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2018年06月05日 [リフォーム]

リフォームで空室期間を解消!!


転勤や家族構成やライフスタイルの変化などによって転居が必要になった場合などは、マンションを賃貸物件として貸し出すという方法があります。今回は、分譲マンションを貸し出す際、大家さんとなるオーナーがぜひ知っておきたいポイントをご紹介しましょう。


オーナー最大の課題は「空室期間」

分譲マンションを賃貸物件として貸し出すのであれば、まずは「入居者がきちんと見つかるかどうか」という点について十分に検討しておきたいところです。いざ募集を始めても思うように入居者が見つからないとなると、誰も住んでいない状態=「空室期間」となってしまいます。空室期間が生じると、誰も住んでいないにもかかわらず管理費や修繕維持費、住宅ローン残高がある場合はローンの支払いもしなければならず、いわゆる赤字の状態に。さらに、室内に湿気やホコリがたまりカビが発生しやすくなったり、設備の劣化が進みやすくなったりといった問題にもつながります。マンションオーナーの最大の課題は、この空室期間をいかに短くするかであると心得ておきましょう。


賃貸住宅の入居者ニーズを把握しよう

一般的な賃貸物件では、入居者が変わるタイミングで室内のクリーニングを行います。基本的には室内を消毒・清掃し、必要に応じてはクロスの張替えや畳の交換などを行うのが一般的です。しかし、これらは言わば「必要最低限のリフォーム」に過ぎず、入居者にとっては特別なメリットとはなりません。先述した空室期間のリスクを少しでも減らすために、ほかの物件との「差別化をもたらすリフォーム」を検討し、入居者にとって魅力的な空間を提供することが重要です。

では、付加価値を生み出すためには、具体的にどのようなリフォームが効果的なのでしょうか? それを突き止めるには、賃貸住宅の入居者が何を求めているのかを知る必要があります。リフォームオウチーノが独自に行った調査結果によると、入居者が求める条件の上位には「ペット可」「バリアフリー対応」「デザイナーズ物件」「キッチンなど水廻りの充実」といった項目が並んでいます。ターゲットとなる入居者の属性にもよりますが、賃貸に出す前にこうした視点でリフォームを行っていれば、早く入居者が決まる可能性は高まるといえるでしょう。またこうしたリフォームを行っておくことで、近隣の通常の物件よりも賃料をアップできることもあるのです。


リフォームの費用対効果をシミュレーション

入居者のニーズが分かったからと言って、全ての条件を満たすリフォームを行うのは現実的ではありません。リフォームをするなら、利益に見合った内容のリフォーム、つまり「費用対効果」を十分に検討しておく必要があります。そこで、50万円の費用をかけてリフォームを行い、5,000円の賃料アップをした場合と、リフォームは行わず、6ヶ月間の空室期間があった場合の収支を、一般的な契約期間である2年間でシミュレーションしてみましょう。
\t・リフォームなし、賃料9万円、空室期間6カ月

 9万円(賃料)×18カ月(2年の入居期間から空室期間6カ月を減算)-3万円(室内の消毒・清掃費)=159万円
\t・リフォームあり、賃料9万5,000円、空室期間1カ月

 9万5千円(賃料)×23カ月(2年の入居期間から空室期間1カ月を減算)-50万円(リフォーム費用)=168万円

もちろん、空室期間の長短は立地や周辺条件などによって変動しますし、リフォームの内容によって費用は異なるものの、お金をかけてリフォームを行うほうがそうでない場合より利益があがるケースも十分に考えられそうです。マンションオーナーとして物件を賃貸として貸し出すことをお考えなら、費用対効果のあがるリフォームを検討してみてはいかがでしょうか。


カップ
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