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2018年06月27日 [不動産]
・1,000万円貯めた人の共通点1:ケチケチしない

お金を貯めるには、倹約を重ねてお金を使わず、ケチケチしなくてはいけないと思っていませんか?
1,000万円貯めた人たちに、ケチケチしている人はほとんどいません。小さなお金をケチるより、固定費などで大きな出費を見直して効率よくコストを減らすほうが得。
ケチることで自分や家族が精神的に消耗するより、ハッピーにお金を使うほうが、結果的に貯金が続くことを知っているんです。

・1,000万円貯めた人の共通点2:夫にお金の文句を言わない

「夫の給料が上がらない」「ムダ遣いするのはいつも夫。私はやりくり頑張っているのに……!」
1,000万円貯めるには、夫を責めてはいけません。文句は言わず、明るくやりくりを頑張り、家庭を居心地のいい場所にします。それだけで、浪費家だった夫が、家計管理に協力的に変わったり、お小遣いでお土産を買ってきてくれるようになった、といった話は、1,000万円貯めた人からたくさん聞きます。

・1,000万円貯めた人の共通点3:頑張りすぎない

貯まらない人は、実は頑張り屋さんで完璧主義な人が多いです。
頑張りすぎると、いつか限界がきて、やりくりを放り出したり、反動でお金を使いすぎてしまいます。
1,000万円貯金は何年もかかる長い道のり。頑張りすぎず、自分のできる範囲で、ゆっくり長く続けるのが成功の秘訣だと、貯めた人たちは皆、口をそろえて言います。

・1,000万円貯めた人の共通点4:安物を買わない

“安物買いの銭失い”はまさにその通り。
100円ショップやスーパーの特売、セールで「安いから」と買ったもの、全部使い切れていますか?
1,000万円貯めた人たちは、「安いから」という理由で買い物をしません。日用品でも、贅沢品でも、「自分や家族にとって必要かどうか」で判断します。安く買っても使わなければムダな"死に金"、高価でも本当に欲しくて愛用するなら、それは”生き金”です。

・1,000万円貯めた人の共通点5:家計簿をつけない

これは、家計管理をしないという意味ではありません。
1,000万円貯めた人の家計はとてもシンプル。何にいくら使っているか、きちんと把握しているから、家計簿をつける必要がないんです。
やりくり初心者の人の場合は、まずはレシートのチェックなどで家計を把握するところから始めることが大事。家計簿をつけなくてもだいたいの収支が把握できるようになれば、1,000万円貯蓄はもうすぐそこです。

・まとめ

初めからやりくりが上手で、スムーズに1,000万円貯められた人なんてほとんどいません。
みんな、試行錯誤して、貯まるスタイルを身につけています。
まずは、この5つを今日からやめるだけで、1,000万円貯蓄にぐっと近づくはず!


お金

2018年06月19日 [リフォーム]

長年住み続けてきた自宅も、老巧化が進めばいつかは必ずリフォームが必要となります。少しでも環境とお財布に優しいエコな住宅に改修したり、また、育児を終え夫婦2人での暮らしとなれば、階段や少しの段差をなくして手すりを設けるなど、バリアフリー面をより強化したリフォームをしたいと考える方も多いのではないでしょうか。

こうした住宅の老巧化や生活環境の変化に伴うリフォームなどでは、国や地方公共団体が定める住宅補助制度を活用することができます。今回、リフォームに関する住宅補助制度について詳しく見ていきます。



リフォームで利用できる住宅補助制度とは

住宅のリフォームを行う際、国や地方公共団体が定める支援制度を活用できると、ある程度費用を抑えたリフォームが実現します。国が定める住宅支援制度には減税対策や金利優遇などさまざまなものがありますが、補助金制度もこの支援制度の中の1つにあたります。

補助制度の併用は原則認められていません。そのため、リフォーム時に補助金給付を検討する際は、より条件が良い補助制度を利用するのが賢明です。

2018年(平成30年)2月現在、補助金の給付が認められる代表的なリフォーム内容には主に下記のようなものがあります。

■ゼロエネ住宅(ZEH:ゼッチ)支援事業
ZEH(ゼロ・エネルギー・ハウス)=「快適な室内環境」と、
「年間で消費する住宅のエネルギー量が正味で概ねゼロ以下」を同時に実現する住宅です。ZEHへ改修する場合の補助金です。
平成30年度のZEH支援事業(補助金)について

■長期優良住宅化リフォーム
住宅を長く大切に使うためのリフォーム、「耐久性があり、地震に強く、省エネ性が高く、維持管理がしやすい」住宅への改修です。
長期優良住宅化リフォーム推進事業について

■省エネ改修(断熱リノベ)
住宅に高性能な断熱材や窓等を用いた断熱を行う改修です。
平成29年度 高性能建材による住宅の断熱リフォーム支援事業(断熱リノベ)

■エネファーム設置補助金
家庭用燃料電池システム「エネファーム」を住宅等に導入する方に対して、その購入費用の一部を国が補助します。
家庭用燃料電池システム導入支援事業

■住宅ストック維持・向上促進事業
良質な住宅ストックによる市場の良循環を促す仕組みを利用し、インスペクションの実施や、瑕疵担保保険の加入など、住宅の質の適切な維持・向上にかかる経費に対する補助金です。
住宅ストック維持・向上促進事業

それぞれで認められている補助金の給付金額は数万円〜最大100万円以上(定額)にもなり、工事内容によって大きく変動します。リフォーム内容が定まった時点で補助金給付を念頭にスケジュールを進められれば、いずれの工事においてもお得にリフォームができることは間違いありません。


地方公共団体が定める住宅補助制度について

地方公共団体による住宅補助制度では、市町村ごとに異なる特徴を持ちます。そのため、自分が住む地域の補助金制度にどのようなものがあるか、事前に確認しておくことが大切です。地方公共団体による住宅補助制度は、住宅補助制度サイトにて必要な項目にチェックを入れ、都道府県を選択することで簡単に検索できます。


また、地方公共団体が定める補助制度とは別枠として、要介護や要支援の介護認定を受けた方を対象に支給されるリフォーム補助金があります。これは介護保険を通して支給され、リフォーム内容はバリアフリー化のものに限られますが、条件を満たしていれば最大で20万円(うち一割は自己負担)の補助金を受け取れます。



・住宅補助制度を利用する際の注意点

国や地方公共団体の住宅補助制度の利用を視野に入れたリフォームを行う際は、補助金の申請手順や注意点についてよく把握しておく必要があります。なぜなら、補助金は一定の条件を満たさなければ承認されないといったケースが多く、たとえば、申請期間を誤れば改修工事が完了したにも関わらず、補助金給付が受けられないといったことも考えられます。

このような事態を避けるために、利用したい補助制度について国土交通省や各自治体へ事前に問い合わせましょう。中でも、地方公共団体が定める補助制度には、自治体ごとに異なる条件が定められている場合が多いので注意が必要です。地方公共団体の住宅補助制度を利用する上で、特に注意すべき点には下記のような事柄が挙げられます。

・補助制度申請期間
・工事業者、建設業者の指定
・既に居住している、もしくは居住予定がある
・住民税滞納の有無
・補助金が上限に達した場合の打ち切り

また、住宅補助制度の申請を工事業者や建設業者が行わなければいけない場合は、業者から返還された補助金に差異がないかなど、契約書や費用明細を確認することも忘れてはいけません。各市町村が定める指定業者を利用する場合はあまり大きな心配はいりませんが、個人で契約を交わす場合は信頼のおける業者を選ぶよう心がけましょう。

(まとめ)

国や地方公共団体が定める住宅補助制度を上手に活用して、リフォーム費用を抑えられるよう工夫してみましょう。その際は、各地方公共団体が定める補助制度の条件についてよく確認し、申請漏れや不備がないように注意が必要です。

申請可能な募集期間や、改修工事前・後などの申請条件を誤ると、リフォームが完了しても補助金給付が受けられないなどのトラブルが起こる場合があります。リフォームを検討する際は、自分が住む地域にどのような補助制度が設けられているかを知り、満足できる改修工事ができるようにしてくださいね。


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2018年06月15日 [不動産]

自宅マンションの賃貸を始めるに当たって、まずはそれ用に部屋をリフォームする必要があります。しかし、一口にリフォームと言っても工事の種類や規模はさまざま。それぞれ費用も大きく異なるため、部屋のどの部分をどの程度リフォームすればよいのかは判断が難しいところです。そこで今回は、マンションの賃貸を始めるときに必要なリフォームの種類とその効果、費用の目安などについて紹介します。


最低限のリフォームか、積極的なリフォームか

リフォームにはクロスの張り替えや老朽化した設備機器、水廻りの交換など様々な工事内容があります。また、リフォームにはその目的から入居者が生活するために欠かせない「最低限のリフォーム」と、リフォームすることで物件の魅力が増し、集客につながるような、言わば「積極的なリフォーム」が存在します。以降では、これらが具体的にどのような工事なのか、またリフォーム時期や費用の目安はどの程度なのかを見ていきましょう。


最低限のリフォーム

入居者が変わるたびに行わなければならないものや、設備や機能に不具合があったら必ず対応しなければならない部位のリフォームなどが「最低限のリフォーム」に該当します。長期間にわたって貸し出しを予定している場合は、数年周期でやってくる設備交換なども考えておく必要があります。

クロスの張り替え

クロスは白系のものが多いため汚れが目立ちやすいほか、臭いも付きやすいので、入居者が変わるたびに張り替えるのが一般的です。クロスそのものの耐用年数は7〜10年程度と言われていますが、小さな子どもが居たりタバコを吸ったりしていた場合はこれを大きく下回ることもあります。張り替え費用は6畳の洋室の場合で4〜4.5万円程度が目安です。

水廻りのリフォーム

一般的なシステムキッチン、トイレの便器(衛生陶器)、ユニットバスの耐用年数はそれぞれ15〜20年程度。通常は入居者が変わるたびに交換することはありませんが、汚れや損傷が著しい場合は交換を検討する必要があります。その際の費用の目安としては、システムキッチンの交換が40〜60万円程度、トイレの便器の交換が10〜15万円程度、ユニットバスの交換が30〜50万円程度となります。

エアコンの交換

最近では、エアコンは標準装備とせず、入居者が用意するケースも多くなっています。仮にエアコンを標準装備とする場合、耐用年数はおおよそ10〜15年程度。交換する場合の費用は大型のもので8万円程度、小型のものなら5万円程度が目安となるでしょう。


集客につなげる積極的なリフォーム

入居希望者の目を惹き、空室期間をできるだけ短くするために行うほか、賃料をアップし収益を拡大するために行なうものが「積極的なリフォーム」に該当します。

カーペットをフローリングに張り替えてモダンな空間に

リビングのフローリングは、最近のマンションではもはや当たり前になっているものの、古いマンションなどではカーペットが敷かれているケースもあります。これをフローリングに張り替える場合の費用は、6畳で5〜10万円程度が目安。リフォームによる効果は大きく、モダンなリビング空間を実現できます。下地材や固定材の交換が必要になる場合、また床暖房のあるマンションで床暖房用のマットを交換する必要がある場合は、別途費用がかかることになるため、費用対効果に見合うものか確認が必要です。

シャワー付きトイレに変更して魅力度アップ

シャワー付きトイレも、物件の魅力度アップにつながる設備のひとつ。通常の便器をシャワー付きトイレに交換する場合、費用の目安は15〜20万円程度となります。なお、便器(衛生陶器)そのものは20年程度の耐用年数がありますが、シャワー部分は家電製品と同じように10年程度で故障などが起こる場合がありますので、その際は修理・交換が必要となります。

玄関錠の交換でセキュリティ対策を万全に

女性の一人暮らしなどを中心にニーズの高いセキュリティ対策を行うことも、集客に効果的な方法です。リフォームでセキュリティをアップさせる方法として、玄関錠の交換というリフォームがあります。「ワンドア・ツーロック」のように、錠を2つ取り付けるなどの工事が一般的で、費用の目安は3〜5万円程度となります。


クロス

2018年06月14日 [不動産]

所得に応じて納める所得税と同様に、住んでいる地域に納める税金に「住民税」があります。この「住民税」に関して、一定額の所得よりも低い場合に課税が免除される「非課税世帯」という制度があり、このメリット及びデメリットについてご紹介します。


(非課税世帯のメリット)

住民税非課税世帯となった場合のメリットとしては、まず「国民健康保険料」の減免が受けられることです。具体的には、所得に応じて国民健康保険の保険料が2割から7割までの減免する措置が受けられます。そして、医療費の月額がある一定程度を超えた場合に受けられる、「高額医療費」の減額制度が発生する制限金額が、非課税世帯となった場合に通常よりも低い金額で制度を受けられることです。また、住民税非課税世帯の要件を受けている世帯で、本人或いは家族が障害を持っている方が世帯にいる場合に、「NHK受信料」の免除を受けることが可能です。その他、各自治体によっては個別に、子供の保育料の減額、入院中にかかる食事の自己負担額の減額、がん検診料金の免除、予防接種を受ける際の料金を無料にするなどの、補助を用意している自治体もあります。これらの措置以外にも、消費税増税の際には、「臨時福祉給付金」の給付が行われました。


(非課税世帯のデメリット)

住民税非課税世帯のデメリットとしては、今まで自身の子供や親などの家族を扶養していた場合に、住民税非課税世帯としてのメリットを享受するため、「世帯分離」などを行った場合に、これまで扶養していた世帯主の所得税や住民税などの課税金額が増額することが考えられます。但し、世帯分離を行った場合でも、個々のケースによってメリット及びデメリットの大きさが違うことに注意が必要です。そして確定申告の際に医療費控除を家族全体の合計金額で受けていた場合に、世帯分離をした結果、医療費控除をそれぞれの世帯で受けられない場合があります。また、市役所などで印鑑証明や住民票などの各種証明書を取得する場合に、世帯が同じ場合は同居家族が各種証明書を取得することが可能ですが、世帯分離などで別世帯の家族として暮らしている場合は本人の委任状が必要になってきます。


世帯

2018年06月12日 [不動産]

投資とは簡単に言うと将来のリスクヘッジの要素と売買で差金を狙うものの二種類に分けられます。この二つを混同すると大きな損失を被る可能性があるので投資先の性質を知る必要があります。


投資の種類

投資の種類は多岐に渡りありますが、個人投資できるものの代表格は、株式と外国為替になります。先物市場も気軽に投資できますが、限月で保有期間が限られていますので、投資というより短期売買の投機向けの市場になります。株式はデイトレードの様な短期売買が有名ですが、本来の目的はバイ・アンド・ホールドです。応援したい企業の株を購入し配当金をもらうのが原則的な考え方です。もちろん将来的に大幅に値上がりすれば売却をします。そして、他の応援したい企業の株を購入します。このサイクルが健全的な株への投資スタイルです。外国為替はFXで有名ですが、こちらも短期売買ではなく長期保有を考えます。日本が万が一、ハイパーインフレや極端なデフレになっても外国の預金を考えれば全くダメージはありません。それと、通貨を買いから入っていれば金利差を狙うキャリートレードにもなるので、通常の預金金利より大きな配当も得られます。


不動産投資とは

不動産投資は有価証券に比べるとリスクの少ない投資になります。インフレやデフレにも強く、一等地であれば現金化にも時間が掛かりません。不動産投資のデメリットは固定資産税と、万が一の時の贈与税ぐらいになります。この税金の問題も、不動産を直接購入するのではなく、上場不動産投資信託の株を購入する事で回避できます。有価証券には違いはありませんが、他の有価証券と違い万が一、会社が破たんしても株価は下ることなく、株主に対しては不動産の売却によって資金の返還が約束されています。また、マンションの購入も不動産投資の中ではローリスクとして人気です。マンションは実際に住むのではなく、賃貸にする事で税金の制約を軽減できるだけではなく、購入時のローンは賃貸収入で賄えます。価値も立地によっては上がる事もあるので、転売による利鞘も期待できます。

投資

2018年06月11日 [不動産]
マンションは、ごく一部の物件を除いて、年月を経るごとに資産価値が下がっていきます。
資産価値が下がれば、固定資産税も減額されます。

そのため、中古マンションは新築マンションより固定資産税が安いと言われます。
しかし、それは建物部分に限っての話。では実際、中古マンションの固定資産税は、いくらくらいかかるものなのでしょうか?

固定資産税は「固定資産税評価額」次第

新築・中古に関わらず、マンションを購入すると、建物+土地の所有者になるため、それぞれに相応の「固定資産税」が毎年かかります。

この固定資産税は、各自治体が課税徴収を行い、税額は「固定資産税評価額」×概ね全国共通の「標準税率」1.4%で計算されます。

「固定資産税評価額」とは

固定資産課税台帳に登録された不動産(土地・建物)の価格です。
固定資産税評価額は、国土交通省が年に1回、その土地の売買取引において適正とされる価格を定めた「地価公示価格」の70%を目処に計算されます。

この固定資産税評価額は、建物部分については、経年劣化のために年々下がっていくのが一般的です。
中古マンションの購入を検討している人は、不動産業者に「中古マンションは固定資産税も安く済む」ということを言われたことはありますか?

それはつまり、この建物部分が経年劣化に伴って評価額が下がるので、固定資産税も新築物件のときよりは下がる、ということです。

土地部分の価格はその年によって上下しますが、建物部分は、例えば「ヴィンテージマンション」と言われるような特殊な物件でない限り、上がることはありません。

この、建物の経年劣化による評価額の減額は、東京都の場合、「東京法務局管内新築建物課税標準価格認定基準表」の「経年減価補正率表」をもとに、年数による減額割合が定められています。

中古マンションの固定資産税額を計算してみる

都内にあるマンションを例に挙げて、固定資産税のおおよその額を出してみましょう。

土地の評価額は変わらず建物部分の評価額のみ変わるものとして計算します。
例)専有面積80u、新築時の建物の固定資産税評価額1,000万円・土地の固定資産税評価額3,000万円

(新築)

建物部分に関しては新築時から5年間は半額になる軽減特例が、土地部分には200平方メートル以下の「小規模住宅用地」には課税標準額が1/6に軽減される適用措置があるので、その特例を加味して計算します。

〇土地税額:3,000万円×1.4%×1/6=70,000円
〇建物税額:1,000万円×1.4%×1/2=70,000円
〇固定資産税納税額=140,000円

(築6年)

建物部分の軽減特例期間は終了しますが、年数が経っているので、それに応じて再計算されます。東京都の定める「経年減価補正率表」(※)では、6年後の経年減価補正率は「0.8335」と定められています。

〇土地税額:3,000万円×1.4%×1/6=70,000円
〇建物税額:1,000万円×0.8335×1.4%=116,690円
〇固定資産税納税額=186,690円

(築15年)

東京都の定める「経年減価補正率表」では「0.6225」です。

〇土地税額:3,000万円×1.4%×1/6=70,000円
〇建物税額:1,000万円×0.6225×1.4%=87,150円
〇固定資産税納税額=157,150円

(築25年)

東京都の定める「経年減価補正率表」では「0.3992」です。

〇土地税額:3,000万円×1.4%×1/6=70,000円
〇建物税額:1,000万円×0.3992×1.4%=55,888円
〇固定資産税納税額=125,888円

※当記事で使用している「経年減価補正率」は、平成26年11月28日付け総務省告示第421号による改正後の固定資産評価基準(昭和38年12月25日自治省告示第158号)の「非木造家屋経年減点補正率基準表」から平均値を算出し、「積雪地域又は寒冷地域の級地の区分」による補正を加えたものです。


築20年を過ぎて「中古マンションの固定資産税は安く済む」と言えるということになるでしょうか。
固定資産税は、マンションのローンを支払い終えても、毎年1月1日の時点で所有している限り納め続けなければならない税金です。

自分が買おうとしている中古マンションに、このくらいかかる固定資産税を払い続ける価値はあるか。この計算式を見て、考えてみてもいいかもしれません。


築年数

2018年06月09日 [不動産]

行政サービスや福祉の対価として支払われる住民税。市区町村によってその金額は異なるのでしょうか。また、上手に節約する方法が気になっているはずです。そこで、住民税の仕組みや計算方法に迫りながら、その節約方法を調べていきます。


住民税に地域差はあるのか

住民税に地域差はほとんどありません。あったとしても、環境に対する税金や復興財源確保のための税金などで、年間数百円程度の差になります。住民税とは、住んでいる市区町村や都道府県に納める税金になります。住民税を納めることによって、住んでいる地域の治安を維持することができたり、道路を整備することができたり、ゴミを処分してくれたりする財源につながります。住民税は所得割と均等割から構成されています。所得割とは、所得に税率を乗じることで計算されています。税率は通常、市区町村税が6%、都道府県民税が4%で、合わせて10%になります。その一方で均等割は定額になり、通常、市区町村民税が3,500円で都道府県民税が1,500円の合計の5,000円になります。


住民税の計算方法と節約方法

住民税の計算方法は、所得割は前年の所得に応じて課税され、均等割は所得に関わらず一定額が課税されます。そのため、去年の所得が多かったけれども、今年は転職して所得が大幅に減り住民税の支払いが困難になるというのケースが見られるのです。転職などによって所得に変動があった場合は、思っている以上に住民税を払わなければいけないこともあるので、注意が必要になります。住民税の節約方法は、計算する元となる所得から差し引くことができる控除を利用することになります。医療費控除や住宅借入金等特別控除がそれに当たります。ドラッグストアなどで買った薬も医療費に含めることができるので、レシートは必ず取っておくのが好ましいです。医療費の合計額が10万円を超えるのであれば、控除の対象にすることができます。また、住宅ローンを借り入れてマイホームの新築や増改築を行った時も控除の対象になります。


お金

2018年06月05日 [リフォーム]

転勤や家族構成やライフスタイルの変化などによって転居が必要になった場合などは、マンションを賃貸物件として貸し出すという方法があります。今回は、分譲マンションを貸し出す際、大家さんとなるオーナーがぜひ知っておきたいポイントをご紹介しましょう。


オーナー最大の課題は「空室期間」

分譲マンションを賃貸物件として貸し出すのであれば、まずは「入居者がきちんと見つかるかどうか」という点について十分に検討しておきたいところです。いざ募集を始めても思うように入居者が見つからないとなると、誰も住んでいない状態=「空室期間」となってしまいます。空室期間が生じると、誰も住んでいないにもかかわらず管理費や修繕維持費、住宅ローン残高がある場合はローンの支払いもしなければならず、いわゆる赤字の状態に。さらに、室内に湿気やホコリがたまりカビが発生しやすくなったり、設備の劣化が進みやすくなったりといった問題にもつながります。マンションオーナーの最大の課題は、この空室期間をいかに短くするかであると心得ておきましょう。


賃貸住宅の入居者ニーズを把握しよう

一般的な賃貸物件では、入居者が変わるタイミングで室内のクリーニングを行います。基本的には室内を消毒・清掃し、必要に応じてはクロスの張替えや畳の交換などを行うのが一般的です。しかし、これらは言わば「必要最低限のリフォーム」に過ぎず、入居者にとっては特別なメリットとはなりません。先述した空室期間のリスクを少しでも減らすために、ほかの物件との「差別化をもたらすリフォーム」を検討し、入居者にとって魅力的な空間を提供することが重要です。

では、付加価値を生み出すためには、具体的にどのようなリフォームが効果的なのでしょうか? それを突き止めるには、賃貸住宅の入居者が何を求めているのかを知る必要があります。リフォームオウチーノが独自に行った調査結果によると、入居者が求める条件の上位には「ペット可」「バリアフリー対応」「デザイナーズ物件」「キッチンなど水廻りの充実」といった項目が並んでいます。ターゲットとなる入居者の属性にもよりますが、賃貸に出す前にこうした視点でリフォームを行っていれば、早く入居者が決まる可能性は高まるといえるでしょう。またこうしたリフォームを行っておくことで、近隣の通常の物件よりも賃料をアップできることもあるのです。


リフォームの費用対効果をシミュレーション

入居者のニーズが分かったからと言って、全ての条件を満たすリフォームを行うのは現実的ではありません。リフォームをするなら、利益に見合った内容のリフォーム、つまり「費用対効果」を十分に検討しておく必要があります。そこで、50万円の費用をかけてリフォームを行い、5,000円の賃料アップをした場合と、リフォームは行わず、6ヶ月間の空室期間があった場合の収支を、一般的な契約期間である2年間でシミュレーションしてみましょう。
\t・リフォームなし、賃料9万円、空室期間6カ月

 9万円(賃料)×18カ月(2年の入居期間から空室期間6カ月を減算)-3万円(室内の消毒・清掃費)=159万円
\t・リフォームあり、賃料9万5,000円、空室期間1カ月

 9万5千円(賃料)×23カ月(2年の入居期間から空室期間1カ月を減算)-50万円(リフォーム費用)=168万円

もちろん、空室期間の長短は立地や周辺条件などによって変動しますし、リフォームの内容によって費用は異なるものの、お金をかけてリフォームを行うほうがそうでない場合より利益があがるケースも十分に考えられそうです。マンションオーナーとして物件を賃貸として貸し出すことをお考えなら、費用対効果のあがるリフォームを検討してみてはいかがでしょうか。


カップ

2018年06月04日 [不動産]
部屋

マンションを売る際、売る側にも様々な費用がかかります。売却後に戻ってくる費用もあります。どのような費用が、いくらかかるのか、いざ売りたいと思った時慌てないために、そして戻ってくる費用を逃さないために、事前に準備をしておきましょう!

マンション売却前にかかる費用


クリーニングやリフォームは必要?
ハウスクリーニング、リフォームを不動産会社が勧めてくる場合もあるかもしれません。もちろん綺麗な方が印象も良くなるとは思いますが、たくさんお金をかけたからといってその分高く売れるわけではありません。また、最近は自分の好みで改築したいと思い、中古を選ぶ人が多いのも事実です。ですから、スッキリ綺麗に見えるよう、自分で掃除するので十分という場合が多いです。

広告代を払わないと売れない?
売却が成立するまでは、基本的に不動産会社に支払う費用はありません。しかし物件に全く動きがない時など、不動産会社から広告を出すかどうか打診がある場合があります。その場合、どちらが広告料を出すのかきちんと確認しておく必要があります。不動産会社が広告を出したいと言った場合は仲介手数料に含まれているはずですから、確認を怠らず、不要な出費は抑えるようにしましょう。
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マンション売却

仲介手数料
不動産屋が売買契約までした時に成功報酬として生じる料金です。
計算式は、「成約価格(売買が成立した価格) ×3%+6万円+消費税」
ただしこれは法律で定められた上限額のため、これより安く済む場合もあります。例えば2,000万円でマンションを売却した場合、約70万円です。
契約時点で半額、売買が成立した時点で残りを支払うと取り決めている不動産会社もあるので、注意が必要です。

売買契約書に貼る印紙税
売主と買主、それぞれの契約書に印紙を貼らなければなりません。印紙は契約前に不動産業者から「いくらの印紙」という指定があり、郵便局で購入できます。不動産業者によっては用意してくれる場合もあります。
5,000万以下の物件で印紙税は1万円です。ただし、これは平成30年までの特別措置でそれ以降は値上がりされるようです。

抵当権抹消のための費用
まだローンが残っている場合は、銀行が抵当権を持っています。売却する場合はこの抵当権を抹消しなくてはなりません。まず、繰り上げ返済する時に費用がかかるのかどうか、それぞれの金融機関で違いますので確認してください。
抵当権抹消は司法書士に頼みます。だいたい1万円から2万円くらいかかります。

戻ってくるお金をチェック!

部屋

<買主から戻ってくる費用>

・各種清算金
マンションの管理費や修繕積立金は1ヶ月前に銀行から引き落とされています。これは持ち主が払うべき費用なので、買主は清算して売主に返さなくてはいけません。
・固定資産税
都市計画税は1月1日(地域によっては4月1日)時点での所有者に税金の請求がきます。どちらも購入した時点で日割りで買主が売主に支払います。

<売却後、戻ってくる費用>

・火災保険料
マンション購入時にローンを組むとローンの年数に応じて火災保険に入るのが義務になっている場合があります。売却した場合、保険会社に請求すれば、残りの年数の保険料が返ってきます。
・銀行保証料
ローンを組みお金を借りる時、多くの場合、保証人を立てずに保証会社に保証料を払っています。抵当抹消をする際に銀行で計算し、残った年数によって返ってきます。保険会社よりスムーズで簡単です。

売却後の住む場所を確保するための費用を別にすれば、契約時の印紙代、抵当権抹消や登記で司法書士に支払う費用などが必要になります。売却時に入ったお金で支払うことができますが、それが次に住む住居の頭金などに消えてしまうこともあるので、やはり合計で100万円くらい用意しておいた方が良いでしょう。


2018年06月01日 [不動産]
お金
マンション購入は多額の費用がかかります。できることなら極力費用を抑えたいものです。費用を抑える手段のひとつに「住宅ローン減税」があります。その仕組みとは?新築だけでなく中古マンションを購入した時も、住宅ローン減税は適用されるのでしょうか?

住宅ローン減税制度は使える?

住宅ローン減税制度とは、住宅ローンを利用し、一戸建てやマンションなどを購入した場合に受けることができる減税制度のことです。購入から10年間、年末のローン残高から1%が所得税より控除されます。所得税から控除できない分は、一部住民税からも控除されますが、1年で13.65万円分までという条件付きです。また、住民税から控除されるときは、1年遅れとなります。

減税される金額ですが、一般的な住宅の場合、10年間の最大控除額は400万円、1年間の最大控除額は40万円と決まっているので注意してください。この条件に当てはまらないのが、認定長期優良住宅などの認定住宅です。特例として、10年間の最大控除額は500万円、1年間にもらえる除額は50万円が限度となっています。

さらに、住宅ローン減税は、住宅購入のほかに、増築やリフォーム工事にも適用される減税制度です。バリアフリーや省エネ、耐震といった改修工事や増築も一定条件を満たすことで対象となります。

中古マンション購入、対象になる?

マンション

中古マンションも住宅ローン減税制度の適用対象となりますが、適用するにはいくつか条件があります。

・床面積が50平方メートル以上
床面積の大きさが50平方メートル以上である必要があります。不動産会社に確認を取りましょう。

・自分が住むかどうか
住宅の引き渡しから半年以内に、実際に暮らしている必要があります。例えば、別荘などは対象外となるので注意してください。

・耐震性能があるかどうか
耐火建築物の場合は築年数が25年以内、それ以外の建築物の場合、20年以内に建てられた住宅であること。または、一定以上の耐震基準を満たしていることが条件となります。

・合計所得金額が3,000万円以下
年間所得が3,000万円以上あると住宅ローン減税を利用できません。

・ローンの返済期間が10年以上
10年以に満たない場合は、適用条件から外れてしまいます。

住宅ローン減税の利用方法

申告


住宅ローン減税を利用するためには、自分で申請を行う必要があります。どういった手順で申請をするのか順を追って確認していきましょう。

1.マンションの取得
中古マンションを購入しましょう。

2.引っ越し
6ヶ月以内に購入したマンションで実際に暮らし始めてください。住民票の異動も忘れずに行いましょう。

3.必要書類の入手
申請の際、以下のような書類を添付する必要があります。
・確定申告書
確定申告を行うための書類です。
・住民票
実際に住んでいるかどうかを調査するのに必要になります。
・ローン残高の証明書
住宅ローンの残高を確認します。
・登記事項証明書
床面積を確認をします。
・売買契約書
購入時の価格を確認します。
・源泉徴収票
所得税の確認をします。
・耐震性能を示す証明書
耐震性があるか堂かを証明するのに必要です。

4.翌年の確定申告で申請
申請するのは、入居した年ではなく翌年です。給与所得がある場合は、2年目以降年末調整に適用できます。

中古マンションを購入するときは、中古ローン減税を使うと費用を抑えることができるようですね。ただし、適用されるにはいくつかの条件があるので、事前に忘れずに確認してください。


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