東京アイルサポート&コンサルタント株式会社のブログ | 不動産の有効活用や相続の事前準備にお悩みなら東京アイルサポート&コンサルタント株式会社にお任せください

東京アイルサポート&コンサルタント株式会社
ブログ
2017年08月29日 [不動産]
2棟目の購入時期はいつが最適?

もし、1棟目の収益物件が満室なら、その時が2棟目の買い時かもしれない。なぜなら、満室経営の実績が金融機関からの評価につながるからだ。
また、1棟目を購入してから1年以上の期間を空けなければ、融資が通らない等と言われているが、そんな事は無い。金融機関からすると返済が確実である限りお金を貸したいというのが本心だ。入居者との契約期間が十分に残っている状況では、現状の収入が期待できるため必ずしも1年待たなければならないとは言い切れない。
ただ、金融機関は「資産と負債のバランス」を重要視するため、家賃収入として得た資金を再投資するまで、使わずに残しておく事が高評価になる可能性が高い事は忘れてはならない。

常に準備をしておくのが成功の鍵
1棟目と同じように常に情報収集を欠かせなければ、一般市場でも優良物件は見つけられる。
もちろん1棟目で購入した際の知恵や知識を使い、価格交渉やそれと当時に修繕依頼交渉も含めて行うとさらに利回りは高くなる。もし、運良く任意売却物件の情報を得られたなら、残債次第ではあるが、思い切って大幅値引きを試みることができるだろう。

また、個人の属性にもよるが、1棟目ですでに債務超過に陥っているともなれば、信用を担保に借り入れしたことが足かせとなり、今後の融資を受けられないなんて事にもなりかねない。不動産投資は経営であり、経営が厳しくなるのであれば、速やかに収益物件を法人所有とし2棟目の融資は法人融資として受けるといった事も考慮しなければならない。
良い物件と出会うのは運が良いからと考えている人は多いが、運を引き寄せられるほどの準備を進めることでそのチャンスが巡ってくるものだ。
1棟目の収益物件を黒字化にせよ
2棟目、3棟目と購入するためには、1棟目に投資をした際にキャッシュフローが黒字化になっていることが重要ポイントになる。仮に、1棟目の物件でキャッシュフローが赤字になっていると、2棟目の物件がいくら黒字になる計画を見せても金融機関は難色を示すだろう。
そのようにならないためにも、1棟目は必ずキャッシュフローが黒字化になるように厳選した物件に投資をしなければならない。それだけの慎重さが無いと2棟目には繋がらないのだ。

結局は1棟目を購入する時から2棟目・3棟目と増やす事を戦略として考えておくのが望ましい。
次から次へとレバレッジを効かせて不動産投資を行う場合は、金融機関の評価の高い物件に絞って投資する事が賢明だ。金融機関の評価の高い物件の代表的なものとは「一棟マンション・アパート」であり、間違ってもワンルームマンション等には投資をしてはいけない。逆に金融機関からの評価が下がってしまうので注意が必要だ。

2017年08月27日 [不動産]
これからの土地は、オリンピック後、下記の記載の生産緑地法の問題です。
今が活用のチャンスです!!

生産緑地法は高度経済成長期の1972年に設定され、その目的は、都市部に残る緑地を守ることだった。その後1992年に法改正され、三大都市圏(東京、大阪、名古屋)とその近郊にある市街化区域内の農地を、宅地化する農地とそのまま緑地として保持する土地に分け、後者を改めて生産緑地と指定し直した。

改正生産緑地法では、農地は固定資産税、都市計画税、さらには相続税も宅地並み課税を受けることが原則だったが、保全農地として生産緑地の再指定を受けることが出来れば、今まで通りの軽減税率を使うことが出来た。農家の選択により、それからの30年間は、激安の軽減税率を使えるが、その間、宅地への転用は原則不可だ。

1992年の改正生産緑地法では、当時から30年後、すなわち2022年には、生産緑地所有者は市町村長に対し、当該生産緑地を時価で買い取るべき旨を申し出ることができるとの文言があるが、実際は地方財政のひっ迫から、自治体が買い取りをすることはなく、したがって生産緑地の所有者は、生産緑地の指定を解除し、宅地として売却する可能性が高いことが予想される。

すべての土地が転用されるわけではないが、不動産市場にかなりのインパクトが見込まれる。これが生産緑地の2022年問題の背景だ。

このことを踏まえ今考える時があります。
現在所有の土地を生かすも資産の組み換えも、今が考え時です。

まずはご相談を東京アイルへ。お待ちしています。



2017年08月20日 [不動産]
東京都23区のエリアにおいて「都心3区」「都心5区」「都心6区」というような分類の仕方があります。
都心3区とは「千代田区」「中央区」「港区」のことです。都心5区は、都心3区に加えて「新宿区「渋谷区」を加えたものになる。そして、都心6区とは、都心5区に加えて「文京区」を加えたものになります。これが不動産業界で昔から今でも言われ続けている東京23区の分類です。

特に、日本の中心部である都心5区の不動産は、地価が下がりにくいことから投資先としてはまず押さえておきたいエリアとなるが、中でも中央区、港区に注目すべきでしょう。
なぜなら、東京都の統計データによると、2014年1月〜2015年1月の1年間で人口が10,726人も増加しているからです。(中央区:5,478人、港区:5,248人)これは東京23区内で4番目と5番目の増加率である。ちなみに1番の増加率となったのは江東区で、2020年に開催される東京オリンピックを見据えての人口増加と予測できる。日本全国で人口減少・人口格差が加速してる状況もあり、人々はより便利な都心部に集まっていると言えるでしょう。

過去に人口が増加した「KO.TA.SU」エリア?
都心5区以外にも街の再開発やシンボル・新駅が建設されると交通機関も便利となることで人口が増加した事も実際にありました。
たとえば、記憶に新しいのが、2012年5月に開業した東京都墨田区押上にある「東京スカイツリー」だ。この影響により、周辺エリアである、江東区(KO)、台東区(TA)、墨田区(SU)が人気となったのである。江東区では東京スカイツリーが開業する1年前の2011年〜2015年1月時点で21,523人の増加、台東区では8,241人の増加、墨田区では8,536人の増加となっている。
中でも墨田区は情緒溢れる下町の浅草や商業施設が揃っているため住みやすいと評判な錦糸町も含まれる事から、今でも移り住む人が増加しているほどだ。

人口増加率が高い!都心5区以外の注目エリア
不動産投資の収益方法には売却差益を狙ったキャピタルゲインと、堅実に運用し家賃収入を狙うインカムゲインがあるが、都心5区はその両方が狙えるエリアであり、インカムゲインだけを狙うのであれば、都心5区以外に注目したいエリアがある。それは、「世田谷区」と「大田区」だ。

世田谷区は以前から東京都内の居住エリア代表的なエリアともいうべき場所だが、2014年1月〜2015年1月の1年間で人口が6,780人も増加している。特に東急田園都市線の二子玉川駅周辺は再開発が活発に行われており、商業施設と住環境が合わさりさらに住みやすく魅力的な街へと進化した。今後も人口増加が予測されるエリアで注目するべき場所と言える。
大田区の場合、蒲田駅周辺が代表的なエリアになるが、駅前再開発の影響もあり、専有面積一坪あたり320万円と、今までの常識からするとかなり高額となっている。さらに、東急東横線沿いの高級住宅地である田園調布駅も大田区に含まれており、住みたい街として人気が高いエリアだ。中央区や港区を抑え人口増加率では東京都23区内で3番目に多い6,039人も増加している(2014年1月〜2015年1月の1年間の統計)のは納得せざるを得ないでしょう。東京都心部

2017年08月18日 [不動産]
チェックポイント4.【シロアリ】
最後に床の状態を確認するポイントだが、主に木造のアパートは要注意です。もちろんRC造でも例外ではありません。シロアリの被害に遭う特徴として湿気が多い木材を好むことから木造だけと思いがちだが、場合によってはコンクリートも鉄骨も被害に遭うため、それなりに注意が必要であります。
シロアリは木材のほか、例えば断熱材や紙など何でも食べるため、油断大敵である。特に断熱材のスチロールの被害が多いでしょう。

中古物件に投資を考えているならすでに被害に遭っている物件も少なくないでしょう。仮に新築物件のため防蟻処理をしたから安心というわけではなく、年数の経過とともに効果が少なくなるため被害を完全に防ぐことは不可能に近いでしょう。また、被害に遭っているのが見ただけで判断できればすぐに対策する事も可能だが、目視でわからない場合が厄介である。なぜなら、実は芯の部分から被害を受けているといった事もあるからです。
被害に遭っている物件に投資をしないためにも、一級建築士等の専門家と一緒に現地を訪れ、診断してもらうのが得策かもしれません。

2017年08月17日 [海外商品]
まずは、TPPって何だろう?
TPPとは、太平洋を取り巻く国々でグループを結成し、自由で開かれた貿易を実現しようという協定です。

関税とは、輸入する商品に課せられる税金です。税金が上乗せされる分、売価が高くなるので、輸入品を買おうとする意欲にブレーキが掛けられます。簡単に言えば、この関税をできるだけ取っ払ってしまって、自由貿易を進めようというのがTPPです。

TPPとはTrans-Pacific Partnershipの略です。「環太平洋戦略的経済連携協定」と呼ばれ、2006年、シンガポール・ニュージーランド・チリ・ブルネイの4か国によって発足されました。その後、範囲が広まり、太平洋環状に位置する12か国の国々(アメリカ・カナダ・オーストラリア・マレーシア・ベトナム・メキシコ・ペルー・シンガポール・ニュージーランド・チリ・ブルネイ・日本)がお互いに協力し合って貿易を強化していきましょうという流れになっています。

TPP交渉参加12か国の経済規模は3.100兆円で、世界全体の4割を占める。
TPP経済圏の市場規模(人口の合計)は8億人で、世界の1割を占める。

TPPは関税が撤廃され日本の輸出が増えるメリットがある一方、日本の農家は大打撃となる可能性があります。

日本は輸出国ですので、TPPの交渉がまとまり関税が撤廃されるなら、より多くの製品を輸出することができます、そのため、TPPが実施されれば、日本のGDP(国内総生産)は約3.2兆円も増加すると試算されています。

何れにせよ早い段階で行われるこのTPP。
今のうちに準備をしないといけない。
世界には品質の良い品物が沢山あります。
当然日本の商品は世界に人気があり、飛ぶように売れています。
私たち東京アイルは、世界に向けた発信の準備をしております。
参加される方がいましたら、まずお電話を宜しくお願い致します。

2017年08月14日 [ネット販売]
終わりのない、便利なネットショップ。
世界の推移を見てみましょう!

世界のEC市場規模は約2,775兆円、中国のB2C市場規模は国別でトップ 。
国際連合貿易開発会議が4月21日に発表した最新データによると、2015年の世界のEC市場規模は25兆ドル(約2,775兆円)となっている。そのうちの90%はB2B、10%がB2Cである。前回公表したデータでは2013年が18兆ドル(約2,003兆円)となっていた。

米国は世界最大のEC市場となっており、B2B・B2C合わせたEC市場規模は7兆ドル(約777兆円)を超え、その次は日本の2.5兆ドル(約277.5兆円)、中国の2兆ドル(約222兆円)、韓国の1.2兆ドル(約133.3兆円)、ドイツ1兆ドル(約111兆円)、イギリス8,450億ドル(約93.8兆円)、フランス6,610億ドル(約73.3兆円)、カナダ4,700億ドル(約52.2兆円)、スペイン2,420億ドル(約26.9兆円)、オーストラリアは2,160億ドル(約24兆円)、トップ10の国の合計で16兆ドル(約1,176兆円)である。

B2Cの市場規模は、米国と中国はほぼ同規模となっている。中国は6,170億ドル(約68.5兆円)で一位、アメリカは6,120億ドル(約68兆円)、イギリス2,000億ドル(約22.2兆円)である。B2Bについてアメリカは6兆ドル(約666兆円)で一位を占め、その次は日本の2.4億ドル(約266.4兆円)、中国の1.4億ドル(約155.4兆円)である。

止まることのない販売が加速している!
誰もが経験をしているネットサイトが便利ですぐ手に入る世の中、これに満足した人たちが、街に行って買い物をする時代は終わりつつある。
まだ日本は出遅れているが、世界は変化している。
その中でも、made in japanは人気で、外国人が今なお探している。
一番には、品質が良く安心である事。

東京アイルのネットサイト(2you4you)は間もなくスタートです。
楽しみに!



2017年08月14日 [不動産]
チェックポイント3.【塗装】
外壁の状態はインカムゲインを得るのであれば重要になるポイントです。もし見栄えが悪い箇所があったり、手で触れた際に粉のような物が付着する、もしくは外壁に水を掛けて染み込んでしまう場合は外壁の塗装をしなければなりません。この2つの行為で確認し、何も問題がなければ良いですが、異常がある場合はすぐに対処が必要となるためコストがかかってしまうため、売主に対して値引き交渉をする、もしくは修復してもらうなど策を講じる必要があります。

また、外壁の塗装をする場合に注意する点としては材料によって耐用年数が大きく変わるので、どんな材料を使っているのかは大事な要素になります。以下に材料と耐用年数の目安を明記しておくます。参考にして頂ければと思います。

【アクリル塗料】3〜6年
【アクリル系弾性塗料】5〜7年
【ウレタン系塗料】5〜10年
【シリコン系塗料】8〜12年
【ふっ素系塗料】10〜15年

2017年08月13日 [不動産]
チェックポイント2.【水まわり】
水まわりと言えば「風呂場」「キッチン」「トイレ」が代表的な箇所になるのだが、見た目で綺麗かどうかを判断するのが望ましいでしょう。設備投資として高額なシステムキッチンを導入する事も考えられるが、大幅に家賃収入が上がるわけではないためルームクリーニングで事足ります。風呂場やトイレも必ず最新の設備が良いかというわけではなく、綺麗であれば問題ないでしょう。

また、水まわりは配管そのものが劣化している場合もあり、上水の場合は「赤水が出る」事や「水量が少ない」事が懸念点として挙げらレます。配管を交換するのがベストだが、大規模な場合は新たに引き直すことも考慮した方が賢明です。ただ、引き直す場合は高額なコストがかかるため必ずどのような状態なのか水を流してみて確認する必要があるでしょう。

2017年08月12日 [不動産]
相続対策は、様々な方法があります。
その土地の用途地域や、形などによります。
しかし、現在はその土地を売却し収益の取れる土地やビルを丸ごと購入することで、将来のお孫さんにも喜んで頂ける策が多くみられます。

老朽化したアパートやマンション、地形の悪い土地、使用していない地方の別荘地は、税制上不利な不動産とみなされます。これらは、相続税の評価額は高いのに「市場価格は低い」「収益力が低い」「売却しにくい」「維持や処分のコストが高い」などの難点をもっている不動産です。相続税評価額より市場価格が低い不動産は、相続税が高くついてしまうことになりかねませんので、積極的に売却や買い替えをお勧めします。
親が生前に、中古の収益不動産を1億円で購入したとします。
収益不動産は土地と建物に分離され、以下のように評価額が算出されます。
その上に賃貸不動産があるとのことで「貸家宅付地」に該当し、約20%前後の評価減がされます。

上記のような場合、現金1億円が土地と建物に変わり、その評価額が5,000万円以下になることもあります。評価が5,000万円であれば、それに対する相続税は2,500万円ですので、収益不動産を建てることで大きな節税を行うことができます。
建物の固定資産税評価額は、一般的には市場価格より非常に低くなります。そのうえ貸家に該当するため、評価額は30%減額されます。
被相続人が建てた収益不動産としての賃貸物件による家賃収入は、被相続人の財産としてたまっていくことになるので、子や孫に贈与することをオススメします。

何かありましたら、東京アイルまでご連絡ください。
東京アイルが全力でサポートいたします。

2017年08月12日 [不動産]
チェックポイント1.【雨漏り】
屋根と軒天を確認するのだが、基本的には屋根に自ら登るようなことをしてはいけない。ただ、RC造や重量鉄骨造の陸屋根(傾斜のない平面状の屋根)の場合、最終的には専用の通路から屋根に登って確かめる必要がある。しかし、危険性が高いと判断した場合は、速やかに専門家に調査依頼をするべきと言える。

大型マンションの構造は主にRCで陸屋根が多いため、可能であれば屋根に登り、「屋根の防水状態を確認」することが賢明だ。防水自体が湿っていたり水を弾かなくなっている場合には雨漏り防止のために防水工事を施さなければならなくなり思わぬコストがかかる可能性がある。費用で言えば、6,000円/平米、つまり、30坪の建坪でも99.17平米となり、約60万円かかる計算になる。大規模な一棟マンションに投資をする場合、数百万円単位でコストがかかるため必ず確認したいポイントである。

また、投資対象物件が木造の場合、屋根の下側にある軒天にシミが無いか見ておく必要がある。雨漏りしている物件は、この部分にシミが浮き上がっていたり酷い場合は、垂れ下がっている物件も存在するので要注意だ。

PageTop