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2017年07月31日 [不動産]
期待度が高い場所へ投資する
先述した東京都がもっとも投資先として有望なエリアなのは間違いなく、さらに、他にも期待値が高い地域も存在します。
東京都近郊なら、最近話題となっている「再開発エリア」を狙うと効果的です。
品川や渋谷、池袋、二子玉川にはじまり、東京にほど近い横浜駅も再開発が進んでいます。その影響で周辺エリアの町には活気が出ているところもあります。

また、地方のエリアでは沖縄県も投資先として期待値が高いでしょう。
東京の次に人口が増加している沖縄県は現在、不動産の収益性がやや上昇していることから、沖縄県内で収益物件を探している投資家が実は多いです。

弊社では多数の投資物件を保有しております。

お気軽にお問い合わせ下さい。


2017年07月30日 [不動産]
人口増加が期待できるエリアを把握する
全国的に見ても賃貸物件の空室率が上昇しているのは確かでしょう。しかし、どのエリアがどのような理由で空室率が上昇しているのか、また、空室率が低いエリアはどこなのかを把握している人は意外と少ないかもしれません。

国立社会保障・人口問題研究所が発表したデータによると2010年〜2015年の5年間で人口が増加した都道府県は、「東京都」「神奈川県」「埼玉県」「愛知県」「滋賀県」「沖縄県」の1都5県だ。
『人口減少も関係ない!?東京都の不動産はまだまだ投資価値があるのか!』東京都の人口は2020年の13,382千人をピークにその後は減少していくと言われている。
しかし、学生を含めた女性や高齢者の単身者、つまり、「単身世帯数」は年々増えていくと予想されているのだ。理由はさまざまで、例えば、晩婚化や高齢化の影響、また、近年、大学の統廃合や郊外にあるキャンパスが都心部へ移ってきている事が挙げられる等色々理由があると思います。
様々なポイントを押さえることが大事ですね。


2017年07月29日 [不動産]
人口減少や人口格差が賃貸マンション・アパート経営に大きな影響をもたらしている現代。全国的に空室率が上昇しているのを理由に不動産投資を避けている人も少なくないでしょう。
しかし、どの金融商品と比較しても不動産投資は安定的、かつ、堅実的に収益が見込める投資であるのに変わりはありません。
そこで次回は、不動産投資をひとつの事業と捉え、リスク管理として最も重要な「具体的な空室対策法」を紹介します。賃貸マンション

2017年07月24日 [不動産]
変化を求められる不動産業界
国内における人口の減少、それに続く世帯数の減少は、不動産業界のあり方も大きく変える。
市場規模の縮小を見越して、一部の住宅メーカーはすでに海外の不動産市場へ参入を始めているほか、国内では住宅ストックの活用に軸足を移している例も多い。
また、単身者世帯、高齢者世帯の割合の増加に合わせた商品企画も求められる。間取りの変化だけでなく、留守の時間が長くなりがちな単身者世帯のセキュリティ対策、高齢者向けのバリアフリーなど普段の生活が快適に過ごせるような工夫も重要になるだろう。さらに、顧客と長くお付き合いができる体制を作らなければ、需要が減退していく社会の中で生き残ることは困難だ。

一棟マンション・アパートにはじまる収益物件をメインに扱う不動産会社であれば、「投資」という部分にフォーカスした、より高い知識が営業担当者に求められる。
投資家が求めているサービスを提供するためには、投資アドバイザーという立場から、不動産以外に資産全体の組み替えを含むポートフォーリオのアドバイス、実際の買収・売却請負、財務分析、資産評価などを行うほか、投資内容や投資先の分散、投資期間の設定などについて工夫し、助言することが要求されるようになるだろう。

新築分譲を手掛ける不動産会社であれば、販売後のアフターサービスがますます重要になるだろう。それも従来のような物件の定期点検や保証といった範囲にとどまらず、入居後の生活全般に対するフォローが欠かせない。インテリアのアドバイスやリフォームの提案、さらに将来の売却、場合によっては子育て相談や生活相談まで、住まいに関するトータルサービスを提供することが求められる。

不動産仲介会社であれば、整備されつつある中古住宅流通市場の中で、他社より「優れたサービス」を考えることが重要だ。契約時における的確な情報提供や物件調査のスキルアップはもちろんのこと、これまでのように「物件の引渡しが済んだらそれで終わり」というスタンスからは卒業しなければならない。入居後の生活全般をトータル的にサポートする等、従来の不動産業からの脱却を目指すことも必要になるだろう。
弊社では、今後変わりゆく状況に臨機応変に対応しながらお客様の立場になり対応していきます。

2017年07月24日 [不動産]
今の税法では、土地を活用しアパートやマンションを建て銀行融資しを行い、相続対策が手っ取り早い。
しかし、その後大変なことになる。
不動産調査会社タスの調べによれば、首都圏の賃貸アパートの空室率は2015年半ばから上がり始め、神奈川県では35%超に達している。千葉県、東京23区も34%前後へ上昇。3室に1室が空室というありさま。

空室率急上昇の原因は、新築アパートの供給過剰にある。
国内の人口は減少しているが、総世帯数はまだ増えている。単身世帯が増えているためだ。ただ、国立社会保障・人口問題研究所は、世帯総数も2020年から減少に転じると推計する。

日本銀行はアパートなど貸家の入居戸数も20年をピークに減少を始めると推計する。そうなると、仮に貸家の総数が現状を維持するだけでも、空室は増加することになる。

そのような状況にあるにもかかわらず、「新築アパートが増えている最大の理由は増税の影響」である。

相続税の増税がきっかけ

相続税の増税が行われたのは2015年1月のこと。アパートを建築すると相続税対策になる。相続財産の評価は、現金で保有しているより、土地・建物に換えたほうが3割ほど低くなるうえに、賃貸に出せば、そこからさらに2〜3割下げられるからだ。

これらによる節税効果を狙ったアパート建築が急増。2015年の貸家着工数は前年比4.6%増の37.8万戸に達した。2年連続で減少した持ち家の着工数28.3万戸を10万戸近くも上回る水準となった。

通常、アパートの建築には半年ほどかかる。2015年1月の増税から半年経った2015年半ばごろからアパート供給が増え、空室率上昇が始まった。

こうした状況に対して、「相続税対策だけに目を奪われ、賃貸経営が成り立つかどうかを精査せずにアパートを建設するのは危険」と警告を発する。
結局、借り入れをすれば良いので、預貯金を減らし、資産を圧縮する。
余分なお金は使う事をオススメ!
今のアパートやマンションはイノベーションし入居に繋がる事を考えましょう。


2017年07月23日 [不動産]
深刻さを増す日本の人口減少
国立社会保障・人口問題研究所による推移において、市区町村別の数値が公表されるのは人口だけで、残念ながら世帯数は都道府県別にとどまる。2013年3月に公表された市区町村別人口推計を見ると、2040年の人口が現在の半数を割込むところも少なくない。中には3分の1程度まで減少する町村もあるようだ。
もちろん東京都でも、人口減少とは無縁でいられない。2040年の人口が2010年より増えると予測されているのは以下になる。

【東京都】
中央区、港区、新宿区、墨田区、江東区、練馬区、三鷹市、東村山市、稲城市の6区3市、それにもともとの人口が少ない御蔵島村だけだ。

【大阪府】
大阪市の西区、天王寺区、鶴見区、北区の4区、大阪府下では田尻町のみが増加となっている。また、大阪市内には2割以上の人口減少が見込まれている区も多いようだ。

【愛知県】
名古屋市で守山区と緑区だけが増加なのに対して、その周辺では安城市、大府市、高浜市、日進市、みよし市、長久手市、東郷町、豊山町、大口町、大治町、幸田町が増加すると予測されている。

いずれにせよ大都市圏でも大半の市区町村で人口の減少が避けられず、それに数年ずつ遅れながら世帯数の減少も進行していくことだろう。人口および世帯数の減少は街の活気を奪い、不動産市場も次第に縮小していく。現在もすでに住宅の数が充足し、逆に家余りが社会問題となっている。2014年7月に総務省が発表したデータによると、日本全国では820万戸空き家があり、空室率は13.5%まで上っているのだ。

弊社では事前準備及びアフターフォローまでしっかり行いお客様にあった提案をしていきます。

2017年07月12日 [ネット販売]
◆ 2015年度の健康食品市場規模は前年度比103.5%の7,460億円の見込
2015年度の健康食品市場規模はメーカー出荷金額ベースで、前年度比103.5%の7,460億円を見込む。インバウンド需要(訪日外国人客の購買)及び2015年4月から開始された機能性表示食品制度における早期に届出受理された商品の販売が市場を押し上げた。2016年度は、インバウンド需要に落ち着きは見られるものの、機能性表示食品の発売が本格化していることなどがプラスに働き、前年度比で104.6%の7,804億円を予測する。

◆ 機能性表示食品の展開、インバウンド需要により薬系チャネルが好調に推移
近年拡大基調の見られるドラッグストアを中心とする薬系チャネルにおいて、2015年度はインバウンド需要、2016年度は機能性表示食品の本格的な展開により市場が大きく伸びるものと予測する。また、成長性が緩やかになりながらも、引き続き通信販売市場が拡大している。

◆ 30代以上の消費者層の4割強が機能性表示食品の購入意向あり
本調査に関連し、30代以上を対象とした消費者アンケート調査では、機能性表示食品の購入意向について、『積極的に購入したい(5.9%)』、『関心のある機能性表示の食品であれば購入したい(36.7%)』を合わせた層は全体で42.6%であり、購入意向の無い層(『あまり購入したいとは思わない(19.6%)』、『全く購入したいとは思わない(19.1%)』の合計)の割合38.7%を上回った。また、同食品の機能として関心があるものとして、全体では『中性脂肪対策』、『内臓脂肪対策』、『コレステロール対策』、『整腸』、『アイケア』の割合がいずれも2割を超え、上位5項目となった。

By 矢野経済研究所

これからは、健康志向に伴うマーケティングをし、それらに関連したグッズや雑貨がまだまだ勢いを増す市場となる。
各企業がその枠を飛び越え商品開発がすすむ、海外は進んでおり輸入の審査は厳しいが、ネットでの購入が後を絶たない状況。
私たち東京アイルのネットサービスはこれから発信する内容は、それらを熟知し安心、安全、人々が好む商品をお届けして参ります。
もう暫くお待ち下さい。
お楽しみを。。。。。


2017年07月10日 [不動産]
人口減少で住宅市場の縮小が進む日本

世界最速で少子高齢化が進む日本は、今後人口減少が進みます。国立社会保障・人口問題研究所(IPSS)の予測によると、2015年に1億2,709万人であった日本の総人口は、2025年に1億2,066万人、2050年には1億人を割り込んで9,707万人、2060年に8,673万人、そして2100年には約8,300万人と、現在の約3分の2になってしまいます。2015年に世界11位であった人口ランキングも、2100年には30位まで落ち、もはや「人口大国」というイメージではありません。

人口減少の影響を最も受けるのは、住宅市場です。NRIでは日本の住宅市場の予測を継続的に実施していますが、2015年度に約92万戸であった新設住宅着工戸数は、2025年度に約67万戸に、2030年度には約54万戸に減少すると予測しています。

先進国で進むAI、ロボットの活用

このように世界的規模で人口の高齢化が進展し、かつ先進国ほどその傾向が顕著ということになりますと、懸念されるのは労働力不足です。労働力不足は経済活動に直結します。
内閣府によると、2030年までに日本の労働力人口は2013年比で約900万人減少し、5,683万人になると予測されています。他方、経産省の予測では、同じ頃に人工知能(AI)やロボットによる効率化・自動化が進んで、雇用が735万人減少するとされていますが、これはむしろ将来的な労働力の減少をAIやロボットが代替する未来を展望したものと言えるでしょう。

NRIが英国オックスフォード大学のオズボーン准教授らと共同で行った研究では、2025〜2035年頃には、日本の労働人口の約49%がAIやロボットによって置き換えが可能と推計しています。

また別のNRI予測ですが、2050年にはAIを活用した「自動運転」や、「介護ロボット」の市場規模が、それぞれ約4兆6千億円、2,770億円という巨大なものになるとしています。

米国の未来学者レイ・カーツワイルは、「2045年にはAIの性能が全人類の知能の総和を超える」と予測していますが、そうしたAIを有効活用して、先進国では来るべき労働力不足を補って、生産性を維持・向上させていく取り組みが進行するものと推察されます。

早めに土地活用を、まずは東京アイルに相談を!お便りをお待ちしています。



2017年07月07日 [不動産]
 『土地なんか無いほうがいいよ』と私はよく地主さんから聞かされました。土地があるから苦労する。税金も苦しい。農家の後継者もいないし、土地はあるけど現金収入が全然ないんですね。サラリーマンでお給料をもらったほうがずっといいよ。と地主さんはいつも言います。しかし私から見ればそれは『贅沢な悩み』であって、誰が考えても土地は無いよりあったほうがいいに決まっていますよね。

 しかし私も考えてみれば社長の仕事は苦しいので、社長なんかやらないで一人で自分の好きなことをしたいなー。とよく思いますが、社長の給料は高いですから社員さんから見ると社長はいいなー。ですね。人間というものはそもそも全員が贅沢な悩みを持っているものです。しかししかし本人にとっては真面目で真剣に苦しいと本当に思っている訳ですから、この悩みを私も真剣になんとかしてあげないと。と考えています。

 ですから高齢者と資産家の『7つの悩み』とは@まず『土地の悩み』です。土地だけあっても無収入ですからなんとかしようと努力するのですが、売ってしまえば現金にはなりますが、多額の税金を払って残った現金はお足ですからすぐに無くなってしまいますね。アパートを建てるのにも多額の借金ですから心配ですし、経営も素人ですから皆さんが失敗しています。生産緑地を解除しても調整地域の土地では建物は建てられないのですから農業を続けるしかありません。しかしご本人は高齢で子供達は会社勤めですから農業はできませんね。まあ考えてみれば贅沢な悩みではなく、本当に『苦しい悩み』だということが分かります。

 A次にやはり『税金の悩み』ですね。収入がないのに土地の税金ばかり払って一生貧乏です。そしてお亡くなりになってからも多額の相続税が追っかけてくるのですから、日本は本当に税金の高い国です。その相続税も27年1月1日の税制改正から最高税率が50%から55%に上がります。世界中で相続税という税金を取る国はほとんど無くなっているのに、日本だけが55%に上げるのですからもう苦しい、苦しい、苦しい税金の悩みからは逃げられません。

 B『相続の悩み』子供が3人いるとして誰に何を相続させるかは頭の痛い話です。ですから自分で決めないで、遺言も書かないでお亡くなりになる人が90%ですね。そうすると兄弟姉妹平等の法定相続となりますが、これは必ず争いのもととなります。やはり苦労でも苦しくてもご両親ご夫婦で決めてお亡くなりになってもらいたいものです。

 C『賃貸経営の悩み』節税のためにアパートやマンションを建てる地主さんの気持ちも分かりますが、それは私から言わせれば本末転倒です。そもそも事業や商売というものはお客様第一でやらないと失敗します。自分の税金の都合で嫌々アパマンをやる地主さんが賃貸経営に失敗することは当然です。身から出たサビとなるのです。これも大きなお悩みの1つですね。

 D『介護の悩み』家の中で介護をすると家庭崩壊です。(要介護3以上)自分の介護は、例えば私の会社のゴールドエイジでお願いしますと、ご本人が決めておいていただけると家族は安心ですね。

 E『終活と保険の悩み』生命保険や入院保険や遺言や身辺の整理などやっておく悩みは山程ありますね。

 F『会社設立の悩み』やはり株式会社は節税のために1つか2つ作っておくことを私はお勧めしていますが、これも大変に難しい悩みで苦労ですね。

 まあということで、仕方がありませんね。この『7つの悩み』は専門家の私にご相談ください。




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