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2018年07月12日 [不動産]

住宅ローンの金額はこれで決まる!金融機関の3つの指標

お金

住宅ローンは無尽蔵に借り入れができるわけではありません。金融機関によって定められている借入額と、借り入れをする人の返済計画上適正だと思われる金額それぞれを確認したうえで、借入額を決定しましょう。

金融機関は3つの指標で上限を設定

金融機関は住宅ローンの借入額を決めるにあたりいくつかの指標を持っています。一つ目は「返済負担率」で、年収に対する年間合計返済額の割合をもとにした考え方です。たとえばフラット35では年収400万円未満は返済負担率が30%以下、400万円以上だと35%以下と定められています。具体的な借入額は以下のとおりです。金利、返済期間、返済方法によって借入額は変わりますので、住宅ローンシミュレーションなどを利用して金額を算出してください。  

(図1)年収別借入可能額 フラット35の場合

 図 

※このシミュレーションにおいては仮定の金利を使用しており、実際に適用される金利は資金の受取り時の金利情勢等によって変わります。フラット35以外の借り入れがある場合には、借入額が減額となることがあります。 ※分かりやすさを優先し、一部端数処理等を行っています。

上記はフラット35の例ですが、その他、民間住宅ローンの返済負担率は25%〜40%の範囲で定められていることが一般的です。計算には「審査金利」と呼ばれる、借入額の審査をするための金利レートが使われることが多く、この審査金利は実際の住宅ローンの金利よりも高く設定されているケースがほとんどです。審査金利は公開されていませんので、返済負担率による借入額の正式な金額は、各金融機関に確認する必要があります。

二つ目は「物件価格に対する借入額の割合」です。「融資率」とも呼ばれ物件価格に対して融資可能な割合を表します。フラット35や民間住宅ローンでは物件価格まで(融資率10割)を上限としているものが多くあります。民間住宅ローン、特にネット銀行の一部では物件価格+諸費用まで借り入れ可能な商品もあります。一方で、財形住宅融資では融資率の上限が9割までと決まっています。一般に融資率が高いほど金利は高くなる傾向にあります。

三つ目は年収や物件価格などの条件に関わらず設定されている「借入限度額」です。フラット35では8,000万円、一般的な民間住宅ローンでは1億円、財形住宅融資では4,000万円とそれぞれ上限額が設定されています。

以上3つのうちもっとも低い金額となるものが、金融機関の認める借入額となります。

借入額は無理なく「返せる額」の範囲内か

住宅ローンの借入額は、以前よりも条件が緩やかになりより多くの額が借りやすくなっています。そのため、一部では金融機関の「貸し過ぎ」を憂慮する声が出ています。住宅ローンの基本は「借りられる額」ではなく「返せる額」です。

「返せる額」から逆算して適正な借入額を算出できるようにしましょう。こちらの記事から「無理のない毎月返済額」を試算してみてください。毎月返済額が分かったら「住宅ローンシミュレーションを使って借入可能額」を確認してみましょう。住宅ローンシミュレーションを使う場合、設定する金利によって借入額は大きく変動します。適用金利の低い「変動金利」「固定金利期間選択型」を安易に設定してしまうと借入額は増えますが、将来の金利上昇の局面で大きなリスクを招くことになります。購入予算の算出には、リスク管理の面から「全期間固定型」の金利を設定するようにしましょう。

住宅ローンの年齢制限も要注意

借入可能額を確認するときに年齢に注意しなければならない人もいます。住宅ローンの年齢には申し込み時の年齢と完済時の年齢のふたつがあります。申し込み時の年齢は早いところで60歳未満、一般的なところでは70歳未満・70歳以下とされているところが多くあります。見落とされがちなのが完済時年齢です。

早いところで75歳以下、一般的には80歳未満・80歳以下に設定されているケースがほとんどです。80歳未満を例に考えてみましょう。たとえば55歳から住宅ローンの借り入れを始めようとした場合、返済期間は最大でも23年になります。「返済負担率」や「無理のない毎月返済額」を算出する際に、返済期間は重要な要素です。期間が短くなれば自ずと借入額は少なくなります(その他の条件を変えない場合)。
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