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2018年04月30日 [不動産]

マンション購入の際に考えなければいけないのが、将来的な資産価値についてです。万一、手放すことになった際に、借り入れだけが残るという事態は避けたいものです。リセールバリューを視野に入れた物件選びが重要です。

含み損を回避するには?

マンション購入を検討している際に気になるのは、含み損です。経年劣化による、建物自体の劣化はもとより、近隣地域に歓迎されない施設ができることなどによって起こる価値の下落や、不景気による地価の下落などさまざま要因によって含み損は発生します。マンション購入時には誰もが含み損のリスクを抑制したいと考えて、物件選びをするものです。都心からの距離をはじめ、最寄り駅からの所要時間や日常生活を行ううえでの必要な施設や店舗などの充実ぶりを見ることも重要です。また、政府が掲げる国策などの観点からも考える必要性があります。現在はさほどでなくても、将来的に躍進を遂げるような地域での物件選びをすることによって、含み損を抑制することができるといえるでしょう。また見落としがちなのが、マンションの総戸数です。一般的には、総戸数が多い方が共用施設が充実しますので安心といえます。

マンションのリセールバリューとは

マンションのリセールバリューへの関心も高まっています。リセールバリューとは、マンションの資産価値のことです。含み損を回避するためにはリセールバリューが高い物件選びをすることが必要です。その要素として挙げられるのが、立地条件であり、多くの割合を占めています。利便性の高いエリアであり、駅からの距離も近いともなれば、リセールバリューは高くなるといえます。将来的にみても、都心部に政治や経済、教育など多くの機能が集中していることから、おのずとこのエリアのマンションの資産価値は高くなると考えられます。都心から離れたエリアであれば、スーパーやコンビニ、病院などの日常生活に必要な施設が充実していることによって、含み損の回避が可能になります。また、総戸数が多ければ、共用施設の充実が期待できることから、リセールバリューの向上にも寄与すると考えられます。


マンション

2018年04月16日 [不動産]

中古住宅を購入すると「登記費用」というものがかかります。
しかしいきなり「登記費用」を請求されても、それが何に使われるのかも、高いのか安いのかも分からないですよね。
そこで今回は、中古住宅購入時の「登記費用」について解説します。

登記費用って何?

不動産登記(土地又は建物)とは、不動産の所有者、所在、地番や家屋番号、面積、構造等の物理的現況を、登記簿に記載し、一般公示することをいいます。
その不動産についての所有者が、誰にでもわかるようにすることで、その不動産を買おうとしている人や、その不動産を担保に融資をしようとする人達が円滑に取引できるようにする為の制度です。
そして、中古住宅を購入すると、引渡し時に不動産登記費用というものがかかります。この登記費用とは、中古住宅の売買による所有権の移転登記の際にかかる諸費用で、登録免許税(国税)というものです。

登記費用の相場

不動産登記費用は、実費といわれる登録免許税、登記簿謄本代、交通費等の総額と、司法書士事務所に登記を依頼する場合に、司法書士への報酬を合わせた額のことをいいます。
実費(中古住宅の登録免許税)は、売買による所有権移転登記の場合、建物は固定資産税評価額(一定の居住用住宅)の0.3%で、土地は固定資産税評価額の1.5%です。

一定の居住用住宅とは、原則として床面積50u以上、築年数が木造で20年以内・非木造で25年以内の建物をいいます。
一定の住宅を自己の居住用で取得する場合、住宅用家屋証明書を添付することで建物の登録免許税(2%から0.3%)及び抵当権設定の登録免許税(0.4%から0.1%)がそれぞれ軽減されます。

司法書士報酬は、登記の種類や住宅価額によって約4万円から20万円程度といわれていますが、司法書士事務所によって料金が異なります。
そのほか、中古住宅を購入する際、住宅ローンを組んだ場合に、金融機関はその住宅を担保として抵当権を設定し登記します。住宅を購入した人が住宅ローンを返済できなくなったときに、その住宅を強制的に競売して住宅ローンを他の債権者より優先的に返してもらうことができることになっています。それを主張するために、抵当権の設定登記が必要になるわけです。

登記費用を含む諸費用一覧

【印紙税】
契約書や受取書など一定の文書を作成した場合、売買契約書に収入印紙を貼る形で納める税金です。住宅ローンの金銭消費貸借契約を提携時にも印紙税が必要になり、1,000万円超から5,000万円以下の借入額であれば2万円となります。

【仲介手数料】
仲介業者に支払う手数料です。通常は売買契約締結時に半分を支払い、引渡し時に残りの半分を支払う流れになります。

【ローン借入費用】
事務手数料、保証料、火災保険料、団体信用生命保険料など。費用の内容や金額は、ローンの種類や金融機関によって異なります。

【固定資産税等精算金】
中古住宅の場合、前所有者との間でその年の固定資産税等の精算が行なわれる場合があります。

いかがでしたか。中古住宅を購入する際にかかる不動産登記費用についてご紹介しました。
中古とはいえ、家という大きな買い物です。住宅金額が高くなれば、当然、登記費用も高額になります。住宅ローンを組めば、さらに諸費用が増えていきます。安心、信用できる仲介業者を選択し、後からトラブルが無いように、何度も何度もご相談することをおすすめします。

登記画像

2018年04月09日 [不動産]

行政サービスや福祉の対価として支払われる住民税。市区町村によってその金額は異なるのでしょうか。また、上手に節約する方法が気になっているはずです。そこで、住民税の仕組みや計算方法に迫りながら、その節約方法を調べていきます。

住民税に地域差はあるのか

住民税に地域差はほとんどありません。あったとしても、環境に対する税金や復興財源確保のための税金などで、年間数百円程度の差になります。住民税とは、住んでいる市区町村や都道府県に納める税金になります。住民税を納めることによって、住んでいる地域の治安を維持することができたり、道路を整備することができたり、ゴミを処分してくれたりする財源につながります。住民税は所得割と均等割から構成されています。所得割とは、所得に税率を乗じることで計算されています。税率は通常、市区町村税が6%、都道府県民税が4%で、合わせて10%になります。その一方で均等割は定額になり、通常、市区町村民税が3,500円で都道府県民税が1,500円の合計の5,000円になります。

住民税の計算方法と節約方法

住民税の計算方法は、所得割は前年の所得に応じて課税され、均等割は所得に関わらず一定額が課税されます。そのため、去年の所得が多かったけれども、今年は転職して所得が大幅に減り住民税の支払いが困難になるというのケースが見られるのです。転職などによって所得に変動があった場合は、思っている以上に住民税を払わなければいけないこともあるので、注意が必要になります。住民税の節約方法は、計算する元となる所得から差し引くことができる控除を利用することになります。医療費控除や住宅借入金等特別控除がそれに当たります。ドラッグストアなどで買った薬も医療費に含めることができるので、レシートは必ず取っておくのが好ましいです。医療費の合計額が10万円を超えるのであれば、控除の対象にすることができます。また、住宅ローンを借り入れてマイホームの新築や増改築を行った時も控除の対象になります。


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2018年04月02日 [不動産]

不動産を所有していて、新しい不動産を購入するために、今ある不動産を売却してから購入する、もしくは購入後売却という選択肢を選ぶとしたらどちらが良いのでしょうか。それぞれのメリットについて触れていきます。
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売却を先にはじめるメリット

不動産を所有していてまず売却を行ってから購入を考えることのメリットはなんでしょうか。一番大きな点としては多額の頭金を用意出来た状態で、不動産を購入できるということです。ローンを組む前提の人ならば、多額の頭金とローン支払いを合わせれば、かなりの額の不動産を購入することも可能です。今所有しているより大きな土地や家、また投資用のマンションやアパートといった集合住宅を買うなど、不動産の選択肢が増えることでしょう。ローンを組まないという人は頭金というより、即金で不動産を購入することになります。現金で一括払いできたらローンを組む手間も省けますし、利息が発生しないので支払総額が増えることもありません。それまでローンがない生活をしていた場合は、ローンによって固定支出が増えると厳しいこともありますが、現金一括支払いならば毎月の固定支出が増えることもありません。


購入を先にはじめるメリット

一方で、先に不動産を購入することのメリットとはなんでしょうか。最大のメリットとしてあげられるのは、不動産を迅速に購入できることです。当然ですが、売却をしたいと思っても買い手がつかないと売ることはできません。好条件で安く売るならば買い手もすぐ見つかるでしょうが、とりあえず相場程度で売りたいと思ったら長期戦も覚悟する必要があります。欲しい不動産があっても、今のものを売却してから、と考えていたら無くなってしまうかもしれません。自分が魅力に思えるようなものは他人が見ても魅力的なはずです。まず購入してしまい、その後焦らずにじっくりと売却をすることで収入を減らすのを避けることができます。また不動産の購入には特例で税金が免除されるケースも多々有ります。買いどきを伺っていて時間が経ち、そのような特例を受けられなかったというもったいない事例もありますので、様々な周辺の条件を見ておく必要があります。




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