申し込み後のキャンセルを防止することにもつながります。

(望みが薄くても現場案内は必ず行け!)

不動産業にとって、物件を実際にお見せするご案内は重要な営業活動です。ただし、物件を見ないと始まらないからではなく、より信頼を強固にするためにご案内に行くのです。

話せないような親密な話もご案内中に歩いている最中、車の中でなら話せるからです。

正直に言って、強固な信頼関係があれば、実際に見ていない現場でも「いまは入居者がいるので見られませんが、もし見れる状態であれば、すぐに他の人からお申し込みが入っているはずです。入居率が良いことをアピール。後は外観を見せるだけですね。

このような強固な信頼関係を築くためにもご案内は絶対に行くべきです。

そうすれば、強固な信頼関係ができて、その日に申込まで至らなくても追客しやすく、結果的に成約する見込客にすることができるのです。

人当たりの良い営業をして、表面的に良い信頼関係を築いても成約に至る保証はありません。どちらかといえば、ガツガツとクロージングをかけて、かけて、そのうえで決めきれなくても次につながるケースが多いのです。

意外かもしれませんが、それが事実です。私が思うにはたぶん、お客様のために決めようと思う真剣さや熱意は伝わるのです。

圧倒的にひとりよがりではいけませんが、少しでもお客様の立場を考えながら全力で営業をすることでお客様は多少強引なクロージングにもうなずいてくれるし、また、次回にもつながるのです。

逆に言えば、手を抜いた営業はすぐに見透かされます。だから、営業マンは言い訳をしないで、その日に応対したお客様はその日に成果を求めなければいけません。

もし、中途半端な状態で帰してしまうと他の不動産会社に決めてしまいます。または、インターネットで色々なことを調べて悪影響が出てきます。

だから、営業応対に入ったら全力応対をして言い訳しないでそして、そのために普段から物件の準備やオーナー様の囲い込み、営業力の強化をしておくことが大切なのです。(準備9割)

(営業マンは「知識と経験」を得る努力をしよう)

さぁ、営業の勉強会は続きますよ!できる営業マンはとにかく物知りです。よく勉強しています。これは高学歴という意味ではありません。

よく本を読んでいたり、たくさんアルバイトの経験があったり、趣味がたくさんある営業マンほど営業成績が良いのです。

「知識と経験」これが営業力の基礎になるのです。だから、営業力を上げるために毎日新聞を読むことはとても大切なことです。

新聞であれば、自分が興味あるところも興味がないところも読みますので幅広い知見を得ることができます。そして、いろいろなお客様との応対にも話題に事欠きません。

そして、その上で営業力につながる本を読めば、より営業力が上がるのは間違いありません。なんでもそうですが、知識と経験についても量と質が問われるからです。

新聞を乱読して知識の量を取り込んで、営業関係の本を良く読んで質を高めるのです。そうすれば、営業の中で自然にその知識や経験を活かすことができるようになります。

そして、営業応対についても、成功した会話や失敗だった行動をしっかりとメモしておいて次の営業応対につなげる努力が必要です。とくに成功した会話は使いまわしがききますので「こういう説明をすればいいんだ」という会話を集めておきましょう。

私もよくトークを使いまわしていた記憶があります。なぜ、いま決めないといけないのかを説明する会話だったり、なぜ、その場所が良いのかを説明する会話だったり、いろいろな営業トークのひな型を自分で作っていました。

私はよくクロージングのときに「運とタイミング」の話をします。

しかし、私の場合は「運よく自分の希望に合うプラン、タイミングよく契約した人が成功する」という説明をします。

だから、今でしょ!…いま契約した方がいいですよと柔らかく言っているのです。

こういう営業トークをたくさん集めておいてローテーションをして使っていくと営業が楽になります。また、テキパキと対応することができますので営業応対の時間を短縮することができます。

(クロージングはとにかく何度もすることが大切!)

上記の通り、クロージングをします。クロージングは本当に大切です。まずい営業をしてもビシッとクロージングできたら成約率が高まります。

そして、クロージングの効用は契約体温を高めることができることです。

また、クロージングについてもテストクロージングを繰り返すことで契約体温が上がります。

本当にその通りです。テストクロージングとは「もし、この値引交渉が成立したら、これに決めますか? こちらとこちらでは、どちらがよろしいですか? ご相談される方がいるなら今、電話してもらってもいいですか?」など強いクロージングの前の段階のことです。

様々なテストクロージングを行うことで、よし契約しよう!ここでいいや!という気持ちにさせるのです。

そして、最後はしっかりと強いクロージングをしましょう。


これだけです。あと、私がたまに使っていたのがテストクロージングからのサイレントクロージングです。


「こっちとこっちだとこちらの方がいいですよね。じゃあ、このお申込書にご記入ください。」という奴です。クロージングは一切なく、いきなり申込書に記入させるクロージングの方法です。

これは信頼関係ができて、十分に満腹な状態にあり、契約体温が上がっていて、テストクロージングの結果が良かった場合のみ、自然体でお申込書を差し出すのです。

これが自然にできる営業マンは絶対に営業成績が良いのです。だって、十分な営業力がないとサイレントクロージングはできないからです。

テストクロージングや強いクロージングで経験を積んで、その結果としてサイレントクロージングができるようになるのです。

そして、クロージングはテストクロージングも含めて何度も何度もいろんな角度からクロージングをするべきです。お客様は優柔不断です。クロージングをするために営業マンがいると言っても言い過ぎではありません。

(まとめ)

・信頼関係を築くために、とにかく最初に笑わせることが大事

・そして、共通の話題を探してさらに信頼関係を築く

・さらに親密な関係になるためにご案内には絶対に行く

・営業マンは「知識と経験」が必要。日々勉強しよう!

・契約体温を上げて、テストクロージングをしよう!

・最後はしっかりクロージングをしましょう!


営業のコツは信用されれば、自分が主導権を握って営業できることです。自分が話す言葉のひとつひとつが信用されれば、営業は簡単です。


営業マンが良いといった物件は良くて、悪いといった物件は悪いと判断してもらえるなら本当に営業は簡単なんです。まぁ、洗脳ですね。このレベルまでいくと。


あと、営業は恋愛にも応用が効きます。逆もしかりですが恋愛経験が豊富であったり、異性を口説くのがうまい人は営業力も絶対にあります。


営業は心理学です。相手の気持ちを読みながら対話していくのが営業です。自分の話した言葉が相手にどう伝わるのか、どう伝わったのかを考えながら営業するのです。


また、相手がたくさん話をして気持ち良くなるように、耳を傾け続けなければいけません。男性でこれができる人は女性にモテますよね。男性にとっては退屈な話が永遠に続いても辛抱強く聞いてあげることが大切です。


営業って、面白いですよね。



まだまだ、奥が深くて、追及したいなと思います。

仕事

2018年09月27日 [不動産]
アパートを建てれば相続税対策になるし、老後も家賃収入があるので、安定した資産運用になりますよ!だからアパートを建てましょう!!!という時代が終わったみたいです。アパートバブルは泡のようにはじけ飛んだのです…

アパートバブルとは何か?

アパートバブルとは、2015年1月の相続税の改正から始まり、2016年の日本銀行によるマイナス金利政策によって急速にアパート建築が進んだことを指します。

アパートを建築すると相続税対策になる?

日本はすでに高齢化社会を迎えていますので相続税は大変関心の高い話題です。日本政府としては相続税をより多く搾取するために、相続税の税制を頻繁に変更しています。

もちろん、日本政府としては、相続税の税収を増やすだけでなく、たくさんの資産を持つ人たちからより多くの相続税を取り、富の格差を無くすことも目的としています。

しかし、相続税を高くすると、相続税を少しでも支払わないでよくするために、国民は知恵を絞ります。

特に資産が1億円以上の富裕層は2015年の相続税の改正により大幅に相続税の税率が上がりましたので、資産を減らすために大きなお金を使う必要が生じたのです。

その知恵のひとつがアパートを建築することです。アパートを建築するにはお金が必要です。現金や預金、国債、株、土地、建物などの資産を減らすにはアパートを建築することが効果的なのです。

簡単に言ってしまえば、一時的に大きなお金を使うことになっても将来的に家賃収入で取り返すことができるからです。(その他にも相続税の節税メリットはありますが、ここでは一番効果が大きい部分だけ説明します)

アパートを建築して大きなお金を使うことで資産を減らすことができます。そして、その減らした資産に対する相続税を支払えばよいのです。

そして、相続税を支払い終えた後は、アパート経営をして家賃収入を得て、少しずつ資産を回復させるのです。

アパートやマンションの建築は費用が高額なだけに節税効果は抜群です。

マイナス金利でアパートが増える?

日本銀行は2016年にマイナス金利政策を導入しました。マイナス金利とは民間の金融機関が日本銀行に預けている預金の金利をマイナスにすることです。

お金を預けているのに、金利が付くのではなく、減ってしまうのがマイナス金利です。通常、民間の金融機関は国民から預かったお金をいろんな分野に投資しています。

そして、その投資して得た利益から預金をしている国民に対して金利を支払っているのです。

しかし、いろんな分野に投資をしたくても有望な投資先がなく、民間の金融機関の内にお金が余ってしまうことがあります。

そうした場合は、日本銀行へお金を預けるのです。そうすると、その預金に対しても金利が付きますので民間の金融機関は損をすることはありません。

しかし、マイナス金利になると、民間の金融機関は預金している分の利子を日本銀行へ支払わなければならなくなります。(正確にはマイナス金利政策が導入された以降に新規で預け入れた分がマイナス金利になる)

こうなると、日本銀行にお金を預けておくよりも、いろんな分野へ投資をした方がよくなりますので、民間の金融機関は無理にでも投資先を見つけなければいけません。



そこで地方銀行が中心となって考えだしたのがアパート建築に融資するという投資方法です。

ちょうど、前年の2015年に相続税の改正があり、アパート建築を営業するには良い環境が整っていました。

そのため、相続税対策でアパートを建築しましょう!となったのです。当時の金融機関では「土地持ちの地主にアパート営業をかけろ!」と大号令があったそうです。

ここが疑問ですが、金融機関は建築会社なのに、なぜアパート建築の営業をするのか?不思議です…

これはビジネスの世界では一般的なことですが、金融機関は取引している顧客にアパート建築を営業して、その顧客を建築業者に紹介することで手数料を稼いでいるのです。

アパートの建築費用を貸すことで、貸付金利を得ることができて、さらに建築業者への紹介手数料を稼ぐことができますので金融機関としては1度の営業で2度おいしいのです。

だから、金融機関は精力的にアパート建築の営業をしているのです。



なお、弊社も建築アパートを建て替えるオーナー様を建築会社に紹介していますが、その手数料はかなりの高額になります。(建築費が1億円を超えるものもたくさんありますので、その手数料も何百万単位です)

アパートバブルがはじける理由

アパートバブルは時代の流れとしては必然的に起こりました。

資産家としては相続税対策のために、お金を借りて資産を減らし、その代わりに家賃収入を継続的に得ることができる魅力的がありました。

金融機関としてもマイナス金利政策の中では、アパート建築へ投資するのは担保として建築したアパートがありますので比較的安全な投資先であり、貸付金利が得られるだけでなく、建築紹介手数料を得ることができる魅力がありました。

お金を貸す方も、お金を借りる方も両方ともメリットがあるのがアパート建築だったのです。だから、アパートがバンバン建築されてアパートバブルが起こったのです。

しかし、ものごとには終わりがあります。泡はいつまでも泡のままではありません。いずれはじけるのです。


 アパートの供給過多により空室問題が顕在化

資産家にも、金融機関にもメリットがあるアパート建築ですが、その大前提としてアパートに住んで頂く入居者が必要となります。

アパートの入居者が支払う家賃が建築費用になり、金融機関への借入金返済の原資になるのです。

だから、入居者が確保できなかったり、予想を下回る家賃の金額でしか入居者が確保できなかった場合はアパートローンは成立しないのです。

日本はいま少子高齢化の時代に入ってきています。毎年、高齢者が増えて、大学に入学する学生は減っています。

そんな時代にアパートをたくさん建築しても入居者が確保できるはずがありません。不動産業のプロだからよく理解していますが、アパートやマンションなどの空室は毎年増えています。

また、空室が増えただけでなく、空室期間が長くなっています。以前までは駅前のお部屋であれば1〜2か月で次の入居者が決まったものが、現在では2〜4か月くらいで次の入居者が決まるのです。

空室期間が増えると、その分の家賃収入がありませんので、金融機関から借り入れたお金の返済ができなくなるのです。

この空室が増える、空室期間が長くなっていることがアパートバブルをはじけさせたのです。


 金融庁も指摘した「アパートローンは持続可能ではない」

アパートバブルによって駅から遠い場所にもたくさんのアパートが建築されました。建築会社としては、建築の契約をして、建築をして、費用を受領すれば終わりですが、建築した人はその後もアパートを経営していかなければいけません。

また、アパートを建築した人にお金を貸した金融機関もアパートローンを利子をつけて返済してもらう必要があります。

しかし、少子高齢化や過剰建築によって空室が増えて、空室期間が長くなると、アパートローンを返済できる資金が確保できなくなります。

そうです。ここがポイントです。金融庁が指摘したとおり「アパートローンは持続可能ではない」です。

アパートを建築させるために、資産家に対して「相続税対策になりますよ。老後に家賃収入が継続して得ることができますよ」と営業トークをしていたのがウソになるのです。

相続税対策の部分に関しては本当です。アパートを建築して資産を減らすことが相続税対策としてはとても有効なのは間違いがありません。

しかし、その後のアパート経営で安定した家賃収入を得ることができるのは不確かなのです。


正確に言うなら「場所が良い1等地以外のアパート建築については、安定した家賃収入を継続的に得ることはできない」のです。


金融庁が指摘した通りです。アパートローンは持続可能ではないのです。しかし、金融機関や建築会社はそのリスクの説明はほとんどしません。

その説明をしっかりしたらアパートを建築する人がいなくなってしまうからです。あくまでも相続税対策になりますよ!という説明だけで押し切ってアパートバブルを起こしてきたのです。

これがアパートバブルが起こって、はじけた原因です。

特にサブリース契約という長い期間の保証が付いた賃貸住宅は、そのビジネスモデルがすでに崩壊していると言ってよいと思います。

最近では、サブリース会社を訴える事例が増えてきていますので間違いありません。


 今後は賃貸物件も勝ち組と負け組に分かれる

さて、たくさん建築されたアパートはどうなるのでしょうか?少子高齢化で賃貸物件を借りる人が少なくなっているのですから、様々な手を打たなければ生き残ることはできません。

まず、最初に言えることは今後は賃貸物件も勝ち組と負け組に分かれるということです。これは間違いありません。


勝ち組になる条件としては、場所が良いことと、適切なアパート経営ができていることがあげられます。

アパートやマンションなどの賃貸物件において、場所=立地は何よりも重要です。お部屋を借りる入居者にとっては交通の便は一番重要なポイントだからです。

また、適切なアパート経営とは、時代に合わせたアパート経営のことです。少し前までは賃貸物件は高齢者や外国籍は入居お断りの時代がありました。

しかし、現在では少子化の影響で日本の若い世代を対象としたアパート経営では満室経営ができなくなってきています。

そのため、今後は高齢者の入居や外国人の入居を柔軟に対応していかなければいけません。高齢の入居者のためにバリアフリーにするとか、訪問介護、緊急時の対応システムを用意する、外国人に対しては英語での対応を用意するなど必要となってきます。

昔見たいにアパートを持っていればよかった時代は終わったのです。アパートやマンションなどの賃貸物件は良い場所でなければダメだし、時代に合わせたアパート経営ができないと生き残ることができないのです。

まとめ

時代の流れには逆らえません。時代を超えて生き残ることができるのは「時代の変化に対応できる」ものだけです。

アパートバブルもひとつの時代だったと思います。高齢化社会が訪れて、相続がたくさん発生する中で相続税対策を考える人が増えたのです。

そして、日本政府の国策としてマイナス金利政策が実施されることによって金融機関は新たな投資先として相続で悩む人に目をつけたのです。こうしてアパートバブルがはじまったのです。

全ては時代の流れで必然です。しかし、そのアパートバブルも終息に向かっています。その理由は少子高齢化の時代に過剰建築したため、空室問題(空室の増加、空室期間の長期化)が顕在化したためです。

これも時代の流れです。

今後はアパートやマンションなど賃貸物件も勝ち組と負け組に分かれます。勝ち組になり生き残るには、場所が良くて時代に合わせた賃貸経営をするしかありません。



弊社は多少場所が悪くても勝ち組として生き残れるように全力でオーナー様をサポートしているのが仕事であり、使命です。

以上、アパートバブルの終息〜バブルがはじけた理由と今後〜でした。

ビル

2018年07月12日 [不動産]
お金

住宅ローンは無尽蔵に借り入れができるわけではありません。金融機関によって定められている借入額と、借り入れをする人の返済計画上適正だと思われる金額それぞれを確認したうえで、借入額を決定しましょう。

金融機関は3つの指標で上限を設定

金融機関は住宅ローンの借入額を決めるにあたりいくつかの指標を持っています。一つ目は「返済負担率」で、年収に対する年間合計返済額の割合をもとにした考え方です。たとえばフラット35では年収400万円未満は返済負担率が30%以下、400万円以上だと35%以下と定められています。具体的な借入額は以下のとおりです。金利、返済期間、返済方法によって借入額は変わりますので、住宅ローンシミュレーションなどを利用して金額を算出してください。  

(図1)年収別借入可能額 フラット35の場合

 図 

※このシミュレーションにおいては仮定の金利を使用しており、実際に適用される金利は資金の受取り時の金利情勢等によって変わります。フラット35以外の借り入れがある場合には、借入額が減額となることがあります。 ※分かりやすさを優先し、一部端数処理等を行っています。

上記はフラット35の例ですが、その他、民間住宅ローンの返済負担率は25%〜40%の範囲で定められていることが一般的です。計算には「審査金利」と呼ばれる、借入額の審査をするための金利レートが使われることが多く、この審査金利は実際の住宅ローンの金利よりも高く設定されているケースがほとんどです。審査金利は公開されていませんので、返済負担率による借入額の正式な金額は、各金融機関に確認する必要があります。

二つ目は「物件価格に対する借入額の割合」です。「融資率」とも呼ばれ物件価格に対して融資可能な割合を表します。フラット35や民間住宅ローンでは物件価格まで(融資率10割)を上限としているものが多くあります。民間住宅ローン、特にネット銀行の一部では物件価格+諸費用まで借り入れ可能な商品もあります。一方で、財形住宅融資では融資率の上限が9割までと決まっています。一般に融資率が高いほど金利は高くなる傾向にあります。

三つ目は年収や物件価格などの条件に関わらず設定されている「借入限度額」です。フラット35では8,000万円、一般的な民間住宅ローンでは1億円、財形住宅融資では4,000万円とそれぞれ上限額が設定されています。

以上3つのうちもっとも低い金額となるものが、金融機関の認める借入額となります。

借入額は無理なく「返せる額」の範囲内か

住宅ローンの借入額は、以前よりも条件が緩やかになりより多くの額が借りやすくなっています。そのため、一部では金融機関の「貸し過ぎ」を憂慮する声が出ています。住宅ローンの基本は「借りられる額」ではなく「返せる額」です。

「返せる額」から逆算して適正な借入額を算出できるようにしましょう。こちらの記事から「無理のない毎月返済額」を試算してみてください。毎月返済額が分かったら「住宅ローンシミュレーションを使って借入可能額」を確認してみましょう。住宅ローンシミュレーションを使う場合、設定する金利によって借入額は大きく変動します。適用金利の低い「変動金利」「固定金利期間選択型」を安易に設定してしまうと借入額は増えますが、将来の金利上昇の局面で大きなリスクを招くことになります。購入予算の算出には、リスク管理の面から「全期間固定型」の金利を設定するようにしましょう。

住宅ローンの年齢制限も要注意

借入可能額を確認するときに年齢に注意しなければならない人もいます。住宅ローンの年齢には申し込み時の年齢と完済時の年齢のふたつがあります。申し込み時の年齢は早いところで60歳未満、一般的なところでは70歳未満・70歳以下とされているところが多くあります。見落とされがちなのが完済時年齢です。

早いところで75歳以下、一般的には80歳未満・80歳以下に設定されているケースがほとんどです。80歳未満を例に考えてみましょう。たとえば55歳から住宅ローンの借り入れを始めようとした場合、返済期間は最大でも23年になります。「返済負担率」や「無理のない毎月返済額」を算出する際に、返済期間は重要な要素です。期間が短くなれば自ずと借入額は少なくなります(その他の条件を変えない場合)。


2018年07月07日 [不動産]
川

売却したい物件であっても、売却できない物件というものがあります。それは、市街化を抑制するため原則として建物を建てることができないエリアである「市街化調整区域」です。具体的になぜ売却できないのか、その原因と対象法についてまとめました。


市街化調整区域が売れない原因


都市計画法第7条では、無秩序な市街化を防止するために、都市計画区域を市街化区域と市街化調整区域に分けています。

市街化区域とは、すでに市街地を形成している区域や概ね10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域で、東京都の23区内の土地は河川敷を除いて、すべてこれに該当します。

一方市街化調整区域とは、少々乱暴にまとめてしまえば「市街地から離れている郊外や農地が広がる田舎の土地などの区域」のことを指します。
東京都では多摩の一部地域が、神奈川県や千葉県、埼玉県ではかなり多くの土地が調整区域となっています。上記のような市街地を抑制するエリアにある不動産は、居住用としても事業用としてもふさわしくなく、しかも既存の建物を建て替える場合には、都市計画法により行政の許可を受けなければなりません。
金融機関による担保評価も低いので、住宅ローンの申請が却下される恐れもあります。地目が「農地」の場合や、土地の面積が広大である場合など、さまざまな制約を受け、ますます一般的な売買は難しくなります。

また市街化調整区域では、行政による積極的なインフラ整備が施されていません。
たとえ土地を安く購入したとしても、電気がなければ最悪は自己負担で敷設しなければなりません。公道があれば、大抵はガスや水道が敷かれていますが、下水道整備となれば別で、浄化槽の使用も覚悟しなければなりません。
将来的な整備が確約されない点も、評価が下がる原因となります。


市街化調整区域を売るためには


市街化調整区域で開発・建築を計画した場合、誰がどのような用途で土地・建物を使うのか、個別に審査を受け、許可されなければいけません。

売りたい不動産が土地の場合、許可申請するのは買主になりますが、売主として、その土地が開発可能か否か把握しておく必要があります。
というのも、市街化調整区域でも、地方自治体ごとの条例により開発を認めている区域が指定されていて、「おおむね40〜50棟以上の住宅が数十メートルの間隔で集まっている」「上下水道が整備された地域である」「道路に接している」など一定の条件をクリアしたエリアなら誰でも住宅などを建てられるからです(ただし許可は必要)。区域指定が行われている土地なら、比較的、売却しやすくなります。

また市街化調整区域であっても、都市化を進めるための「市街地開発事業」の対象になっている区域もあります。
具体的には「都市計画事業」「土地区画整理事業」「市街地再開発事業」「住宅街区整備事業」などがこれに当たります。これらの事業として開発した区域であれば、建築の許可が不要なので、やはり売りやすいでしょう。

「区域」のほかに「地目」も大切です。
地目は、対象の不動産の全部事項証明書(登記簿謄本)を取得することで、確認することができます。地目が「農地」の場合、基本的には農地のみでしか売却することができません。
買主が農業をやりたい人なら不都合はありませんが、そのような人を探すのは難しいので、農地の場合は非常に売りにくくなります。農地を宅地など他の目的にも利用できるようにするには、農地転用の申請をし、知事の許可を得なければなりません。

たとえ地目が「宅地」であっても、市街化調整区域の場合は建築の許可が必要です。
ただ、宅地なら少なくとも造成が不要であるうえに、周辺に住宅がある地域が多く、上下水道の整備や道路に接している条件も満たしている可能性も高いので、買主にとっての主な懸案は建築が許可されるかどうかだけになります。農地に比べれば、格段に売却しやすいはずです。

一方、売りたい不動産が建物である場合、「線引き」の前後どちらの物件であるかが重要です。
市街地調整区域の線引きをされたのは1970年(昭和45年)頃で、その前と後では建築許可の要件が異なります。自治体の固定資産課税台帳を閲覧して、建築年月日を確認しておきましょう。

線引き前から建てられた家の場合、元々そこにあった家に対して、後から所有者に厳しい法規制をかけるのは酷なので、規制緩和が行われています。
具体的には、買主が将来建て替えや増改築をする場合であっても、「用途が同じ(引き続き住宅用として建て替える)」「敷地が同じ」「延べ床面積が1.5倍まで」という要件を満たすことで、許可が不要(敷地を拡大する場合は許可が必要)となります。

残念ながら、線引き後に建てられた家の場合は、厳しい制限が課せられます。
過去の許可を引き継げるのは所有者の相続人や近親者だけで、第三者である買主に売却した場合は、家の用途を変更したとみなされ、所有者の変更だけで再許可が必要になるのです。

幸いここで許可が下りても、将来の建て替えや増改築も許可されるとは限らないので、購入をためらう買主も少なくありません。よって、線引き後の建物を第三者に売却するのは難しいといえるでしょう。


どこに売却を依頼する?


市街化調整区域の不動産は流通量が圧倒的に少なく、そのため不動産取引のプロであるはずの不動産会社でも、なかには誤った認識をもっている担当者がいることも考えられます。全般的に物件の評価額が低く、仲介手数料が安くなりがちです。

そのため「実利が少ないから」と、総じて取り扱いにも消極的な傾向があります。その一方で、競争相手が少ないことを逆手にとって、市街化調整区域を専門にしている不動産会社もあります。

市街化調整区域における不動産の売却は、買主の購入目的により開発許可の要件が変わってしまう性質があり、この点は売主側ではどうすることもできません。売れるも売れないも買主次第なのですが、だからといって、開発許可を得られそうな買主に絞って探すのは現実的に厳しいです。

「開発許可を得られないときは契約解除とする」という内容の特約を条件に、売買を交渉してくる買主もいるかもしれません。市街化調整区域に明るい不動産会社に売却を依頼することが、不測のトラブルを避ける助けになるでしょう。

また、新築が許可されにくい土地や建て替えが許可されにくい家であっても、例えば資材置き場や駐車場、太陽光発電システムの設置場所などにすることで、また隣地の所有者と交渉し、隣地を加えた一団の土地として売り出すことで、許可される可能性もあります。

開発許可を得るための様々な引き出しを持っている不動産会社を選ぶことも大切です。

市街化調整区域の制限や不便さは価格の安さに結びつくので、売るのは大変ですが、それゆえに買手の購入意欲を向上させる可能性をも秘めています。
「静かな暮らしを求めて移住したい」「そもそも土地の利用目的が住宅ではない」などの需要に期待して、諦めずに売却相談は弊社のご相談して下さい。

畑

2018年07月04日 [不動産]
分譲マンションの購入をお考えの方なら知っておきたい区分所有法。
マンションは複数の人が同じ建物内で生活するため、集合住宅ともいわれます。

トラブルを未然に防止するためのルールを設けており、それが区分所有法です。今回は区分所有法の詳細に迫ります。

区分所有法ってなに?

区分所有法とは、正式には『建物の区分所有等に関する法律』といい、主に一棟の建物を区分して、所有権の対象とする場合の各部分ごとの所有関係を定める(分譲する)とともに、そのような建物およびその敷地等の共同管理について定めた法律のことをいいます。

つまり、分譲マンションにおける共同管理などについて定めた法律だということです。そのため、この法律を別名『マンション法』といったりもします。

上記定義のように、一棟のマンションを区分して一住戸ずつを販売しているマンションを「分譲マンション」といいますが、この分譲マンションの部屋の内壁は専有部分です。この専有部分(部屋)を囲む壁はもちろん専有部分ですが、隣の部屋との間にあるコンクリート部分は共有部分となっています。また居住者が全員使用する廊下も、もちろん共用部分です。

このように、単体では管理することのできない部分が多々あります。複数の他人が同じ建物内に住んでいるわけですから、当然トラブルの発生も考えられます。それを未然に防ぐべく、住人たちの権利関係を調整するのが区分所有法です。

区分所有者数ってなに?

上記のような、区分所有建物である分譲マンションの一住戸(専有部分)を所有している人のことを「区分所有者」といいます。

この区分所有者にできることは3つあります。
1管理組合を結成できる

2集会において管理規約の議決権を行使できる

3集会において管理規約のほかの議決案を議決できる


区分所有者は、上記のように集会で議決権を行使することができます。では議決権を行使できる決議とは具体的に何があるのでしょうか。

それには、上記2のような通常の案件に関する「普通決議」と、共用部分などの規約の変更といった「特別決議」とがあります。

どちらの決議を行うにしても、区分所有者数の一定以上の賛成が必要です。

普通決議 区分所有者数の過半数の出席と議決権の過半数の賛成で可決


特別決議 区分所有者数の4分の3以上の出席と議決権の4分の3以上の賛成で可決


問題は、この「区分所有者数」の定義なわけですが、それは以下の方法で求めた数となります。
11人が1つの専有部分を1人で所有しているときは、「1」と数える

21人が2つの専有部分を1人で所有しているときは、「1」と数える

32人が1つの専有部分を共有しているときは、「1」と数える


たとえば夫婦で一住戸(専有部分)を所有しているのであれば、上記でいうところの3となります。しかし一般的に一住戸(専有部分)の名義人は1人(夫もしくは妻)であることが多く、この場合は1となります。

名義人が夫ならば、集会で議決権を行使できるのは夫ということになります。ただしあくまでも「議決権の行使ができるのが夫なだけ」であって、集会に出席し意見を述べることは、妻でもできます。この点に注意しておくと良いでしょう。

マンション

2018年06月27日 [不動産]
・1,000万円貯めた人の共通点1:ケチケチしない

お金を貯めるには、倹約を重ねてお金を使わず、ケチケチしなくてはいけないと思っていませんか?
1,000万円貯めた人たちに、ケチケチしている人はほとんどいません。小さなお金をケチるより、固定費などで大きな出費を見直して効率よくコストを減らすほうが得。
ケチることで自分や家族が精神的に消耗するより、ハッピーにお金を使うほうが、結果的に貯金が続くことを知っているんです。

・1,000万円貯めた人の共通点2:夫にお金の文句を言わない

「夫の給料が上がらない」「ムダ遣いするのはいつも夫。私はやりくり頑張っているのに……!」
1,000万円貯めるには、夫を責めてはいけません。文句は言わず、明るくやりくりを頑張り、家庭を居心地のいい場所にします。それだけで、浪費家だった夫が、家計管理に協力的に変わったり、お小遣いでお土産を買ってきてくれるようになった、といった話は、1,000万円貯めた人からたくさん聞きます。

・1,000万円貯めた人の共通点3:頑張りすぎない

貯まらない人は、実は頑張り屋さんで完璧主義な人が多いです。
頑張りすぎると、いつか限界がきて、やりくりを放り出したり、反動でお金を使いすぎてしまいます。
1,000万円貯金は何年もかかる長い道のり。頑張りすぎず、自分のできる範囲で、ゆっくり長く続けるのが成功の秘訣だと、貯めた人たちは皆、口をそろえて言います。

・1,000万円貯めた人の共通点4:安物を買わない

“安物買いの銭失い”はまさにその通り。
100円ショップやスーパーの特売、セールで「安いから」と買ったもの、全部使い切れていますか?
1,000万円貯めた人たちは、「安いから」という理由で買い物をしません。日用品でも、贅沢品でも、「自分や家族にとって必要かどうか」で判断します。安く買っても使わなければムダな"死に金"、高価でも本当に欲しくて愛用するなら、それは”生き金”です。

・1,000万円貯めた人の共通点5:家計簿をつけない

これは、家計管理をしないという意味ではありません。
1,000万円貯めた人の家計はとてもシンプル。何にいくら使っているか、きちんと把握しているから、家計簿をつける必要がないんです。
やりくり初心者の人の場合は、まずはレシートのチェックなどで家計を把握するところから始めることが大事。家計簿をつけなくてもだいたいの収支が把握できるようになれば、1,000万円貯蓄はもうすぐそこです。

・まとめ

初めからやりくりが上手で、スムーズに1,000万円貯められた人なんてほとんどいません。
みんな、試行錯誤して、貯まるスタイルを身につけています。
まずは、この5つを今日からやめるだけで、1,000万円貯蓄にぐっと近づくはず!


お金

2018年06月15日 [不動産]

自宅マンションの賃貸を始めるに当たって、まずはそれ用に部屋をリフォームする必要があります。しかし、一口にリフォームと言っても工事の種類や規模はさまざま。それぞれ費用も大きく異なるため、部屋のどの部分をどの程度リフォームすればよいのかは判断が難しいところです。そこで今回は、マンションの賃貸を始めるときに必要なリフォームの種類とその効果、費用の目安などについて紹介します。


最低限のリフォームか、積極的なリフォームか

リフォームにはクロスの張り替えや老朽化した設備機器、水廻りの交換など様々な工事内容があります。また、リフォームにはその目的から入居者が生活するために欠かせない「最低限のリフォーム」と、リフォームすることで物件の魅力が増し、集客につながるような、言わば「積極的なリフォーム」が存在します。以降では、これらが具体的にどのような工事なのか、またリフォーム時期や費用の目安はどの程度なのかを見ていきましょう。


最低限のリフォーム

入居者が変わるたびに行わなければならないものや、設備や機能に不具合があったら必ず対応しなければならない部位のリフォームなどが「最低限のリフォーム」に該当します。長期間にわたって貸し出しを予定している場合は、数年周期でやってくる設備交換なども考えておく必要があります。

クロスの張り替え

クロスは白系のものが多いため汚れが目立ちやすいほか、臭いも付きやすいので、入居者が変わるたびに張り替えるのが一般的です。クロスそのものの耐用年数は7〜10年程度と言われていますが、小さな子どもが居たりタバコを吸ったりしていた場合はこれを大きく下回ることもあります。張り替え費用は6畳の洋室の場合で4〜4.5万円程度が目安です。

水廻りのリフォーム

一般的なシステムキッチン、トイレの便器(衛生陶器)、ユニットバスの耐用年数はそれぞれ15〜20年程度。通常は入居者が変わるたびに交換することはありませんが、汚れや損傷が著しい場合は交換を検討する必要があります。その際の費用の目安としては、システムキッチンの交換が40〜60万円程度、トイレの便器の交換が10〜15万円程度、ユニットバスの交換が30〜50万円程度となります。

エアコンの交換

最近では、エアコンは標準装備とせず、入居者が用意するケースも多くなっています。仮にエアコンを標準装備とする場合、耐用年数はおおよそ10〜15年程度。交換する場合の費用は大型のもので8万円程度、小型のものなら5万円程度が目安となるでしょう。


集客につなげる積極的なリフォーム

入居希望者の目を惹き、空室期間をできるだけ短くするために行うほか、賃料をアップし収益を拡大するために行なうものが「積極的なリフォーム」に該当します。

カーペットをフローリングに張り替えてモダンな空間に

リビングのフローリングは、最近のマンションではもはや当たり前になっているものの、古いマンションなどではカーペットが敷かれているケースもあります。これをフローリングに張り替える場合の費用は、6畳で5〜10万円程度が目安。リフォームによる効果は大きく、モダンなリビング空間を実現できます。下地材や固定材の交換が必要になる場合、また床暖房のあるマンションで床暖房用のマットを交換する必要がある場合は、別途費用がかかることになるため、費用対効果に見合うものか確認が必要です。

シャワー付きトイレに変更して魅力度アップ

シャワー付きトイレも、物件の魅力度アップにつながる設備のひとつ。通常の便器をシャワー付きトイレに交換する場合、費用の目安は15〜20万円程度となります。なお、便器(衛生陶器)そのものは20年程度の耐用年数がありますが、シャワー部分は家電製品と同じように10年程度で故障などが起こる場合がありますので、その際は修理・交換が必要となります。

玄関錠の交換でセキュリティ対策を万全に

女性の一人暮らしなどを中心にニーズの高いセキュリティ対策を行うことも、集客に効果的な方法です。リフォームでセキュリティをアップさせる方法として、玄関錠の交換というリフォームがあります。「ワンドア・ツーロック」のように、錠を2つ取り付けるなどの工事が一般的で、費用の目安は3〜5万円程度となります。


クロス

2018年06月14日 [不動産]

所得に応じて納める所得税と同様に、住んでいる地域に納める税金に「住民税」があります。この「住民税」に関して、一定額の所得よりも低い場合に課税が免除される「非課税世帯」という制度があり、このメリット及びデメリットについてご紹介します。


(非課税世帯のメリット)

住民税非課税世帯となった場合のメリットとしては、まず「国民健康保険料」の減免が受けられることです。具体的には、所得に応じて国民健康保険の保険料が2割から7割までの減免する措置が受けられます。そして、医療費の月額がある一定程度を超えた場合に受けられる、「高額医療費」の減額制度が発生する制限金額が、非課税世帯となった場合に通常よりも低い金額で制度を受けられることです。また、住民税非課税世帯の要件を受けている世帯で、本人或いは家族が障害を持っている方が世帯にいる場合に、「NHK受信料」の免除を受けることが可能です。その他、各自治体によっては個別に、子供の保育料の減額、入院中にかかる食事の自己負担額の減額、がん検診料金の免除、予防接種を受ける際の料金を無料にするなどの、補助を用意している自治体もあります。これらの措置以外にも、消費税増税の際には、「臨時福祉給付金」の給付が行われました。


(非課税世帯のデメリット)

住民税非課税世帯のデメリットとしては、今まで自身の子供や親などの家族を扶養していた場合に、住民税非課税世帯としてのメリットを享受するため、「世帯分離」などを行った場合に、これまで扶養していた世帯主の所得税や住民税などの課税金額が増額することが考えられます。但し、世帯分離を行った場合でも、個々のケースによってメリット及びデメリットの大きさが違うことに注意が必要です。そして確定申告の際に医療費控除を家族全体の合計金額で受けていた場合に、世帯分離をした結果、医療費控除をそれぞれの世帯で受けられない場合があります。また、市役所などで印鑑証明や住民票などの各種証明書を取得する場合に、世帯が同じ場合は同居家族が各種証明書を取得することが可能ですが、世帯分離などで別世帯の家族として暮らしている場合は本人の委任状が必要になってきます。


世帯

2018年06月12日 [不動産]

投資とは簡単に言うと将来のリスクヘッジの要素と売買で差金を狙うものの二種類に分けられます。この二つを混同すると大きな損失を被る可能性があるので投資先の性質を知る必要があります。


投資の種類

投資の種類は多岐に渡りありますが、個人投資できるものの代表格は、株式と外国為替になります。先物市場も気軽に投資できますが、限月で保有期間が限られていますので、投資というより短期売買の投機向けの市場になります。株式はデイトレードの様な短期売買が有名ですが、本来の目的はバイ・アンド・ホールドです。応援したい企業の株を購入し配当金をもらうのが原則的な考え方です。もちろん将来的に大幅に値上がりすれば売却をします。そして、他の応援したい企業の株を購入します。このサイクルが健全的な株への投資スタイルです。外国為替はFXで有名ですが、こちらも短期売買ではなく長期保有を考えます。日本が万が一、ハイパーインフレや極端なデフレになっても外国の預金を考えれば全くダメージはありません。それと、通貨を買いから入っていれば金利差を狙うキャリートレードにもなるので、通常の預金金利より大きな配当も得られます。


不動産投資とは

不動産投資は有価証券に比べるとリスクの少ない投資になります。インフレやデフレにも強く、一等地であれば現金化にも時間が掛かりません。不動産投資のデメリットは固定資産税と、万が一の時の贈与税ぐらいになります。この税金の問題も、不動産を直接購入するのではなく、上場不動産投資信託の株を購入する事で回避できます。有価証券には違いはありませんが、他の有価証券と違い万が一、会社が破たんしても株価は下ることなく、株主に対しては不動産の売却によって資金の返還が約束されています。また、マンションの購入も不動産投資の中ではローリスクとして人気です。マンションは実際に住むのではなく、賃貸にする事で税金の制約を軽減できるだけではなく、購入時のローンは賃貸収入で賄えます。価値も立地によっては上がる事もあるので、転売による利鞘も期待できます。

投資

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