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2017年10月29日 [不動産]

同じ1棟投資でも戸建投資もある?魅力とは?

都内1000-2000万円台の戸建1棟物件もあり

1棟投資というと、1棟もののマンション・アパートというイメージが沸きがちだ。しかし1棟の共同住宅というと敷地も相応に広めでなければならず、投資額も首都圏や立地の良いところでは1-2億をくだらないことが多い。「億なんて到底無理」と最初からあきらめるサラリーマン投資家も少なくないだろう。

しかし1棟投資には、数こそ多くないかもしれないが「戸建賃貸」という選択肢もある。インターネットで調べてみると、東京都内でも1000-2000万円台の物件もあり、同じ都内で区分マンション投資をするのと同じ予算範囲になる。

この戸建賃貸、現在、市場にどのくらいあるのだろうか?国土交通省の「住宅着工統計」によると、賃貸市場(貸家)全体に占める貸家戸建の割合は約2%程度と非常に少数派であるが、平成23年に4.9万戸、平成24年に5.5万戸と緩やかに増加している。中長期でみてみると、賃貸全体に占める貸家戸建の割合は、昭和60年代や平成10年くらいまでの割合に比べて約半減、そのトレードオフとして増えているのが、言うまでもなくマンションやアパートなどの賃貸だ。

インバウンド観光客にも人気の兆し?
戸建を借りようとするファミリー率の減少、世帯構成人数の減少などもあり、コンパクトな部屋数を効率的に内包する共同住宅が増加しているとみられるが、ここにきて「戸建賃貸」ニーズが高まりそうな機運が出てきている。

日本人ではない。外国人だ。昨今、外国人旅行客などの民泊ブームだが、市場は効率性を重視するため、どうしてもワンルーム等の小ぶりなルームが多くなる。しかし家族での外国人旅行客も多く、彼らは多少宿泊代が高くなっても、子どもたちとゆったり過ごせるリビングがあったり家族で調理できるキッチンのある民泊ルームの需要もあるだろう。何より、築古物件は日本人には人気がないが、使いにくい昔ながらのキッチンや風呂、間取りも外国人には「古民家」のようなイメージでも訴求しやすい。この場合、戸建の民泊ニーズも十分考えられる。
戸建賃貸は築30年でも一定賃料確保
さてこのように、戸建賃貸という1棟物件は数は限られているものの、メリットも少なくない。こうした中、国土交通省から興味深い調査結果が発表されたので紹介してみたい。

国土交通省が中古住宅市場を活性化するために設立した審議会「中古住宅活性化ラウンドテーブル」資料には以下のように記載されている。

・戸建賃貸住宅市場については、現状、十分な賃料データの集積がなされるほどには市場の厚みがないとの指摘がなされたものの、ある程度市場の厚みがある首都圏のレインズデータによると、築30年以上の物件についても一定の賃料が確保されていることから、賃貸住宅としての使用価値が中長期にわたり維持されていることが確認された。



<結果>築後1か月(0か月を含む)の平均u単価家賃1,848円
を出発点としたところ、
・10年経過時点での平均u単価家賃は1,303円、30年経過時点では1,179円となっており、築30年でも100uあたり10万円以上の賃料が得られる。
・この結果から、築30年以上の物件についても一定の賃料が確保されており、賃貸住宅としての使用価値が中長期にわたり維持されていることが認められる。

…と示されている。

このように、戸建賃貸には区分マンションと違い、土地割合が十分大きく資産の下落リスクを防ぐことができる。また区分投資の場合、1室の内装などはきれいにリフォームできても、共同で使用している排水管や構造躯体等が老朽化しても、なかなか大規模工事はできないが、1棟戸建は100%自己所有のためいつでも更新できる。戸建賃貸は入居世帯も1-2世帯程度が多いため、工事のための退去誘導もやりやすい。隠れたメリットの多い不動産投資先の一つとしてみてはいかがだろう?グラフ
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