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2018年07月04日 [不動産]

マンションを買うなら知っておきたい区分所有者数とは?

分譲マンションの購入をお考えの方なら知っておきたい区分所有法。
マンションは複数の人が同じ建物内で生活するため、集合住宅ともいわれます。

トラブルを未然に防止するためのルールを設けており、それが区分所有法です。今回は区分所有法の詳細に迫ります。

区分所有法ってなに?

区分所有法とは、正式には『建物の区分所有等に関する法律』といい、主に一棟の建物を区分して、所有権の対象とする場合の各部分ごとの所有関係を定める(分譲する)とともに、そのような建物およびその敷地等の共同管理について定めた法律のことをいいます。

つまり、分譲マンションにおける共同管理などについて定めた法律だということです。そのため、この法律を別名『マンション法』といったりもします。

上記定義のように、一棟のマンションを区分して一住戸ずつを販売しているマンションを「分譲マンション」といいますが、この分譲マンションの部屋の内壁は専有部分です。この専有部分(部屋)を囲む壁はもちろん専有部分ですが、隣の部屋との間にあるコンクリート部分は共有部分となっています。また居住者が全員使用する廊下も、もちろん共用部分です。

このように、単体では管理することのできない部分が多々あります。複数の他人が同じ建物内に住んでいるわけですから、当然トラブルの発生も考えられます。それを未然に防ぐべく、住人たちの権利関係を調整するのが区分所有法です。

区分所有者数ってなに?

上記のような、区分所有建物である分譲マンションの一住戸(専有部分)を所有している人のことを「区分所有者」といいます。

この区分所有者にできることは3つあります。
1管理組合を結成できる

2集会において管理規約の議決権を行使できる

3集会において管理規約のほかの議決案を議決できる


区分所有者は、上記のように集会で議決権を行使することができます。では議決権を行使できる決議とは具体的に何があるのでしょうか。

それには、上記2のような通常の案件に関する「普通決議」と、共用部分などの規約の変更といった「特別決議」とがあります。

どちらの決議を行うにしても、区分所有者数の一定以上の賛成が必要です。

普通決議 区分所有者数の過半数の出席と議決権の過半数の賛成で可決


特別決議 区分所有者数の4分の3以上の出席と議決権の4分の3以上の賛成で可決


問題は、この「区分所有者数」の定義なわけですが、それは以下の方法で求めた数となります。
11人が1つの専有部分を1人で所有しているときは、「1」と数える

21人が2つの専有部分を1人で所有しているときは、「1」と数える

32人が1つの専有部分を共有しているときは、「1」と数える


たとえば夫婦で一住戸(専有部分)を所有しているのであれば、上記でいうところの3となります。しかし一般的に一住戸(専有部分)の名義人は1人(夫もしくは妻)であることが多く、この場合は1となります。

名義人が夫ならば、集会で議決権を行使できるのは夫ということになります。ただしあくまでも「議決権の行使ができるのが夫なだけ」であって、集会に出席し意見を述べることは、妻でもできます。この点に注意しておくと良いでしょう。

マンション
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