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2018年10月20日 [不動産]

ローンの仕組み!オーバーローンとフルローンの違いとリスク!!

住宅ローンの組み方のひとつに、「オーバーローン」という形があります。

オーバーローンは頭金が用意できない人にとって、魅力的に見えるかもしれません。

しかし、それだけにリスクもあるので注意が必要。こちらではオーバーローンとはどのようなもので、どんな点に注意すべきなのかをお伝えします。

(オーバーローンって何?)

「オーバーローン」とは、住宅を購入したり注文住宅を建てたりする際、物件の価格以上の融資を受けることです。

厳密にいうとオーバーローンを受ける対象は住宅に限りませんが、ここでは住宅について話を進めていきましょう。

これに対し頭金を入れず、住宅の購入価格をすべて借入金で用意する形は「フルローン」と呼ばれます。

この両者の違いは、諸費用の用意の仕方です。諸費用を含めた金額を融資するローンが、「オーバーローン」ということです。以前は住宅を購入する場合、頭金を3割程度用意しなければ融資が受けられないといわれていました。

しかし近年では融資の審査ハードルが緩和され、フルローンはもちろん、オーバーローンを積極的に出す金融機関も存在します。

(フルローンとオーバーローンをわける「諸費用」とは)

住宅を購入するには、物件価格以外にさまざまな費用が掛かります。住宅購入に必要な諸費用の目安は、一般的に新築住宅で物件価格の3〜7%、中古住宅で6〜10%といわれています。

諸費用の内訳には印紙税や登録免許税、不動産取得税といった決まった金額の費用に加え、司法書士に支払う登記手数料や金融機関に支払う融資手数料、火災保険料など、依頼先によって違ってくる費用があります。とくに住宅ローンを組む際は、手数料や保証料によって諸費用が大きくかわってくるので、金利だけでなくそれらの金額もチェックして選びましょう。

「頭金がなくても購入可能!」となっている物件も、諸費用は原則として現金で用意するのが前提となっているものがほとんど。いざというときに現金が足らなくて慌てることのないよう、その点はしっかりと確認しておきましょう。

(オーバーローンのリスクと注意点)

オーバーローンやフルローンには特有のリスクがあります。住宅ローンを受けるには、住宅そのものを担保として抵当に入れなければなりません。

融資を受けた金額が住宅の価値に見合った金額の範囲内なら、たとえ仕事を失ったり急な出費が増えたりして毎月の返済金が支払えなくなっても、住宅を手放せば破産という最悪の事態を避けることができます。

頭金を入れると住宅の資産価値に対するローン金額の割合が抑えられるというメリットも。

しかしオーバーローンは住宅の価値以上の金額を借りているため、住宅を手放しても住宅ローンの残債が支払いきれず、自己破産になる可能性があるのです。

住宅は住み始めた瞬間に中古住宅となるので、フルローンでも同じことになる可能性はあるため注意しましょう。住宅を手に入れるとローンの返済以外にも、固定資産税の支払いや傷んできたときの補修費などの出費が発生します。

頭金が用意できない場合でも、余裕を持って毎月の返済が行えるようなプランを組むことが大切です。


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