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2017年10月30日 [ネット販売]
今、日本のネットショップ(ECサイト)の市場が拡大しています。
経済産業省のデータによると、物販系ECサイトの市場規模は、2014年度には6兆8,042億円だったのが、2016年度には8兆43億円と右肩上がりの成長を遂げています。

物販系ECサイトの市場規模

(出典元:経済産業省「電子商取引に関する市場調査」(平成28年)と(平成27年))
ECサイト市場規模
この成長の理由のひとつには、インターネットでモノを買うことが当たり前になった、という背景があります。
昔は「インターネットで買い物をすることが怖い」という方がそれなりにいました。
しかし、そのような方も、周囲の方がネットショッピングを楽しんでいるのを見て、「じゃあ、自分も試してみよう」と背中を押された結果、ネットショッピングの便利さの虜(とりこ)になるケースが増えています。

そして今は、スマートフォンやタブレットでネットショッピングをする人も増えています。
スマートフォンやタブレットがあれば、わざわざパソコンの前に座らなくても、インターネットにつながる場所であればどこからでも手軽にネットショッピングができるからです。

こういった状況の中、「私もネットショップを開業したい!」と考える人が増えています。

たしかに今は、ネットショップを開業する方々にとって、追い風が吹いている時期です。
業界全体が盛り上がりを見せており、いろいろな企業が参入しています。
最近では、無料でカンタンにネットショップを開業できる「STORES.jp」や「BASE」などのサービスもあります。

ただ、このブームにはひとつ大きな注意点があります。
それは、ネットショップの数が増えているということは、当然のことながら、ライバル(競合)も増え続けているということです。

そして、その結果、多くのお店が“ある問題”に直面しています。
それは、「集客がうまくいかない」「商品が売れない」という問題です。

次回は来週です。今考える時期です。



2017年10月29日 [不動産]
都内1000-2000万円台の戸建1棟物件もあり

1棟投資というと、1棟もののマンション・アパートというイメージが沸きがちだ。しかし1棟の共同住宅というと敷地も相応に広めでなければならず、投資額も首都圏や立地の良いところでは1-2億をくだらないことが多い。「億なんて到底無理」と最初からあきらめるサラリーマン投資家も少なくないだろう。

しかし1棟投資には、数こそ多くないかもしれないが「戸建賃貸」という選択肢もある。インターネットで調べてみると、東京都内でも1000-2000万円台の物件もあり、同じ都内で区分マンション投資をするのと同じ予算範囲になる。

この戸建賃貸、現在、市場にどのくらいあるのだろうか?国土交通省の「住宅着工統計」によると、賃貸市場(貸家)全体に占める貸家戸建の割合は約2%程度と非常に少数派であるが、平成23年に4.9万戸、平成24年に5.5万戸と緩やかに増加している。中長期でみてみると、賃貸全体に占める貸家戸建の割合は、昭和60年代や平成10年くらいまでの割合に比べて約半減、そのトレードオフとして増えているのが、言うまでもなくマンションやアパートなどの賃貸だ。

インバウンド観光客にも人気の兆し?
戸建を借りようとするファミリー率の減少、世帯構成人数の減少などもあり、コンパクトな部屋数を効率的に内包する共同住宅が増加しているとみられるが、ここにきて「戸建賃貸」ニーズが高まりそうな機運が出てきている。

日本人ではない。外国人だ。昨今、外国人旅行客などの民泊ブームだが、市場は効率性を重視するため、どうしてもワンルーム等の小ぶりなルームが多くなる。しかし家族での外国人旅行客も多く、彼らは多少宿泊代が高くなっても、子どもたちとゆったり過ごせるリビングがあったり家族で調理できるキッチンのある民泊ルームの需要もあるだろう。何より、築古物件は日本人には人気がないが、使いにくい昔ながらのキッチンや風呂、間取りも外国人には「古民家」のようなイメージでも訴求しやすい。この場合、戸建の民泊ニーズも十分考えられる。
戸建賃貸は築30年でも一定賃料確保
さてこのように、戸建賃貸という1棟物件は数は限られているものの、メリットも少なくない。こうした中、国土交通省から興味深い調査結果が発表されたので紹介してみたい。

国土交通省が中古住宅市場を活性化するために設立した審議会「中古住宅活性化ラウンドテーブル」資料には以下のように記載されている。

・戸建賃貸住宅市場については、現状、十分な賃料データの集積がなされるほどには市場の厚みがないとの指摘がなされたものの、ある程度市場の厚みがある首都圏のレインズデータによると、築30年以上の物件についても一定の賃料が確保されていることから、賃貸住宅としての使用価値が中長期にわたり維持されていることが確認された。



<結果>築後1か月(0か月を含む)の平均u単価家賃1,848円
を出発点としたところ、
・10年経過時点での平均u単価家賃は1,303円、30年経過時点では1,179円となっており、築30年でも100uあたり10万円以上の賃料が得られる。
・この結果から、築30年以上の物件についても一定の賃料が確保されており、賃貸住宅としての使用価値が中長期にわたり維持されていることが認められる。

…と示されている。

このように、戸建賃貸には区分マンションと違い、土地割合が十分大きく資産の下落リスクを防ぐことができる。また区分投資の場合、1室の内装などはきれいにリフォームできても、共同で使用している排水管や構造躯体等が老朽化しても、なかなか大規模工事はできないが、1棟戸建は100%自己所有のためいつでも更新できる。戸建賃貸は入居世帯も1-2世帯程度が多いため、工事のための退去誘導もやりやすい。隠れたメリットの多い不動産投資先の一つとしてみてはいかがだろう?グラフ

2017年10月21日 [不動産]
平成29年度税制改正法案において、配偶者控除及び配偶者特別控除の見直しが盛り込まれ、控除対象配偶者等の定義の改正が明らかになりました。

1.控除対象配偶者の定義の改正

改正法案により、従来の控除対象配偶者は「同一生計配偶者」と改められ、同一生計配偶者のうち、合計所得金額が1,000万円以下である居住者の配偶者について「控除対象配偶者」と規定されました。

老人控除対象配偶者についても、従来通り控除対象配偶者のうち、その年の12月31日現在の年齢が70歳以上で、合計所得金額1,000万円以下である居住者の配偶者と定められました。

2.控除額の見直し

控除額の見直しもありました。

(1)配偶者控除

配偶者控除38万円(老人配偶者控除48万円)について、配偶者の年収制限を現行の103万円から150万円に引き上げる一方で、居住者の合計所得金額が1,000万円(給与収入1,220万円)以下とする所得制限が設けられました。また、居住者の合計所得金額が900万円超950万円以下の場合には26万円(老人配偶者控除32万円)、950万円超1,000万円以下の場合には13万円(老人配偶者控除16万円)と、居住者の3区分の合計所得金額に応じて控除額が逓減されることになりました。

(2)配偶者特別控除

配偶者特別控除について、配偶者の合計所得金額が現行の38万円超76万円未満から「38万円超123万円以下」に拡充されました。なお、従来通り居住者の合計所得金額が1,000万円を超える場合には配偶者特別控除は適用できません。上記の配偶者控除と同様に居住者の合計所得金額(@900万円以下、A900万円超950万円以下、B950万円超1,000万円以下)に応じて、配偶者特別控除額が配偶者の合計所得金額9区分応じてそれぞれ逓減されます。

3.源泉徴収や年末調整の見直し

配偶者控除及び配偶者特別控除の見直しに伴い、源泉徴収事務に関する改正がありました。新たに「源泉控除対象配偶者」(※)が規定され、配偶者控除の適用にあたっては「源泉控除対象配偶者」に限定されることになりました。

つまり、配偶者控除について、居住者の合計所得金額が900万円以下の場合には、月々の源泉徴収で控除されることになりますが、合計所得金額が900万円超1,000万円以下の場合には、年末調整又は確定申告において配偶者控除の適用を受けることになります。

現行の「給与所得者の配偶者特別控除申告書」は、「給与所得者の配偶者控除等申告書」に改められ、居住者の合計所得金額が900万円超1,000万円以下の場合には、年末調整において配偶者控除又は配偶者特別控除の適用を受けることになります。

(※)「源泉控除対象配偶者」・・・居住者(合計所得金額が900万円以下であるものに限る。)の配偶者でその居住者と生計一にするもの(青色事業専従者を除く。)のうち、合計所得金額が85万円以下である者。

4.適用開始年月日

上記の改正は平成30年分以後の所得税について適用されます。
グラフグラフ2

2017年10月17日 [不動産]
主な相続財産が実家の不動産のみである場合

遺産分割で争われる事案というと,一般的には相続財産が多いため,利害が対立しがちであるようなケースを想像されるかもしれません。しかし,家庭裁判所の調停によって遺産分割を行った案件の多くは,相続財産が5000万円に満たない案件なのです。我が家には相続する財産はそれほど多くないのだから,相続問題は我が家には関係ないと思っていても,相続問題は起こり得るのです。

今回は,相続財産が居住していた戸建住宅の他,少額の預貯金しかない場合において,兄弟が財産を相続する場合の問題を考えてみたいと思います。このような場合には,以下でみるように,相続財産である自宅(戸建住宅)の不動産評価額が問題となることがあります。

どのように遺産分割協議が行われるか
相続財産である自宅を,相続人である兄弟がいずれも売却したいと考えている場合には,売却することによって得た金額を兄弟で分けることによって解決することが考えられます。
他方,親が亡くなった後,兄弟の一方であり,親と同居していたAさんが,なじみのある自宅に住み続けたいと考えた場合には,居住を望まない他方の兄弟であるBさんに対して,一定の金銭を支払うことによって,遺産分割を行うことがあります。このような遺産分割方法を代償分割といいます。代償分割は,Aさんが自宅を取得する代わりに,Bさんの相続分である2分の1相当の自宅評価額をBさんに支払うことになります。例えば,自宅の価値を2000万円とする場合,AさんはBさんに対して,1000万円を支払うことを内容とする遺産分割協議を行うことが考えられます。
代償分割における不動産の評価額
それでは,上記の2000万円という自宅の価値は,画一的に決まっているものなのでしょうか。

自宅は建物部分と土地部分とに分けることができ,そのうち土地部分の価格には,複数の考え方があり,実際の売買価格(実勢価格),固定資産評価額,地価公示・地価調査,路線価といった価格の種類に分かれています。遺産分割協議においては,固定資産税評価額以外を参考に,相続財産である土地の価格を算出するのは容易ではないため,その価格を容易に判断することができる固定資産評価額を参考とすることが多いと思います。
しかし,固定資産評価額は,実勢価格と比較すると,3割程度低く定められているといわれています。したがって,固定資産評価額を参考に,代償分割での金銭交付額を決定してしまうと,金銭を受け取る側(上記の例では,Bさん)は,実勢価格よりもかなり低額な金銭しか受け取ることができなくなってしまいます。また,上記の他,不動産の評価額は,それぞれの土地ごとに地形,面積,道路付等が異なりますので,専門家をもってしても評価額に差異が生じることが多くあります。そこで,不動産の代償分割においては,不動産の価格をどのように考えるかという点で争いが生じることが多く見受けられます。

このような「争族」にならないようにするためには,生命保険の活用や遺言の作成等といった生前の相続対策を行うことが考えられます。高齢化してからの相続対策は,遺言者の遺言能力等の問題が生じることもありますので,できるだけ早い対策が望ましいといえるでしょう。


2017年10月13日 [不動産]
民法では、賃借人は登記しなければ「出てけ」に対抗できない

「借地権付き物件はお買い得?」シリーズで、土地を借りて建物を建てている借地人は手厚く保護され、なかなか契約解除できないという話を書いたが、土地を借りていなくてもその上の賃貸を借りて住んでいる借家人も手厚く保護されている。いわゆる、不動産投資で賃貸経営をすれば当然ながら、不動産投資家は「借家人」を何人も抱えることになる。今回はその「借家人保護」についてみていこう。

不動産投資でよくあるのは、入居者が既に住んでいるアパート・マンション付1棟物件を買うケース。たとえば投資家Bが持っていた土地付き1棟物件を投資家Aが買った場合、以前から住んでいた入居者Cはどうなるのか?

→借地権物件はお買い得?土地建物の借主は法律で保護されている
→借地権物件はお買い得?あとで建物を買取請求されることもある
→借地権物件はお買い得?オーナー意向による契約解除は難しい?!

本来、土地にせよ建物にせよ、賃借人が新オーナーに「出てけ」と言われないためには、土地なり建物なり不動産賃借権を登記しなければならないとされている(民法)。しかし、賃貸人(オーナー)には登記に協力する義務がないため、この不動産賃借権が登記されることはほとんどない。この民法では、登記がかなわない賃借人の立場が守られないため、借地借家法により、いわゆる賃貸に済む賃借人の立場が強化された。

借地借家法では、賃貸の鍵を渡していれば法的に住み続けられる
借地人(土地を借りて建物を建てている賃借人)の立場が保護されているのは先のシリーズ記事で述べたが、建物(賃貸アパートマンション)を借りている借家人(賃貸入居者)は、「@建物の賃借権が登記されている場合(民法)「A建物の引き渡しがあり鍵が渡されている場合(借地借家法)」のいずれかがあれば、賃貸人(オーナー)に対抗力をもつ、つまり新オーナー「出てけ」と言われても拒否し合法的に住み続けることができるということだ。

@の登記はほとんどレアケースのため、Aが主になる。当然、賃貸入居者は鍵を渡されているので、その時点で旧オーナーに対しても新オーナーに対しても「堂々と住み続けることができる」わけだ。
借地借家法では借地契約期間は最低30年以上と述べたが、借家契約も20年を超えて契約でき、更新されるとまた20年契約期間が続くのでこちらも随分長い。土地建物に限らず、民法では一般的に賃貸借契約は20年までとされているが、借地借家法では「20年超」と借主保護を強めているわけだ。

また、1年未満の契約期間を定めると「期間の定めのない賃貸借契約」となる(ただし定期建物賃貸借契約は除く)。「期間の定めのない賃貸借契約」とは、当事者の解約申し入れがあるまではいつまでも賃貸借が続く契約のこと。賃借人からの申し入れなら3か月後に、賃貸人からの申し入れなら6か月後に契約終了するが、賃貸人からの解約申し入れや更新拒絶には正当事由が必要なため、なかなか認められにくい。

ちなみに、この場合、買主Aと売主Bは「地主兼賃貸人」であるが、賃貸人B→Aにオーナーが代わっても賃借人(入居者)の承諾はいらないとされているので、入居者Cは知らされないまま賃貸人(オーナー)がいつの間にか代わっていたということもあるかもしれない。

以上を見てみても、投資家Bから投資家Aが賃貸を買ったのを機に、リフォームリノベーション建て替えをしたいと思っても、上記のような賃借人保護をクリアする必要があるということを念頭に置いておきたい。
まち

2017年10月08日 [不動産]
2018年1月より民泊新法スタート

去る6月9日、「民泊」のルールを新しく定めた「住宅宿泊事業法(民泊新法)」が成立した。民泊事業者は都道府県に届出をすることで年間180日を上限として合法的に民泊運用をすることが可能になった。新法は2018年1月にも施行される予定だ。

「旅館業法」「旅行業法」の規制受けない新法律体系
これまでも当マガジンでは「民泊投資をするには旅館業や旅行業の許可を取らなければならないのか、許可を取るならどう取るのか?」について書いてきたが、まず認識していただきたいのは、この民泊新法が従来の「旅館業法」「旅行業法」の規制を受けない、まったく別の新しい法律であるということだ。

これまで日本において民泊を合法的に行うためには、国家戦略特区における特区民泊の仕組みを活用するか、旅館業法の簡易宿所免許をとるしか方法がなく、実情としては日本にある民泊施設の大半が無許可にて運営されている状況だった。

しかし、この新法により、民泊事業者は旅館業や旅行業の許可を取らなくとも、「都道府県に届出をすることで年間180日を上限として」民泊運用をすることが可能になる。極めてシンプルで分かりやすい法体系だ。
民泊事業者、管理業者、仲介業者それぞれの届出義務づけ
ただし、これまでの無法状態だった民泊業界も、民泊事業者に届出が求められるだけではなく、民泊事業者に代わって物件を管理する住宅宿泊管理業者にも国土交通省への登録が義務づけられ、「旅行業」にあたるとされてきたインターネットなどの住宅宿泊仲介業者も官公庁への登録が義務づけられるということだ。

また今回の新法では、「旅館業法」の対象外となる条件として、「年間180日の営業日数上限」もつく。「有償で反復継続して民泊事業をやる」には約半年程度しか民泊運営できないということになる。各自治体が条例により引き下げることはできる見通しだが、仮に180日を超えて民泊をやりたいということになると、「旅館業法」対象となり、従来どおり旅館業の営業許可が必要になる。条文をみておこう。

(条文抜粋)第二条 3 この法律において「住宅宿泊事業」とは、旅館業法(昭和二十三年法律第百三十八号)第三条の二第一項に規定する営業者以外の者が宿泊料を受けて住宅に人を宿泊させる事業であって、人を宿泊させる日数として国土交通省令・厚生労働省令で定めるところにより算定した日数が一年間で百八十日を超えないものをいう。
なぜ180日が上限なのか
ところで、なぜ180日が上限なのだろうか。これには様々な理由が議論されているが、今回の新法が対象とする民泊施設は、あくまで「住宅」で、ホテルや旅館とは明らかに違う位置づけをしていること。インバウンド客の想定以上の来日とホテル不足、空家解消のため、緊急対応的につくられた例外的な法律とみてもいい。

フツーの住宅を民泊に即転換するといっても、管理人の体制や宿泊客の管理・衛生安全面など、1年間フル稼働では対応が追い付かず、サービス低下や事件事故の温床にもなってはいけないとの行政の慎重な考えがあるだろう。だから「まずは少しずつ、余裕をもって事故のないよう導入してください」というところが本音なのではないだろうか。

新法成立を受けて「民泊市場=合法」という認識が広がれば、今後はこれまで民泊に対して慎重な姿勢を見せていた大手の旅行・不動産関連企業が新たに参入することも想定され、市場はますます盛り上がっていきそうだ。民泊事業者向けの融資や保険サービスなど、金融関連のサービスの充実にも期待したい。

日の丸

2017年10月06日 [不動産]
高騰する東京都心部の投資不動産!裏ではなにが?

2020年に開催が予定されている東京オリンピックやアベノミクス効果の影響により活況を呈している不動産市況だが、不動産価格が高騰しているのは東京のごく一部の地域だけであり、投資をしているのも価格上昇を期待している海外の投資家が大半だ。
オリンピック需要での売却差益(キャピタルゲイン)が狙いの投機であり、東京オリンピックが開催される前には大量の不動産が売却されると言われている。た だ、その「買い」から「売り」へ転じる時期は不動産関係者でもはっきりとは読めず意見がバラバラ。早ければ来年の2016年〜2018年の間なのではという声もある。

オリンピック後の不動産市場は下落続き?
オリンピック需要ですでにその周辺エリアの不動産価格は高騰している。
未だに海外投資家が高値で購入しているのだが、このままオリンピック後も上がり続けることは無いだろう。
「売り抜ける」事を想定して出口戦略を考えている投資家なら今から投資をしても構わないが、非常にリスクが高いと言える。売るタイミングが少しでも違えば「損切り」や「任意売却」など購入した金額よりも割安でしか売れないといった事になりかねない。
また、リーマンショック後がそうだったように、オリンピックバブルがはじけたタイミングで買い占めようと目論んでいる外資系ファンドが居てもおかしくないはずだ。
売却しても損しかしないのであれば、視点を変えてインカムゲインを狙った賃貸経営に乗り出す人もでてくるだろう。賃貸物件として市場に出回ることになれば、ただでさえ空室問題が取り沙汰されている今、賃貸市場は供給過多になることは目に見えている。
インカムゲインを狙った堅実な不動産投資を!
本来、不動産投資のメリットとして大きいのが長期安定利益が狙えるという点だ。
キャピタルゲイン狙いの「投機」ではなく、長期的な視点を持って不動産投資をすることが望ましい。
ただ、どのような「場所」に「いつ」投資をするべきなのか、個人で判断するのは非常に難しいと言える。場所を考える際には、そこに集まる人や居住ニーズを把握した上で賃貸経営を考えなければならない。場所(エリア)が良くても空室を避けるためには差別化を図り工夫をしていくべきだろう。
もちろん、こまめに情報収集をすることも重要となり、現在〜将来の不動産市況を見据えたアドバイスや情報を提供してくれる不動産会社の担当やコンサルタント、専門家などを身近に置くことが必要になってくる。

他にも「日本の不動産に投資すること自体がリスクである」といった考えの富裕層は多い。今後のインフレ対策やリスク分散として、割安で成長見込みのある東南アジアや需要の安定しているハワイなど海外不動産に投資をする事も視野に入れながら不動産経営と向き合うのがベストな選択と言えるだろう。都会

2017年10月01日 [ネット販売]
【2016年】ネット通販市場は15.1兆円、EC化率は5.4%、スマホEC市場は2.5兆円

経産省は「我が国におけるBtoC-EC市場はまだ飽和しておらず、伸びしろを残しているものと推測される」と指摘

日本国内の消費者向けEC市場は15兆1358億円に拡大(前年比9.9%増)。EC化率(物販系分野が対象)は5.43%(同0.68ポイント増)に伸長。スマートフォン経由の物販ECは2兆5559億円に――。

経済産業省が4月24日に発表した2016年の「平成28年度我が国経済社会の情報化・サービス化に係る基盤整備(電子商取引に関する市場調査)」によると、EC市場が堅調に拡大している。

2016年における日本の消費者向けEC市場規模は前年比9.9%増の15兆1358億円。ECの浸透度合を示す指標であるEC化率も同0.68ポイント増加して、5.43%まで上昇した。

BtoC-ECの市場規模およびEC化率の経年推移。経産省の「平成28年度我が国経済社会の情報化・サービス化に係る基盤整備(電子商取引に関する市場調査)」

BtoC-ECの市場規模およびEC化率の経年推移

なお、EC化率について、報告書では次のように指摘している。


2016年の物販系分野のEC化率は5.43%と初の5%超えとなった。しかしながら、米国のEC化率は約7%であり、近年ECの市場規模拡大が著しい中国のEC化率は既に15%を超えている。したがって、我が国におけるBtoC-EC市場はまだ飽和しておらず、伸びしろを残しているものと推測される。 ネット販売

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