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2017年08月29日 [不動産]

2棟目の不動産投資!資産形成のポイント!

2棟目の購入時期はいつが最適?

もし、1棟目の収益物件が満室なら、その時が2棟目の買い時かもしれない。なぜなら、満室経営の実績が金融機関からの評価につながるからだ。
また、1棟目を購入してから1年以上の期間を空けなければ、融資が通らない等と言われているが、そんな事は無い。金融機関からすると返済が確実である限りお金を貸したいというのが本心だ。入居者との契約期間が十分に残っている状況では、現状の収入が期待できるため必ずしも1年待たなければならないとは言い切れない。
ただ、金融機関は「資産と負債のバランス」を重要視するため、家賃収入として得た資金を再投資するまで、使わずに残しておく事が高評価になる可能性が高い事は忘れてはならない。

常に準備をしておくのが成功の鍵
1棟目と同じように常に情報収集を欠かせなければ、一般市場でも優良物件は見つけられる。
もちろん1棟目で購入した際の知恵や知識を使い、価格交渉やそれと当時に修繕依頼交渉も含めて行うとさらに利回りは高くなる。もし、運良く任意売却物件の情報を得られたなら、残債次第ではあるが、思い切って大幅値引きを試みることができるだろう。

また、個人の属性にもよるが、1棟目ですでに債務超過に陥っているともなれば、信用を担保に借り入れしたことが足かせとなり、今後の融資を受けられないなんて事にもなりかねない。不動産投資は経営であり、経営が厳しくなるのであれば、速やかに収益物件を法人所有とし2棟目の融資は法人融資として受けるといった事も考慮しなければならない。
良い物件と出会うのは運が良いからと考えている人は多いが、運を引き寄せられるほどの準備を進めることでそのチャンスが巡ってくるものだ。
1棟目の収益物件を黒字化にせよ
2棟目、3棟目と購入するためには、1棟目に投資をした際にキャッシュフローが黒字化になっていることが重要ポイントになる。仮に、1棟目の物件でキャッシュフローが赤字になっていると、2棟目の物件がいくら黒字になる計画を見せても金融機関は難色を示すだろう。
そのようにならないためにも、1棟目は必ずキャッシュフローが黒字化になるように厳選した物件に投資をしなければならない。それだけの慎重さが無いと2棟目には繋がらないのだ。

結局は1棟目を購入する時から2棟目・3棟目と増やす事を戦略として考えておくのが望ましい。
次から次へとレバレッジを効かせて不動産投資を行う場合は、金融機関の評価の高い物件に絞って投資する事が賢明だ。金融機関の評価の高い物件の代表的なものとは「一棟マンション・アパート」であり、間違ってもワンルームマンション等には投資をしてはいけない。逆に金融機関からの評価が下がってしまうので注意が必要だ。
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