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2017年09月29日 [リフォーム]
リノベーション(リフォーム)?それとも建て替え?
 
築年数が古い住宅ともなれば、リノベーション(リフォーム)するべきか、建て替えるべきかで悩まれるケースはかなり多いです。今までにも何度も建て替えかリノベーション(リフォーム)か?で悩まれる方から相談を受けました。

 これに回答すには、できるだけ正確に、その住宅の現状を把握する必要があります。耐震性や劣化状態をしっかり確認してから、判断すべきでしょう。その為には、やはり専門家による住宅の点検・建物調査が必要となります。もちろん、その住宅の点検・建物調査は建て替えやリフォーム工事とは関係ない中立的な第三者にしてもらいましょう。

 一般的には、リノベーション(リフォーム)の方がコストを抑えられる為に、目先のコストを重視すれば、リノベーション(リフォーム)を選ぶことになりますね。建て替えのような大量の産業廃棄物を出さずにもすみます。

 しかし、耐震性・耐久性に大きな問題ある場合には、大規模な補強工事が必要となり、かえって高くなることもあります。
そのような場合には、建て替えする方が良いと言えるでしょう。もし、地盤沈下しているようであれば、建て替えされることをお奨めします。


2017年09月25日 [ネット販売]
ネット通販業界の現状

はじめに、ネット通販業界の現状はどうなのでしょうか?

ネット通販が登場してからおよそ10年、BtoCのEC市場の規模は2012年度で9兆5,130億円ともいわれ前年対比112.5%で成長しています。

ネットショッピングを利用したことがある人は国民の約半数ともなり、これからますます増加することが予想されます。

それは端末も以前のようにパソコンだけでなく、スマートフォンやタブレットなどの普及がこの成長を加速させていること、また、モールやショッピングカートがノウハウを蓄積し、管理者にとっては使いやすく、消費者にとっては買いやすく進化していることがあげられます。



ネット通販業界の今後

ネットショップは参入がしやすく、24時間365日営業することが可能で、さらに全国のお客様にアプローチできるというメリットがあります。

それを踏まえると個人事業主でも始めやすく、企業はネットショップに販路の拡大を期待し注力します。

ネットショップの可能性を考えると、そのような傾向は今後ますます強くなっていくでしょう。

しかし、オープンしたら必ず成功するかといえば、そうとも言えません。業界全体が拡大する中で、実際には閉店しているショップも多数あります。

そうならないためにも、弊社東京アイルのネット販売もしっかりと準備して運営していくので楽しみに

お待ちください。


2017年09月18日 [不動産]
今後の不動産ビジネスは「サービス」で勝負する時代

現代の不動産業界はもはや物件だけで勝負する時代ではなくなってきている。消費者のニーズを把握し、これからは「サービス」で勝負する時なのだ。現に異業種から不動産業界へ参入してきている企業も増加し、従来では考えられなかった「敷金・礼金・仲介手数料ゼロ」でサービスを運営している企業もあるくらいだ。現代に合ったサービスを提供すべきだと感じている不動産会社は少なくないが、実際にどのように行動すれば良いのかを理解しているかどうかは不明である。今こそ不動産業界の改革時期が来たのではないだろうか。

今後の不動産取引は宅地建物取引士しか交渉できない!?

業界の改革としてまずはじめに宅地建物取引主任者が「宅地建物取引士(以下「宅建士」という。)」に名称が変更され、さらなる不動産取引の重要性が伺えられる。
もしかすると今後の不動産取引は宅建士のみが交渉できるといった厳しい事になる可能性は否定できない。もっと言えば、アメリカの不動産業に習って、営業職のフル・コミッション制度が導入される可能性だってある。
いわゆる「固定給やインセンティブ制度」等は無くなり、個人事業主として独立した営業活動する「不動産取引のプロ」が現れるといった事も考えられる。それと同時に不動産のプロしか雇わない不動産取引を代理する企業が誕生しても不思議ではない。業務委託として仕事をさせ成約があった場合だけ報酬を折半するといった具合になれば、企業側は「売れない社員の給料」を払う必要がなくなり、合理的になるのではないだろうか。そうなった場合、企業側のコンプライアンスの問題やリスク回避のため、なおさら宅建士で実務と知識が豊富な人しか残らなくなっていくだろう。

仲介業者が淘汰される可能性が浮上

今後は、仲介業者を通さずに売主と消費者が直接やりとりできるようになるべきだと業界内外関係なく言われている。なぜなら、インターネットの普及が加速し、消費者はまずインターネット上で物件情報を厳選するのが当たり前の時代だ。つまり、ひと昔前とは違って町の不動産屋には足を運ばなくなっているのが現実なのだ。実際に売主と買主がマッチングして取引を行うWebサイトもすでに存在している。
投資物件や売買に限った話ではなく、不動産賃貸市場でも同じ事が言える。直に取引が可能になれば「仲介手数料」を支払う必要が無くなり、消費者としてはこれ以上のメリットはない。
ただ、プロ(売主)と素人(買主)が交渉するともなれば、騙される事が問題視されかねない。そのため、消費者から依頼を受けて営業活動する「不動産取引のプロ(宅建士)」の需要が高まると予測される。
「不動産取引のプロ」の営業活動とは?

先述した内容が実際に現実的になった場合、どのような営業方法になるだろうか。
まず、物件情報はレインズが一般公開されている前提として話を進める。
例えば、所属する企業はあるものの、宅建士が個人で好きな宣伝活動・営業活動を自由に(保険の代理店のように)行う。消費者が気になる物件情報を見て問い合わせをする場合、どの宅建士に依頼するのが良いかを判断し問い合わせる。
その後は、宅建士が消費者の代理人として契約交渉等に出向き、話をまとめて報酬は企業側との取り決めにより折半するといったイメージになるのではないだろうか。
不動産アセットマネジメント業務が拡大!?
収益不動産を扱う不動産企業として業務拡大する場合、「不動産アセットマネジメント」は期待が高い。仲介業者としてではなく、営業職の一人ひとりが知識を高めることで、不動産アセットマネジメント業務の担当者、つまりは「投資アドバイザー」として活躍できる。
ただ、不動産以外に資産全体の組み替えを含むポートフォーリオのアドバイス、実際の買収・売却請負、財務分析、資産評価などを行うほか、投資内容や投資先の分散、投資期間の設定などについて工夫することが要求されるため、不動産の知識だけでは成り立たなくなる。

しかし、委託を受けて不動産などの資産の形成、運用、保全など、総合的に管理・運営するともなれば、不動産のプロとしての「投資アドバイザー」という立ち位置から、例えば、富裕層を相手にしたビジネス展開も考えられるためビジネス観点から見ても期待度は高い。

不動産業は「不滅」の業界

土地があり人間が生活している以上、「住まい」にまつわるプロフェッショナルは、
必ず必要とされる。そのため、不動産業自体は決して「無くなる」業種ではないのは確かだ。
不動産業界を取り巻く状況や市場ニーズの変化を「チャンス」と捉え、大胆にマーケティングやサービスのテコ入れを行なっていく不動産企業であれば、これからも必ず必要とされる存在でいられるだろう。人

2017年09月16日 [ネット販売]
販売経路の多様化

今後の展望のひとつ目として、販売経路の多様化があげられます。
これは、現在の状況として、ECのスマートフォン利用が70%というデータがあったかと思いますが、利用率はさらにあがっていくことが予測されますし、いわゆるOtoO(実店舗とネット販売の連携)もさらに進んでいくでしょう。
写真にてECの推移を添付しますので参考にして下さい。

徐々にではありますが、SNSの活用も進んできているため、たとえばキャンペーンをやる場合、複数の経路(DMやSNS、PCやスマートフォン、実店舗やネット)を横断するような取り組みを実施する企業が増えることも予測されます。
そのため、今後はより一層自社のブランドを意識し、「顧客に対してどうしたら複数の経路をまたいでも一貫したメッセージとして自社の世界観を伝えられるか」が重要になっていきそうです。
弊社ネット販売もいよいよスタート致します。

統計

2017年09月13日 [不動産]
相続税の課税対象、全国で4%から6%台に

相続する財産のうち、非課税枠が縮小された相続税。非課税枠は相続する人数によって変わるが、たとえば子ども2人が相続する場合、これまでは7,000万円までの資産が非課税だったが、2015年1月から、4,200万円を超えると課税されるようになった。
また、財務省の試算によると、相続税の課税対象となる財産をもつ人の割合は、全国で約4%から6%台に広がったと言われている。相続が発生したために不動産を売却するケースは多く、相続税の納税や、遺産分割のためだけでなく、親がひとりで暮らしていた家を、相続人が誰も必要としない場合もある。
少子高齢化が加速すれば、それだけ家が余ってくる。とりあえず実家を相続しておく、という選択も難しくなるだろう。

相続がきっかけで不動産を売却?
今までは、空家として建物を残しておいても住宅が建っている土地は、1戸あたり200m2まで固定資産税が6分の1に軽減されていた。しかし、2015年度税制改正で「特定空き家」と認定された場合、固定資産税の軽減の対象から除外することが盛り込まれた。
つまり、空家をそのまま相続すると想像以上に固定資産税を支払う羽目になってしまう人が増えるという事になる。そのため、相続をきっかけに、使わない不動産を売却するケースは、ますます増えると思われる。

しかし、相続が絡む不動産の売却はトラブルが多いのも事実。相続人の間で意見がまとまらない例が最も多いが、最近は、父親の相続にともない、高齢の母親が不動産を売却するケースが増えてきた。ただでさえ不動産の売却には専門的な知識が必要なのにもかかわらず母親が不動産をスムーズに売却できるのは、『不動産価格を無料で査定する便利なサービス』を活用しているからかもしれない。

上手に不動産を売却する方法
前述したように相続が絡む不動産の売却はトラブルが多く、中には裁判まで発展するケースもある。
例えば、相続する不動産の価格が想像以上に価値のあるものだと知った場合、トラブルになると容易に想像がつくのではないだろうか。そのような事にならないためにも、相続する前から準備を始めるといざというときに上手に不動産を売却する事が可能となる。

誰も住む予定の無い田舎にある自宅でも、実際に売り出したらいくらで売れるのか、おおよその相場観を把握しておくことは重要だ。相続対象の不動産がいくらで売却可能なのかを知っておくことで、相続する際の参考にもなる。
不動産の売却価格を知るには、複数の不動産会社に査定を依頼することが一番確実な方法だ。査定依頼はインターネットを使い、無料でできるため、プロの視点で見た不動産の相場を事前に知っておこう。
ぜひ弊社に1度お電話の方お待ちしてます。
まち

2017年09月11日 [不動産]
外国からの投資

10年前と比べて、売買・賃貸共に外国人の取引は増加している。

実際に外国人の売買、賃貸といった不動産取引の状況はどうなっているのだろうか。
アンケート結果によると、外国人客が取引に占める割合は、売買、賃貸ともに「0〜5%未満」が80%以上を占めているが、外国人客の取引に占める割合は、年々増加する傾向にある。
2013年以降に外国人客と「売買」の取引実績があるとの回答は 67.2%、「賃貸」は 47.9%となっており、半数の会社が"外国人との取引経験がある"という状況である。
また、10年前と比べて外国人との売買取引が「増加した」と回答したのは84.9%を占めており、「減少している」は、わずか 1.1%とという結果になった。また、賃貸でも「増加している」が 60.8%と大半を占めており、「減少している」は売買よりは多いものの5.4%に留まる結果となっている。
つまり、売買、賃貸ともに外国人客が増加しており、特に売買でその傾向が強いことがわかる。

やはり日本という国は、住み心地&投資としても魅了な国である事が分かります。
土地の活用や、不安を感じている方、まずは電話を東京アイルまで、、、

勇気ある一歩を、、、まずは相談。

お電話をお待ちしております。


2017年09月06日 [不動産]
その年の1月1日所有者が納税者になる

投資物件を購入・相続したら、保有中ずっと毎年かかるのが「固定資産税」だ。1棟物件の場合、土地と建物双方にかかるため無視できない金額になる。ただし特例もある。

◆固定資産税とは
納税義務者は1月1日現在の所有者(固定資産課税台帳登録者)。たとえば平成29年度(平成29年4月1日〜平成30年3月31日)の固定資産税は、平成29年1月1日にその不動産を所有している人に課税される。平成29年5月1日からAの所有となったとしても、平成29年1月1日時点の所有者がBであれば、固定資産税は全額Bに課税される。

◆固定資産税の計算法
税額=課税標準(課税評価額)×税率

◆課税標準
「固定資産課税台帳登録価格」。不動産の購入・売買価格や建築工事費でないことに注意したい。総務大臣が定めた固定資産評価基準により評価、決定された価格で、新・増築家屋等を除き、原則として「固定資産課税台帳」に登録されている価格をいう。

◆税率
標準1.4%(条例でこれより高い場合もある)

◆免税点(未満の場合は非課税)
課税標準が少ない場合には税金が免除される(徴収するコストがかかるから)。
土地30万円
家屋20万円

60坪までの宅地なら課税評価1/6に圧縮
◆課税標準の特例(宅地)
≪小規模住宅用土地の特例≫
・200平方メートルまで(約60坪くらいまで)の住宅用地であれば、課税標準が課税台帳価格の1/6に圧縮できる。
・200平方メートルを超える部分は課税台帳価格の1/3に圧縮できる

※不動産取得税だけでなく、固定資産税でも宅地の購入は優遇されているということだ。
新築建物は120uまでが課税評価1/2に
◆税額の減額(建物、平成30年3月31日まで新築の場合)
50平方メートル以上280平方メートル以下の新築住宅は、120平方メートル(約36坪)までの部分の税額が1/2に減額される。
≪中高層耐火建築物の新築住宅≫
一般住宅…5年間
認定長期優良住宅…7年間
≪それ以外の新築住宅≫
一般住宅…3年間
認定長期優良住宅…5年間

◆いつ徴収されるのか
課税主体である都道府県から「税額はいくらですよ」という通知が来るのでそれに沿って支払う。
売買・相続では登録免許税も
登録免許税は不動産の売買・相続などによる所有権の移転の登記、所有権の保存の登記、抵当権の設定の登記、根抵当権の設定の登記などの申請をする時にかかる税金だが、参考までに記しておこう。

◆計算法
登録免許税額= 課税標準×税率
※課税標準は申請する登記の種類によって、@不動産の価額による場合、A債権金額(抵当権設定額)による場合、B不動産の個数による場合の三つがある。

◆税率
土地、土地以外の不動産の売買ともに2%
※個人が一定の要件を満たす住宅用家屋を購入した場合、市区町村長などが発行する証明書を添付して購入から1年以内に所有権移転登記を受けるものに限り、その要件に応じ、0.1〜0.3%までの税率に 軽減される。

◆いつ納税するのか
登記を受ける時「までに」納付しなければならない。

◆その他
「権利登記」のみ課税され、「表示登記」は課税されない。また、国・地方公共団体・一定の公益法人には課税されない。

なお、登録免許税の軽減税率の適用条件は「自己居住用で賃貸用は×」のため、賃貸経営するために取得した物件には適用されない。都市写真

2017年09月03日 [不動産]
法人化にするタイミング

不動産投資をひとつの事業として考えた場合、真っ先に思うのが「法人化にするかどうか」だろう。
家賃収入が増えたから法人化にするという単純なものではない。収益と比例して経費がかかって利益がでていない物件に投資をしているのでは法人化をしても意味がない。不動産へ投資する目的や狙いも投資家によってさまざまである。
また、投資をする以前から法人設立を考える人もいる。金融機関から融資を受ける際に法人の方が得すると聞いたことがあるからだろう。しかし、融資を受ける際には個人・法人はあまり関係ないのだ。まずは「個人と法人の違い」を知った上で法人化にするタイミングを判断するのが望ましい。

個人と法人の違いとは
まず大きな違いは「税率」だ。個人と法人の税率の差が節税のポイントになる。
また、損失が発生した場合の損失を繰越できる期間にも違いがある。個人の場合、不動産所得と他の所得の合算がマイナスのケースがあるがその期間は3年間しか繰越できない事になっている。しかし、法人の場合はその3倍の「9年間」も繰越できるといった違いがあるのだ。
他にも融資対策をする際の減価償却費についても違う点が存在する。
個人の場合は強制償却といわれる、決められた計算式によって計算した年間の減価償却費の全額を経費にしなければならない。
一方、法人は任意償却といって決められた計算式によって計算した年間の減価償却費の範囲内で、経費にする金額を自由に決めることが可能だ。これにより法人の場合、任意償却として金融機関から融資をしてもらう際にイメージをよく見えるように調整ができると言える。
(法人化のメリット)
法人化のメリットはずばり「節税」である。
以下にメリットを紹介しておくのので確認してみましょう。

【メリット1.所得分散による効果】
会社を設立すれば役員報酬を法人の必要経費とする事が可能なため、例えば法人の役員として家族に仕事をしてもらえば、法人で発生した利益を役員報酬として支払うことが可能になる。
役員を複数人にしたうえで利益を役員に支払う形にし、所得を分散することで一人当たりの税率が下げられるというメリットがあるのだ。

【メリット2.退職金制度の利用】
個人では不可能だが、法人の場合は役員や従業員に対して原則として自由に退職金を支払うことが可能だ。
さらに、その全額を必要経費として計上することができる。一般的に退職金は金額が大きいため、節税効果も高くなるのだ。そのうえ、退職金は控除額がとて大きいというメリットも存在する。

節税は税率の差を使うことで十分に可能となり、法人の方が得と判断できるなら法人化にするのがベストだろう。
(法人化のデメリット)
もちろんメリットだけでなくデメリットも存在する。
デメリットもいくつかあり、以下に列挙しておくので確認してみてほしい。

【デメリット1.設立費用や決算処理の費用】
少なからず法人設立の際は費用(株式会社設立で約25万円)がかかる。
他にも毎年行う税務申告は個人の場合と比較して複雑なため税理士に依頼する必要があり、経費が増えるのだ。

【デメリット2.青色申告の特別控除がない】
個人の場合は最大で65万円の特別控除が可能だが、法人にはその控除が無い。
しかし、法人から得た役員報酬で給与所得控除を受けることで、控除される額をさらに拡大することが可能だ。

【デメリット3.赤字でも法人住民税を支払う】
法人の場合は、たとえ赤字であっても法人住民税の均等割課税の負担がある。
ただ、法人は先述した通り任意償却が調整可能なため自らコントロールし、黒字化にしておく事が可能と言える。

不動産投資を行う投資家それぞれの投資目的が存在する中で、法人化にメリットが多いと判断できるのであれば法人化にするといった事で良いのではないだろうか。

2017年09月01日 [不動産]
中国人投資家に日本の不動産が人気は健在

理由はこちら。

近年、日本の不動産を購入する中国人投資家が増えている。永久所有権、比較的に低い住宅価格などが主因だとされる。多くの投資家は一度も来日せず、インターネット上で不動産業者の仲介を通じて購入している。

国内メディア「騰訊財経」(4日付)によると、7年前から日本の不動産仲介業者に勤務する中国人社員が、中国人投資家が日本不動産を大量購入し始めたのは2、3年前で、「北京の住宅価格が東京のを超えた時期からだ」と話した。

中国国内の住宅価格より、日本のほうが安いことが主な理由だという。

資料によると、2014年8月大阪府郊外の茨木市彩都西駅付近の新規分譲マンションの平均相場は1平方メートル当たり約2.3万元(約38万円)だった。

それに対して、同年北京市内で住宅価格の上昇幅が最も緩やかな通州区では、1平方メートル当たり約51万円(約3.1万元)だった。

また、2020年東京オリンピックの開催、円安、今後東京と大阪などでカジノリゾート施設の開業なども日本不動産市場が買われる好材料となっている。2015年下半期から、中国上海と北京からの投資家が相次いで日本の不動産市場に参入した。

中国国内不動産情報サイト「房天下」が発表した『2016年中国人による海外住宅購入情勢報告』によると、日本は米国、オーストラリアとカナダに次ぐ中国人が選ぶ4番目の不動産投資対象国となった。

日本の不動産では、高い賃貸料を徴収できるのも中国人投資家に人気な理由の一つだ。

管理費、修繕費と各種税金を除けば、日本不動産の住宅価格対賃料比率(PRR、住宅価格の割高・割安を判断する指標)は約5%に達する。購入した住宅を他人に貸せば、賃料収入で20年後に元本を回収できるという。

それと比べて、北京でのPRRが約2%と、投資の利回りは低い。

中国国内の投資アナリストの水眉氏は「騰訊財経」に対して、日本での不動産投資収益について、「年間収益率が6%の金融商品を買うのと同じような効果がある」と話した。

中国当局が国のすべての土地を所有するために、国民が住宅購入しても70年間の使用権しか得られない。

しかし、個人資産を法的に守られる日本では不動産を買えば、土地所有権と使用権を永久に持つことができる。

ある上海市出身の若い夫婦は、上海市内の家を売却した後、大阪で新たな住宅を購入し日本への投資移民を果たした。夫婦は「私たちには、やっと自分たちが永久に所有できる土地を持つようになった。

70年間の使用権も、学区房(優れた学校の学区にある住宅)も、もう心配しなくて済んだ」と安心した。 

日本放送協会(NHK)が過去、中国農村部出身の投資家が、戸籍が原因で子供が都市部の学校に進学できないため、日本不動産の取得と家族で日本への投資移民を決心したと報道した。

また、日本の「国民健康保険」制度で、中国より負担の少ない医療費で高水準な医療サービスを受けられるのも大きな決め手だという。

海外にとって将来性があり、永久的に保有できる利点が人気である。

気になるサービスを致します。
まずは東京アイルまでお問い合わせください。お待ちしております。


2017年09月01日 [不動産]
個人の「税負担増」時代が到来!

財務省は2015年5月8日、今年3月末時点の「国の借金」残高を発表した。その合計額は1053兆3572億円。
国は膨大な借金をカバーできず資産を持つ富裕層をターゲットに動き始めていると言われている。
マイナンバー制度(社会保障と税番号制度)を導入することもその先駆けと言わざるを得ないだろう。個人のお金の流れを見えやすくすることで税の取りこぼしをなくすことが目的なのだ。
このような個人の税負担が増える流れに対して、「不動産を活用した税対策」に積極的な富裕層や投資家が急増している。

海外不動産も視野に入れた税対策
不動産投資を行い年間の家賃収入が1,000万円を超える投資家がまず行う税対策は、資産管理会社等を設立し個人の税金を抑える方法になる。
個人で家賃収入を得れば所得税になるが、法人として受け取れば法人税となる。同じ額の家賃収入でも法人の方が税率等の違いから手取りの金額が多くなるため、法人化を進めている投資家が多いのだ。

また、相続税対策として、手元の現金や預貯金を不動産投資に回す富裕層も増えている。相続時の不動産評価は実際に市場で取り引きされる価格よりも低くなる(実勢価格の70%〜80%で評価する)ため、現金よりも不動産として相続した方が相続税を抑えやすいからだ。

その他にも、グローバルな視点で不動産活用をする人も出始めており、特に多いのが米国の中古賃貸不動産を購入する投資家が増えてる。米国の中古不動産評価は日本とは違い、建物の評価額の割合が約8割となる(日本での不動産全体に占める建物の評価額は約3割)ため、メンテナンスをしっかり行えば中古物件の価値が下がりにくく出口戦略としても魅力があるのだ。

米国での不動産活用には、税対策に加えて「グローバル分散投資」の効果もある。人口減少が加速していく国内の不動産マーケットよりも、海外で賃貸経営をした方がリスク回避できると考える投資家は、今後ますます増えていくだろう。
頼れる専門家が資産を守る鍵となる
今後は個人の税負担が増える傾向が強いため、資産を守るために節税可能な不動産を中心に資産運用をするべきだろう。税対策としてベストな方法を選ぶ必要はあるが、個人で出来るほど容易ではなく、信頼の置ける専門家に任せる方が賢明である。しかし、今まで取引していた金融機関、不動産会社の担当者は必ずしも税金や相続について十分な知識を持っているとは限らない。どのような問題をどう解決するのが効果的か、また、最良の選択をするためには、その道のプロを集めた「税対策チーム等を身近に置く」のが得策なのだ。
是非弊社にご相談下さいませ。海外不動産

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